Wet van 19 april 2017 tot integratie van de Wet huurcommissieregeling BES in een Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland onder gelijktijdige aanpassing van eerstgenoemde wet, van Boek 7a van het Burgerlijk Wetboek BES en de Wet volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en milieubeheer BES (Wet maatregelen huurwoningmarkt Caribisch Nederland)

1

De huurcommissie bestaat uit een voorzitter en twee leden. De leden zijn afkomstig uit de kring van huurders onderscheidenlijk verhuurders.

2

Aan de huurcommissie worden een secretaris en een plaatsvervangend secretaris toegevoegd. De secretaris en de plaatsvervangend secretaris verrichten de werkzaamheden, hen door de huurcommissie of door haar voorzitter opgedragen.

3

Voor iedere huurcommissie worden voorts benoemd een plaatsvervangend voorzitter, een plaatsvervangend lid, uitsluitend om bij afwezigheid of ontstentenis van het daartoe benoemd lid in de huurcommissie de belangen van de huurders van woningen te vertegenwoordigen, een plaatsvervangend lid, uitsluitend om bij afwezigheid of ontstentenis van het daartoe benoemd lid in de huurcommissie de belangen van de verhuurders te vertegenwoordigen. Zij voldoen aan dezelfde vereisten als de voorzitter onderscheidenlijk de leden van de huurcommissie.

1

Het bestuurscollege van elk van de openbare lichamen benoemt, schorst en ontslaat de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris van de huurcommissie. De voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris van de huurcommissie worden in ieder geval ontslagen indien zij de leeftijd van zeventig jaren hebben bereikt.

2

Een besluit houdende benoeming, schorsing en ontslag van de voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris van de huurcommissie behoeft de goedkeuring van de Rijksvertegenwoordiger voor de openbare lichamen Bonaire, Sint Eustatius en Saba. De goedkeuring kan slechts worden onthouden wegens strijd met het recht of het algemeen belang.

3

Het eerste en tweede lid en de artikelen 1.7 en 1.8, eerste lid, zijn ten aanzien van de voorzitter van de huurcommissie eerst van toepassing met ingang van een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip dat voor elk van de openbare lichamen verschillend kan worden vastgesteld. Tot dat tijdstip is de zittingsvoorzitter, bedoeld in artikel 3a, tweede lid, van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, voor de uitvoering van de hoofdstukken 1 en 2 van deze wet tevens werkzaam in de kwaliteit van voorzitter van de huurcommissie van het openbaar lichaam.

4

Het bestuurscollege van elk van de openbare lichamen benoemt de leden en de plaatsvervangende leden van de huurcommissie. Hij is tevens bevoegd de leden en de plaatsvervangende leden van de huurcommissie te schorsen en te ontslaan.

1

De voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de leden en de plaatsvervangende leden van de huurcommissie zijn meerderjarige Nederlandse onderdanen, waarbij die voorzitter, die plaatsvervangend voorzitter, die leden en die plaatsvervangende leden ingezetenen zijn van het eiland, waarvoor de huurcommissie is ingesteld.

2

Aan de voorzitter en de plaatsvervangend voorzitter is op grond van het afleggen van een examen van een opleiding in het wetenschappelijk onderwijs door een universiteit dan wel de Open Universiteit waarop de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek betrekking heeft, de graad Bachelor op het gebied van het recht en tevens de graad Master op het gebied van het recht verleend, dan wel heeft die voorzitter en die plaatsvervangend voorzitter op grond van het afleggen van een examen van een opleiding aan een universiteit dan wel de Open Universiteit waarop de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek betrekking heeft, het recht om de titel meester te voeren verkregen, of blijk heeft gegeven op andere wijze de voor de functie van voorzitter dan wel plaatsvervangend voorzitter benodigde kennis te hebben verworven. De leden, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris hebben blijk gegeven de voor de functie van lid, secretaris respectievelijk plaatsvervangend secretaris benodigde kennis te hebben verworven.

3

Niemand kan worden benoemd in meer dan een van de in artikel 1.5 genoemde hoedanigheden.

4

De voorzitter, de plaatsvervangend voorzitter, de leden, de plaatsvervangende leden, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris van de huurcommissie zijn niet metterdaad betrokken bij de uitoefening van een bedrijf dat werkzaam is of mede werkzaam is op het gebied van een woning, noch is het hen toegestaan beroepsmatig betrokken te zijn bij het beheer van en de beschikking over een woning dan wel deel uit te maken van het bestuur van een vereniging, vennootschap of stichting die daarbij is betrokken.

1

De voorzitter, de secretaris en de plaatsvervangend secretaris van de huurcommissie genieten een bezoldiging en verdere vergoedingen volgens bij eilandsverordening te stellen regels. Hun rechtspositie wordt nader geregeld bij eilandsverordening.

2

De plaatsvervangend voorzitter, de leden en de plaatsvervangende leden genieten een vergoeding volgens bij eilandsverordening te stellen regels.

1

De huurcommissie heeft de in het tweede tot en met vierde lid en de in artikel 1.10 aangegeven taken.

2

De huurcommissie doet uitspraak:

• a.

  ingevolge artikel 7a:1603b van het Burgerlijk Wetboek BES over de redelijkheid van de overeengekomen aanvangshuurprijs;

• b.

  ingevolge artikel 7a:1603c van het Burgerlijk Wetboek BES over de redelijkheid van het voorstel tot verhoging van de huurprijs;

• c.

  ingevolge artikel 7a:1603g van het Burgerlijk Wetboek BES over de redelijkheid van het voorstel tot verlaging van de huurprijs;

• d.

  ingevolge artikel 7a:1603h van het Burgerlijk Wetboek BES over het bedrag van de verhoging van de huurprijs na de totstandkoming van voorzieningen, veranderingen of toevoegingen;

• e.

  ingevolge artikel 7a:1603i van het Burgerlijk Wetboek BES over de in rekening te brengen huurprijs bij vermindering van het woongenot als gevolg van een gebrek;

• f.

  ingevolge artikel 7a:1603j van het Burgerlijk Wetboek BES over de in rekening te brengen huurprijs en het voorschotbedrag aan servicekosten indien tussen partijen slechts een prijs en niet een huurprijs is overeengekomen;

• g.

  ingevolge artikel 7a:1603k van het Burgerlijk Wetboek BES over de betalingsverplichting met betrekking tot de servicekosten;

• h.

  ingevolge artikel 7a:1603l van het Burgerlijk Wetboek BES over de op grond van een beding in rekening gebrachte vergoeding;

• i.

  ingevolge artikel 7a:1603o van het Burgerlijk Wetboek BES over de opzegging van de huurovereenkomst;

• j.

  ingevolge artikel 7a:1603x van het Burgerlijk Wetboek BES over de huurprijsvaststelling.

3

De huurcommissie doet uitspraak in gevallen waarin als gevolg van een uitspraak als bedoeld in de artikelen 7a:1603b en 7a:1603i van het Burgerlijk Wetboek BES de in rekening te brengen huurprijs in verband met gebreken is verlaagd, omtrent het verholpen zijn van die gebreken.

4

De huurcommissie doet ten aanzien van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 1.3, tweede lid, desverzocht uitspraak over aangelegenheden waaromtrent de huurcommissie bevoegd zou zijn uitspraak te doen indien artikel 1.3, tweede lid, daaraan niet in de weg zou staan. De huurcommissie doet een dergelijke uitspraak slechts voor zover in de huurovereenkomst of anderszins tussen partijen is afgesproken dat de desbetreffende aangelegenheden bij geschil aan de huurcommissie worden voorgelegd.

5

De huurcommissie doet uitspraak indien ingevolge artikel 1.25, vijfde lid, verzet is gedaan tegen een uitspraak van de voorzitter.

1

Een verzoek aan de huurcommissie wordt schriftelijk ingediend. De huurcommissie behandelt en beslist de bij haar aangebrachte zaken binnen zes weken na ontvangst van het verzoekschrift.

2

De huurcommissie toetst bij aan haar gedane verzoeken of voldaan is aan de voor die verzoeken bij of krachtens deze wet gestelde voorschriften.

1

Bij eilandsverordening worden per categorie woning regels gegeven voor de waardering van de kwaliteit van een woonruimte, van de redelijkheid van de huurprijs en van wijziging daarvan.

2

De huurcommissie kan, indien de aard van de woning daartoe aanleiding geeft, de kwaliteit van de woning beoordelen in afwijking van het in eerste lid bepaalde, indien zij daartoe regels heeft gesteld en deze openbaar heeft gemaakt.

3

Bij eilandsverordening wordt het maximale huurverhogingspercentage vastgesteld. Bij eilandsverordening kan het maximale huurverlagingspercentage worden vastgesteld.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603b van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs.

2

De huurcommissie toetst in dat geval de redelijkheid van de overeengekomen huurprijs aan de krachtens artikel 1.13, eerste lid, gegeven regels.

3

Indien de huurcommissie de overeengekomen huurprijs niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak de huurprijs die zij redelijk acht.

4

In geval sprake is van een huurovereenkomst als bedoeld in artikel 1.3, tweede lid, spreekt de huurcommissie, indien de beoordeling, bedoeld in het tweede lid, zou leiden tot een huurprijs boven de in artikel 7a:1603, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek BES bedoelde grens, uit dat de door partijen overeengekomen huurprijs redelijk is. Indien de huurprijs na de uitspraak van de huurcommissie en in voorkomend geval na de vaststelling ervan door het Gerecht in eerste aanleg van Bonaire, Sint Eustatius en Saba dan wel het Gemeenschappelijk Hof van Justitie van Aruba, Curaçao, Sint Maarten en van Bonaire, Sint Eustatius en Saba onherroepelijk is komen vast te staan en niet boven die grens uitkomt, is artikel 7a:1603, derde lid, van het Burgerlijk Wetboek BES op die huurovereenkomst niet langer van toepassing.

5

De huurcommissie beoordeelt de kwaliteit van de woonruimte en de redelijkheid van de huurprijs naar de toestand op de datum van ingang van de huurovereenkomst.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603b van het Burgerlijk Wetboek BES spreekt de huurcommissie tevens uit of zij van oordeel is dat de overeengekomen huurprijs of de op grond van artikel 1.14, derde lid, redelijk geachte huurprijs, gelet op de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de huurcommissie van oordeel is dat die huurprijs, gelet op de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs.

2

Bij eilandsverordening worden regels gegeven die de huurcommissie bij de beoordeling van de redelijkheid van de in rekening te brengen huurprijs in acht neemt.

3

De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de in rekening te brengen lagere huurprijs, zijnde de ingangsdatum van de huurovereenkomst.

4

De huurcommissie bepaalt in de uitspraak dat, nadat de in die uitspraak genoemde gebreken zijn verholpen, de in rekening te brengen lagere huurprijs niet meer van toepassing is met ingang van de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de opheffing van die gebreken heeft plaatsgevonden.

5

Indien tussen huurder en verhuurder geen overeenstemming bestaat over het al dan niet verholpen zijn van de gebreken, doet de huurcommissie daarover op verzoek van de verhuurder uitspraak. In voorkomend geval geeft zij daarbij aan in welke maand de opheffing heeft plaatsgevonden.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603f van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverhoging die is vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverhoging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverhoging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverhoging niet redelijk acht.

2

De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de huurprijsverhoging, zijnde de in het eerste lid bedoelde voorstel vermelde datum van ingang, dan wel een latere datum indien de wet dat voorschrijft.

3

De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging aan het krachtens artikel 1.13, derde lid, geldende maximale huurverhogingspercentage.

4

Bij de beoordeling van de kwaliteit van de woonruimte worden voorzieningen die de huurder onverplicht voor eigen rekening heeft aangebracht en waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen, buiten beschouwing gelaten.

5

De huurcommissie toetst het voorstel tot huurprijsverhoging indien de huurprijs, vermeerderd met de voorgestelde huurprijsverhoging, de maximale huurprijsgrens zou kunnen overschrijden, tevens aan de krachtens artikel 1.13, eerste lid, gegevens regels.

6

De huurcommissie beoordeelt de redelijkheid van de wijziging van de huurprijs naar de toestand op het tijdstip van de in het voorstel tot verhoging van de huurprijs genoemde ingangsdatum.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603g van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak omtrent de redelijkheid van de huurprijsverlaging die is vermeld in het daaraan ten grondslag liggende voorstel. De huurcommissie spreekt uit welke huurprijsverlaging zij redelijk acht, in welk geval zij tevens aangeeft tot welke huurprijs die huurprijsverlaging leidt, dan wel dat zij een huurprijsverlaging niet redelijk acht.

2

Artikel 1.16, tweede, vierde, vijfde en zesde lid, is van overeenkomstige toepassing.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603h van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak omtrent de huurprijswijziging die zij redelijk acht. De huurcommissie vermeldt in de uitspraak dat de overeengekomen huurprijs redelijk is dan wel welke de huurprijs is die zij redelijk acht, alsmede de datum van ingang van de huurprijswijziging, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de voorzieningen, veranderingen of verbeteringen zijn gereedgekomen.

2

De huurcommissie toetst of het bedrag van de verhoging van de huurprijs in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten met betrekking tot de voorzieningen, veranderingen of toevoegingen. De artikelen 1.13, eerste lid, en 1.16, vierde lid, zijn van overeenkomstige toepassing.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603i van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak of zij van oordeel is dat de overeengekomen huurprijs, in verband met de gebreken ten aanzien van de woonruimte, in rekening dient te worden gebracht. Indien de commissie van oordeel is dat die huurprijs, in verband met de gebreken, niet in rekening dient te worden gebracht, geeft zij deze gebreken in de uitspraak aan en vermeldt zij een in verhouding tot die gebreken lagere huurprijs als de in rekening te brengen huurprijs.

2

De huurcommissie neemt bij haar oordeel de krachtens artikel 1.15, tweede lid, vastgestelde regels in acht, met dien verstande dat de huurcommissie zich slechts een eigen oordeel over de gebreken vormt, voor zover deze aan de verhuurder door middel van de in artikel 7a:1603i, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek BES bedoelde kennisgeving door de huurder zijn gemeld, alsmede over de gebreken die van zodanige aard of samenhang zijn dat ze ook zonder aanzegging aan de verhuurder bekend moesten zijn, zulks naar de toestand op het tijdstip waarop de bedoelde kennisgeving door de huurder is verzonden.

3

De huurcommissie vermeldt in de uitspraak de datum van ingang van de in rekening te brengen lagere huurprijs, zijnde de eerste dag van de maand, volgend op die waarin de in het tweede lid bedoelde aanzegging door de huurder aan de verhuurder is verzonden.

4

Artikel 1.15, vierde en vijfde lid, is van overeenkomstige toepassing.

1

Indien de huurcommissie in geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603j van het Burgerlijk Wetboek BES van oordeel is dat niet een huurprijs is overeengekomen, stelt zij de huurprijs vast op 55% van de overeengekomen prijs en het voorschotbedrag aan servicekosten op 25% van de overeengekomen prijs.

2

De huurprijs en het bedrag aan servicekosten, bedoeld in het eerste lid, treden in de plaats van de overeengekomen prijs met ingang van de eerste dag, volgend op die waarin het verzoek is ontvangen.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603k van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak omtrent de betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot de servicekosten.

2

De huurcommissie toetst de servicekosten aan de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften en aan de redelijkheid.

1

In geval van een verzoek als bedoeld in artikel 7a:1603l van het Burgerlijk Wetboek BES doet de huurcommissie uitspraak omtrent de vraag of met een beding in verband met de totstandkoming van een huurovereenkomst een niet redelijk voordeel is overeengekomen.

2

Indien de huurcommissie het overeengekomen voordeel niet redelijk acht, vermeldt zij in haar uitspraak hetgeen zij met betrekking tot het onderwerp van het beding redelijk acht.

1

Waar in hoofdstuk 1 van deze wet sprake is van de voorzitter van de huurcommissie, wordt daaronder mede verstaan de plaatsvervangend voorzitter, die bij afwezigheid of ontstentenis van de voorzitter diens werkzaamheden verricht.

2

Onder de secretaris wordt mede verstaan de plaatsvervangend secretaris, wanneer deze op verzoek van de voorzitter de werkzaamheden van de secretaris verricht.

3

Een plaatsvervangend lid, dat op verzoek van de voorzitter aan de werkzaamheden van de huurcommissie deelneemt is, wat die werkzaamheden betreft, lid van de huurcommissie in de plaats van het lid dat hij vervangt.

1

De secretaris doet alle ingekomen stukken onverwijld aan de voorzitter ter kennisneming toekomen.

2

De secretaris stelt de partij die niet de verzoeker is in kennis van de inhoud van het verzoek.

1

De voorzitter en de leden kunnen de zaak onderzoeken, voordat deze door haar wordt beslist. Van het onderzoek wordt een schriftelijk rapport opgemaakt.

2

De voorzitter en de leden kunnen voorts een plaatselijk onderzoek instellen of getuigen of deskundigen horen.

3

De huurcommissie kan, voor zover dat redelijkerwijs voor de uitoefening van haar taken als bedoeld in artikel 1.9, tweede tot en met vierde lid, en de taken van de voorzitter, bedoeld in artikel 1.11, nodig is van de verhuurder inzage en het nemen van afschrift vorderen van boeken en andere zakelijke bescheiden. De verhuurder is verplicht van hem krachtens de eerste volzin gevorderde inzage en nemen van afschrift van boeken en andere zakelijke bescheiden te verlenen, een en ander op de wijze en binnen de termijn, door de huurcommissie respectievelijk de voorzitter te bepalen. Het niet voldoen aan de in de tweede volzin omschreven verplichting wordt gestraft met een geldboete van de tweede categorie. Het strafbare feit is een overtreding.

4

De voorzitter en de leden hebben toegang tot alle woningen, alsmede tot ruimte die als zodanig kan worden gebruikt, voor zover dat redelijkerwijs voor de uitoefening van hun taak nodig is. Zij kunnen zich bij het betreden door bepaalde, door hen aan te wijzen personen doen vergezellen. Zo nodig verschaffen zij zich toegang met behulp van de sterke arm.

1

De voorzitter bepaalt dag, plaats en uur van behandeling van de zaak. De secretaris geeft daarvan onverwijld kennis aan de leden.

2

Schriftelijke bescheiden met betrekking tot de zaak worden voor de behandeling bij de secretaris neergelegd ter kennisneming van de leden.

1

De huurcommissie is bevoegd zodanige personen op te roepen en, al of niet na beëdiging, als getuigen of deskundigen te horen of te doen horen, als zij voor de voorlichting nodig achten. Die personen zijn verplicht te verschijnen en de gevorderde voorlichting te geven. Zij worden door de secretaris opgeroepen bij aangetekende brief.

2

Aan de verschenen personen kan vergoeding worden toegekend op de voet van het tarief van Besluit tarief justitiekosten strafzaken BES.

3

Indien de huurcommissie beëdiging van een getuige wenselijk oordeelt, geschiedt deze op de wijze van zijn godsdienstige gezindheid voor het afleggen van een verklaring.

4

De huurcommissie kan getuigen of deskundigen horen, die door een der partijen meegebracht, vrijwillig voor haar verschijnen.

1

In alle zaken doet de voorzitter hoofdelijk rondvraag, te beginnen met het jongste lid in leeftijd. Zelf brengt hij het laatst zijn advies uit.

2

Ieder aanwezig lid brengt zijn advies uit.

1

De uitspraak van de huurcommissie wordt op het verzoekschrift gesteld of daaraan gehecht.

2

De uitspraak is met redenen omkleed, zij vermeldt de voorzitter en de leden, die haar hebben gegeven, en wordt door de voorzitter en de secretaris van de zitting, waarin de beslissing genomen is, ondertekend.

3

De mededeling van de uitspraak van de huurcommissie aan partijen geschiedt bij gedagtekende aan te tekenen brieven van de secretaris, waarbij aan ieder van hen een afschrift van de uitspraak en van het verzoekschrift toegezonden wordt.

1

De secretaris houdt een openbaar register aan, waarin met weglating van de namen van de betrokken huurders en verhuurders de slotwoorden van de uitspraken van de huurcommissie zijn opgenomen.

2

In dit register worden, ieder onder een afzonderlijk nummer, vermeld alle zaken in de volgorde waarin zij worden aangebracht.

3

Bij eilandsverordening kunnen nadere regels worden gesteld over de inrichting van het register.