Regeling van de Minister voor Wonen en Rijksdienst van 17 juni 2015, nr. 0000336120, houdende nieuwe nadere regels betreffende toegelaten instellingen volkshuisvesting ter uitvoering van hoofdstuk IV van de Woningwet en het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015)
achtergesteld papier: waardepapieren die later voor uitbetaling in aanmerking komen dan de vorderingen van andere schuldeisers van toegelaten instellingen;
kandidaat: natuurlijke persoon die de toegelaten instelling voornemens is te benoemen of herbenoemen als een van haar bestuurders of commissarissen;
–
kasstroomprognose: prognose omtrent het vermoedelijke verloop of de vermoedelijke afloop van de financieringsbehoefte en de liquiditeitsplanning voor de korte en lange termijn;
–
minister: de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening;
voor de toepassing van artikel 47, vierde lid, van de wet: voor het tijdstip van verstrijken van de werkingsduur van een opdracht als bedoeld in artikel 47, eerste lid, van de wet of
3°.
voor de toepassing van artikel 69, derde lid, van het besluit: voor het tijdstip waarop enig tijdvak als bedoeld in artikel 69, tweede lid, van het besluit eindigt,
voor zover op het betrokken tijdstip nog niet onherroepelijk is beslist op de aanvraag en voor zover na de verlening van de omgevingsvergunning een aanvang met de werkzaamheden wordt gemaakt binnen een termijn als bedoeld in artikel 5.40, tweede lid, onder b, van de Omgevingswet;
Een termijn als bedoeld in het eerste lid, onder a, b of c, kan op verzoek van de toegelaten instelling worden verlengd tot ten hoogste vijf jaar, voor zover de toegelaten instelling door middel van een aanvraag voor een omgevingsvergunning dan wel voor een wijziging van een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is ingediend, of een omgevingsvergunning die vóór het verstrijken van die termijn is verleend, aannemelijk maakt dat de verlenging van die termijn noodzakelijk is voor het realiseren van de werkzaamheden.
Hoofdstuk
II
Rechtsvorm en organisatie van toegelaten instellingen
§
1
Voorschriften omtrent de geschiktheid van personen voor het lidmaatschap van het bestuur en de raad van commissarissen, en de betrouwbaarheid van die personen
Artikel
6
1
De toegelaten instelling stelt de minister in staat een zienswijze over een kandidaat uit te brengen voorafgaande aan de benoeming of herbenoeming. Daartoe doet de raad van commissarissen van de toegelaten instelling een aanvraag voor een zienswijze aan hem voor een voorgenomen benoeming of herbenoeming van die kandidaat voorafgaand aan die benoeming of herbenoeming.
2
De raad van commissarissen maakt bij de aanvraag, bedoeld in het eerste lid, gebruik van een door de minister beschikbaar te stellen aanvraagformulier.
3
De aanvraag gaat in elk geval vergezeld van:
a.
in geval van een voorgenomen eerste benoeming van een kandidaat:
1°.
zijn curriculum vitae;
2°.
het gebruikte functieprofiel;
3°.
de bij zijn werving gevolgde selectieprocedure;
4°.
een motivering ten aanzien van die benoeming, waarbij in elk geval wordt ingegaan op de competenties en antecedenten van de kandidaat en, in geval van een benoeming in de raad van commissarissen of in een bestuur waarvan meerdere natuurlijke personen deel uitmaken, op zijn geschiktheid, met inachtneming van de samenstelling van die raad of dat bestuur en de daarbinnen aanwezige kennis en ervaring; en
5°.
een door de minister beschikbaar te stellen en door de kandidaat ingevuld formulier betrouwbaarheidsonderzoek.
b.
in geval van een voorgenomen herbenoeming van een kandidaat: de documenten, genoemd in onderdeel a, onder 1°, 2°, 4° en 5°.
Artikel
7
1
De minister voorziet in de mogelijkheid om de aanvraag langs elektronische weg in te dienen.
2
De minister bevestigt de ontvangst van de aanvraag binnen een week na die ontvangst aan de toegelaten instelling. Indien de aanvraag onvolledig is, stelt hij de toegelaten instelling daarvan bij die bevestiging in kennis.
Artikel
8
1
De minister start het opstellen van zijn zienswijze, indien de aanvraag volledig is overeenkomstig artikel 6, derde lid, in voorkomend geval na ontvangst van de aanvankelijk ontbrekende bescheiden.
2
Indien de toegelaten instelling verzuimt de bij de aanvraag ontbrekende bescheiden te verstrekken, kan de minister besluiten de aanvraag niet in behandeling te nemen. Hij stelt de toegelaten instelling onverwijld daarvan in kennis.
3
De minister doet zijn zienswijze schriftelijk aan de toegelaten instelling toekomen.
§
2
Goedkeuring door de minister van besluiten van het bestuur omtrent vervreemdingen van onroerende zaken
wordt een taxatierapport met betrekking tot onroerende zaken van een toegelaten instelling niet opgesteld dan nadat die toegelaten instelling aan de taxateur heeft medegedeeld welk aantal onroerende zaken zij voornemens is te vervreemden, waarbij woongelegenheden in een complex door haar zodanig worden onderscheiden in bouwkundige typen, dat aannemelijk is dat woongelegenheden per zodanig type dezelfde marktwaarde hebben en dat elk zodanig type woongelegenheden een verschillende marktwaarde heeft;
b.
kan in dat taxatierapport worden volstaan met het taxeren van één woongelegenheid per type als bedoeld in onderdeel a;
c.
bevat dat taxatierapport de wijze waarop de taxateur de waarde van de betrokken onroerende zaken heeft bepaald, en
d.
is dat taxatierapport en de daarin gehanteerde waardepeildatum op het tijdstip van ondertekening van een koopovereenkomst, strekkende tot vervreemding van een daarin getaxeerde woongelegenheid, niet ouder dan zes maanden, of niet ouder dan vierentwintig maanden, met dien verstande dat het taxatierapport in dat laatste geval vergezeld gaat van een markttechnische update van maximaal drie maanden oud.
2
Het register, bedoeld in artikel 1, eerste lid, begripsomschrijving van getaxeerd, van het besluit is het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs of een gelijkwaardig register dat ten minste voorziet in:
a.
doorlopend toezicht op de naleving van de gedragsregels;
b.
een meldplicht indien geregistreerde taxateurs handelen in strijd met de gedragsregels, en
het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip van de eigendomsoverdracht als gevolg van de vervreemding door de toegelaten instelling of binnen een bij die eigendomsoverdracht overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde en ten hoogste de betrokken waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de prijs die hij voor de woongelegenheid heeft betaald aan de toegelaten instelling betaalt, en
b.
het beding dat de verkrijgende natuurlijke persoon die op het tijdstip van die eigendomsoverdracht een huishoudinkomen heeft dat hoger is dan het op dat tijdstip in artikel 22, tweede lid, van het besluit genoemde bedrag of op dat tijdstip een huishoudinkomen heeft dat lager is dan het op dat tijdstip in artikel 22, tweede lid, van het besluit genoemde bedrag, en aan wie de woongelegenheid wordt vervreemd tegen een prijs van minder dan 75% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of WOZ-waarde, bij doorverkoop binnen 10 jaar na het tijdstip, bedoeld in onderdeel a, of binnen een bij de eigendomsoverdracht, bedoeld in onderdeel a, overeengekomen langere termijn na dat tijdstip, het verschil tussen de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de WOZ-waarde op het tijdstip van die eigendomsoverdracht en de betrokken waarde op het tijdstip van die doorverkoop deelt met de toegelaten instelling, waarbij het percentage van de waardeontwikkeling dat ten goede of ten laste van de toegelaten instelling komt:
1°.
1 maal het verschil is tussen 100 en het percentage van de betrokken waarde dat die natuurlijke persoon heeft betaald, en
2°.
50 is, indien de toepassing van onderdeel 1° tot een hoger percentage dan 50 zou leiden.
Artikel
11
1
Ten behoeve van het vaststellen van het huishoudinkomen, bedoeld in artikel 22, tweede lid, van het besluit, legt de beoogde verkrijger van de woongelegenheid aan de toegelaten instelling over:
gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
2
De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de ondertekening van de koopovereenkomst, bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.
3
De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het vierde en vijfde lid, de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van de personen die in de woongelegenheid hun hoofdverblijf zullen hebben, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd.
4
Voor zover gegevens als bedoeld in het derde lid niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:
a.
die verklaring en
b.
indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:
1°.
een door degene die als eigenaar die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en, indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
2°.
hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de woongelegenheid zou moeten worden vervreemd, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.
5
Indien uit de gegevens, bedoeld in het derde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan het bedrag, genoemd in artikel 22, tweede lid, van het besluit, terwijl naar het oordeel van degene die als eigenaar de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan dat bedrag, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het vierde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.
6
Aan het eerste lid, onderdeel b, wordt toepassing gegeven overeenkomstig bijlage 1 bij deze regeling.
Artikel
12
Vervallen
Artikel
12a
De gevallen, bedoeld in artikel 22, eerste lid, onderdeel d, van het besluit, betreffen het vestigen van een recht van opstal op een woongelegenheid of op een zaak die zich in of nabij een woongelegenheid bevindt, ten behoeve van het plaatsen van:
a.
een antenne-installatie ten behoeve van mobiele telecommunicatie;
b.
een installatie ten behoeve van de opwekking van elektriciteit door middel van zonne-energie;
c.
een constructie ten behoeve van de bevestiging van reclame-uitingen;
d.
een installatie ten behoeve van warmte- of koudeopslag;
e.
een installatie ten behoeve van collectieve verwarming;
f.
een installatie ten behoeve van een nutsvoorziening.
Artikel
12b
De waarde, bedoeld in de artikelen 22, derde lid, en 24a van het besluit, is ten minste de beleidswaarde overeenkomstig bijlage 2 bij deze regeling en ten hoogste de modelmatige marktwaarde voor de verkopende toegelaten instelling dan wel de getaxeerde marktwaarde in verhuurde staat.
§
3
De jaarrekening, het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag
De definities ‘beheer’ en ‘onderhoud’ als opgenomen in bijlage 2 zijn van overeenkomstige toepassing op:
a.
de posten ‘Lasten onderhoudsactiviteiten’, ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ in de jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet;
Het tweede lid is voor het eerst van toepassing op de jaarrekening en het overzicht, bedoeld in artikel 36a, vierde lid, van de wet, over het verslagjaar 2020.
Artikel
15
1
De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling.
2
In de toelichting van de jaarrekening wordt onderscheid aangebracht tussen diensten van algemeen economische belang en de werkzaamheden die dat niet zijn overeenkomstig het model voor de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht, zoals die is opgenomen in bijlage 3 bij deze regeling. Voor toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 49, eerste lid, tweede volzin van de wet, is de eerste volzin alleen van toepassing voor zover het de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht betreft.
3
In de toelichting van de jaarrekening worden de beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming overeenkomstig bijlage 2 opgenomen.
Het onderzoek, bedoeld in artikel 37, eerste lid van de wet, en de rapportage ervan wordt uitgevoerd overeenkomstig de werkwijze respectievelijk de modellen die zijn opgenomen in bijlage 4 bij deze regeling.
Een verzoek waarbij een geschil als bedoeld in artikel 44, derde lid, van de wet, aan de minister wordt voorgelegd, wordt door ten minste een van de bij het geschil betrokken partijen ondertekend en bevat ten minste:
a.
de dagtekening;
b.
de namen en adressen van de bij het geschil betrokken partijen;
c.
een beschrijving van het geschilpunt en de positie van de betrokken partijen.
2
Degene die een verzoek als bedoeld in het eerste lid aan de minister voorlegt, verschaft voorts de bescheiden die voor de uitspraak van de minister nodig zijn en waarover hij redelijkerwijs de beschikking kan krijgen. Tot deze gegevens behoren in ieder geval:
een beschrijving van de inspanningen van de betrokken partijen om te komen tot afspraken over de uitvoering van de woonvisie van de gemeenten als bedoeld in artikel 44, eerste lid, en een beschrijving van de inspanningen die partijen hebben verricht om het geschil op te lossen, alvorens dat het de minister voor te leggen;
f.
een bewijsstuk waaruit blijkt dat het verzoek is toegezonden aan de andere bij het geschil betrokken partijen.
3
De partij die het geschil ter behandeling voorlegt aan de minister, zendt het verzoek en de stukken terstond aan de andere bij het geschil betrokken partijen.
De commissie, bedoeld in artikel 40, eerste lid, van het besluit kan namens de minister, de bij het geschil betrokken partijen en relevante derden verzoeken om binnen een door haar aan te geven termijn, nadere inlichtingen te geven omtrent het voorgelegde geschil.
2
Indien de commissie verzoekt om nadere inlichtingen, deelt zij terstond mee aan de minister en de bij het geschil betrokken partijen binnen welke termijn de gevraagde inlichtingen moeten worden aangeleverd.
Artikel
19d
De commissie betrekt in haar advies, in ieder geval:
a.
de in de betrokken gemeente geldende woonvisie;
b.
de in andere gemeenten waar de betrokken toegelaten instelling werkzaam is geldende woonvisies;
de mate waarin de belangen van de huurders van de woongelegenheden van de toegelaten instelling in de betreffende gemeente zowel inhoudelijk als procesmatig zijn betrokken;
Goedkeuring van werkzaamheden die niet behoren tot de diensten van algemeen economisch belang
Artikel
20
Vervallen
§
3
Het gebied van de volkshuisvesting
Artikel
21
Vervallen
Afdeling
2
Diensten van algemeen economisch belang
Artikel
22
1
De toegelaten instelling of een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet gaat slechts overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aan, nadat degene die als huurder een woongelegenheid waarop dat lid van toepassing is wenst te betrekken aan haar heeft overgelegd:
gegevens waaruit het huishoudinkomen blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
2
De toegelaten instelling voegt in haar administratie, onverwijld na de totstandkoming van een overeenkomst van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet bij de in verband daarmee afgegeven verklaring, bedoeld in het eerste lid, onderdeel a, een door haar ondertekende verklaring dat zij geen redenen heeft om aan de juistheid van de eerstbedoelde verklaring te twijfelen.
indien degenen die de woongelegenheid wensen te betrekken van buiten Nederland afkomstige personen zijn, die zich hebben ingeschreven bij een instelling voor hoger onderwijs in de zin van de Wet op het hoger onderwijs en wetenschappelijk onderzoek, en bewijzen daarvan of verklaringen ter zake aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet zijn overgelegd, en
c.
in geval van huisvesting op grond van een indicatiebesluit als bedoeld in artikel 57, onderdeel a, van het besluit: indien degene die als huurder de woongelegenheid wenst te betrekken dat indicatiebesluit aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet heeft overgelegd.
5
De gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, zijn, behoudens het zesde en zevende lid:
a.
in geval van vreemdelingen als bedoeld in het derde lid: een inkomstenverklaring, welke niet langer dan zes maanden voordat de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan is afgegeven door het Centraal Orgaan opvang asielzoekers, bedoeld in artikel 2 van de Wet Centraal Orgaan opvang asielzoekers;
b.
in geval van personen die algemene bijstand ontvangen op grond van de Participatiewet: een bewijs van toekenning van algemene bijstand, of
c.
in geval van andere personen dan personen als bedoeld in de onderdelen a en b: de aanslag of voorlopige aanslag inkomstenbelasting of de inkomensgegevens, bedoeld in artikel 21, onderdeel e, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, van ieder van die personen, over een van de twee kalenderjaren die direct voorafgaan aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur van verhuur zou moeten ingaan.
6
Voor zover gegevens als bedoeld in het vijfde lid, onderdeel b, niet beschikbaar zijn blijkens een schriftelijke verklaring van een functionaris van de rijksbelastingdienst die bij regeling van de Minister van Financiën als inspecteur is aangewezen, zijn de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts:
a.
die verklaring en
b.
indien een van degenen die de betrokken woongelegenheid wensen te betrekken dusdanig kort een inkomen in Nederland geniet of dusdanig recent een inkomen in Nederland genoten heeft, dat dat inkomen nog niet bekend is bij de rijksbelastingdienst:
1°.
een door degene die als huurder die woongelegenheid wenst te betrekken opgestelde en ondertekende inkomensverklaring waarin ten minste het door hem geschatte huishoudinkomen is opgenomen en. indien die verklaring melding maakt van het benutten van fiscale aftrekposten of van winst uit onderneming, stukken die aantonen dat die verklaring met betrekking tot die aspecten juist en volledig is, en
2°.
hetzij een jaaropgave van de werkgever of werkgevers van degenen, bedoeld in de aanhef, over het kalenderjaar dat direct voorafgaat aan het kalenderjaar waarin de overeenkomst van huur en verhuur zou moeten ingaan, dan wel een jaaropgave over eerstbedoeld kalenderjaar van de instantie of instanties die aan diegenen een uitkering verstrekken, hetzij loonstroken of uitkeringsspecificaties van die werkgever of werkgevers respectievelijk die instantie of instanties met betrekking tot één kalendermaand, welke maand geen eerdere is dan de zesde kalendermaand voorafgaand aan de dagtekening van de verklaring, bedoeld onder 1°.
7
Indien uit de gegevens, bedoeld in het vierde lid, een huishoudinkomen blijkt dat hoger is dan de inkomensgrens, terwijl naar het oordeel van degene die als huurder de betrokken woongelegenheid wenst te betrekken het huishoudinkomen niet hoger is dan die grens, kan hij dat oordeel met een onderbouwing daarvan aan de toegelaten instelling of aan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet overleggen, in welk geval de gegevens, bedoeld in het eerste lid, onderdeel b, voorts zijn de gegevens overeenkomstig het zesde lid, onderdeel b, onder 1° en 2°.
8
In afwijking van het eerste lid kan een rechtspersoon of vennootschap als bedoeld in artikel 48, tweede lid, van de wet die woongelegenheden huurt van de toegelaten instelling overeenkomsten van huur en verhuur als bedoeld in artikel 48, eerste lid, van de wet aangaan zonder dat daaraan voorafgaand een verklaring en gegevens als bedoeld in het eerste lid, onderdelen a en b, zijn overgelegd, indien degene die als huurder een woongelegenheid waarop artikel 48, eerste lid, van de wet van toepassing is, wenst te betrekken een onderdaan is van een lidstaat en voor het verrichten van arbeid in Nederland verblijft. Aan de eerste volzin kan slechts toepassing worden gegeven door een rechtspersoon of vennootschap die beschikt over een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen en bij het aangaan van de betrokken overeenkomst van huur en verhuur een bewijs van de toekenning van dat keurmerk aan de toegelaten instelling overlegt.
9
De rechtspersoon of vennootschap, bedoeld in het achtste lid, legt op de laatste dag van elk kalenderkwartaal ten aanzien van de huurders, bedoeld in dat lid, met wie in dat kwartaal een overeenkomst van huur en verhuur is aangegaan aan de toegelaten instelling over:
a.
het adres van de woongelegenheid die de huurder, bedoeld in het dat lid, heeft betrokken;
b.
de naam van de huurder en de datum waarop de huurder de woongelegenheid heeft betrokken;
gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt, of op grond waarvan dat inkomen zo nauwkeurig als redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
huurders die voor hun werk of studie tijdelijk in een andere gemeente binnen Nederland of afkomstig vanuit het buitenland in Nederland werken of studeren;
b.
huurders die in verband met renovatie of sloop als bedoeld in artikel 7:220, tweede lid, van het Burgerlijk Wetboek, gevolgd door vervangende nieuwbouw, hun woonruimte moeten verlaten en tijdelijk andere woonruimte moeten betrekken;
huurders met wie de toegelaten instelling een tweede of laatste kans-huurovereenkomst aangaat of huurders met wie een tijdelijke huurovereenkomst gecombineerd met begeleiding als bedoeld in artikel 1.1.1 van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 wordt afgesloten; en
e.
huurders van wie hun overleden bloedverwant in opgaande lijn in de eerste graad of hun voogd een woongelegenheid van de toegelaten instelling huurde en die op het tijdstip van dat overlijden hun hoofdverblijf in die woongelegenheid hadden.
heeft een duur van ten hoogste vijftien jaar, welke duur steeds voor ten hoogste tien jaar verlengd kan worden;
b.
bevat niet het beding dat de huurder, indien de overeenkomst door hem of op zijn verzoek geheel of gedeeltelijk wordt ontbonden, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen;
c.
verleent de huurder niet het recht het gebouw op een bepaald tijdstip te verwerven;
de gevolgen van het eindigen van de werkzaamheden, bedoeld in artikel 45, zevende lid, van de wet, voor verplichtingen of aanspraken jegens derden die met het verrichten van die werkzaamheden samenhangen.
3
Er is niet voldoende vermogen beschikbaar, als bedoeld in artikel 52d, derde lid, onderdeel c, van het besluit, indien niet wordt voldaan aan de normen voor de solvabiliteit en de loan-to-value van de autoriteit, nadat zowel de vorderingen aan de activa-zijde van de balans als het vreemd vermogen aan de passiva-zijde van de balans zijn verhoogd met de te betalen huurprijs vermenigvuldigd met de looptijd van de overeenkomst in maanden, met een maximum van 120 maanden, alsmede met de resterende huurverplichtingen uit eerder aangegane zodanige overeenkomsten.
Artikel
22c
Vervallen
Afdeling
3
Administratieve scheiding en vermogensscheiding
§
1
Voorschriften in geval van het niet verplicht zijn van de vermogensscheiding (gereserveerd)
Artikel
23
(gereserveerd)
§
2
Nadere voorschriften omtrent het voorstel voor administratieve scheiding
De waardering van de activa bedoeld in artikel 86, tweede lid, onder c van het besluit, is gebaseerd op de waardering uit de laatstelijk vastgestelde balans over een volledig kalenderjaar.
de bepaling dat de looptijd ten hoogste vijf jaar bedraagt;
b.
de bepaling dat de rente ten hoogste het door de borgingsvoorziening ten behoeve van de borging van leningen aan toegelaten instellingen gehanteerde spottarief inzake het actuele rentemaximum bij een looptijd tot en met vijf jaar bedraagt;
c.
de bepaling dat, indien zodanige leningen worden aangetrokken zonder gebruikmaking van de borgingsvoorziening, gebruik wordt gemaakt van de modelovereenkomst die is opgenomen in bijlage 8 bij deze regeling;
d.
de bepaling dat zodanige leningen uitsluitend worden verstrekt uit middelen die zijn ondergebracht in de daeb-tak.
e.
de bepaling dat verantwoording wordt afgelegd in het jaarverslag.
het beleid en de uitvoering ten aanzien van het beleggen;
b.
de mogelijke soorten en mogelijke omvang van de beleggingen;
c.
de mogelijke looptijden van de beleggingen;
d.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend hun niet voor het voldoen aan hun lopende financiële verplichtingen benodigde middelen beleggen;
e.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen, al dan niet in waardepapieren, slechts middelen uitzetten bij financiële ondernemingen die gevestigd zijn in een lidstaat die ten minste beschikt over een AA-rating afgegeven door ten minste twee van de ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en Fitch;
f.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen slechts middelen uitzetten in waardepapieren die een garantie bevatten dat op de einddatum de inleg of de hoofdsom beschikbaar komt;
g.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen uitsluitend beleggen in waardepapieren van financiële ondernemingen, luidend in euro’s;
h.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen niet beleggen in aandelen en achtergesteld papier;
i.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen hun middelen voor ten hoogste vijf jaar uitzetten;
j.
de bepaling dat de looptijd van een belegging in verhouding dient te staan tot de periode waarin de belegde middelen niet benodigd zijn om aan de lopende financiële verplichtingen te kunnen voldoen, zoals blijkend uit de kasstroomprognose;
k.
de bepaling dat de bij de aanvang van de belegging vastgestelde looptijd zo veel mogelijk wordt aangehouden en
l.
de bepaling dat toegelaten instellingen en dochtermaatschappijen geen beleggingsovereenkomsten mogen aangaan waarin clausules worden gehanteerd die op enigerlei wijze de uitoefening van het toezicht op toegelaten instellingen of dochtermaatschappijen kunnen belemmeren.
2
Het reglement bepaalt voorts dat een toegelaten instelling of dochtermaatschappij die op het tijdstip waarop deze regeling in werking is getreden een beleggingsportefeuille heeft die niet aan deze regeling voldoet, een plan van aanpak opstelt dat is gericht op het zo spoedig mogelijk beëindigen van die beleggingen.
3
De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in het tweede lid, en de te hanteren termijn voor het in dat lid bedoelde beëindigen van beleggingen.
een omschrijving van de werkzaamheden van de verbonden ondernemingen;
c.
de financiële waarde van elk van de verbonden ondernemingen, alsmede de daarbij gehanteerde waarderingsgrondslag en het aandeel van de toegelaten instelling in die waarde;
d.
de omvang van de schuldpositie tussen elk van de verbonden ondernemingen en de toegelaten instelling; en
e.
een analyse van de financiële risico’s voor de toegelaten instelling vanwege de verbonden ondernemingen.
De adviescommissie noodzakelijke werkzaamheden toegelaten instellingen zendt jaarlijks voor 1 april aan de minister een ontwerp voor de begroting voor het daaropvolgende kalenderjaar van de aan de taakvervulling door de adviescommissie verbonden uitgaven.
2
De adviescommissie brengt jaarlijks voor 1 april verslag uit van zijn werkzaamheden in het voorafgaande kalenderjaar. Dit verslag bevat in ieder geval een financiële verantwoording en wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de minister.
Artikel
44a
De adviescommissie noodzakelijke werkzaamheden toegelaten instellingen hanteert bij het onderzoek naar de investeringscapaciteit van toegelaten instellingen, bedoeld in artikel 110e, eerste lid, onder b, van het besluit in ieder geval de volgende beoordelingscriteria:
a.
het vermogen van de toegelaten instelling aan de hand van de norm voor de solvabiliteit van 1.6 en norm voor de loan-to-value van 70%;
b.
de eigen volkshuisvestelijke opgaven van de toegelaten instelling; en
c.
de financiële gevolgen van het overnemen van (een deel van) de noodzakelijke DAEB-activiteiten op middellange termijn door de toegelaten instelling en de invloed daarvan op de ontwikkelingen in de financiële normen, bedoeld in onderdeel a.
Hoofdstuk
V
Overgangs- en slotbepalingen
§
1
Overgangsbepalingen
Artikel
45
1
Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels een derivatenportefeuille had die financiële derivaten bevat met clausules die de uitoefening van het toezicht op de toegelaten instelling kunnen belemmeren, heeft een plan van aanpak om haar derivatenportefeuille voor wat betreft die financiële derivaten binnen een redelijkerwijs haalbare termijn af te bouwen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde afbouw.
Een toegelaten instelling die op het tijdstip van inwerkingtreding van de in het eerste lid genoemde beleidsregels belegde in strijd met die beleidsregels stelt een plan van aanpak op om dat beleggen binnen een redelijkerwijs haalbare termijn te beëindigen. De minister kan nadere eisen stellen aan het plan van aanpak, bedoeld in de eerste volzin, en de te hanteren termijn voor de in die volzin bedoelde beëindiging.
Aan de hand van de volgende twee stroomschema’s kan de toegelaten instelling het huishoudinkomen bepalen, zoals bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef, en onder b, en artikel 22, eerste lid, aanhef, en onder b, van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verkoop met korting, respectievelijk woningtoewijzing in het kader van de DAEB).
Het vaststellen van het huishoudinkomen aan de hand van een inkomensverklaring van de Belastingdienst of een (voorlopige) aanslag IB van de Belastingdienst is verplicht, tenzij de uitzonderingsgevallen zoals omschreven in artikel 22, derde en vierde lid, van de ministeriële regeling zich voordoen (zie ook hierna).
Schema A. betreft toetsing aan de hand van gegevens van de Belastingdienst.
Schema B. moet worden toegepast indien gegevens van de Belastingdienst ontbreken.
Ter bepaling van het huishoudinkomen (in 2024) worden de verzamelinkomens uit het jaar 2023 respectievelijk 2022 geïndexeerd met index I1 (=1,0832) respectievelijk index I2 (=1,1701). Deze indices betreffen de factor waarmee het verzamelinkomen zoals dat door de Belastingdienst wordt vastgesteld dient te worden vermenigvuldigd gelet op de gemiddelde inkomensstijging in 2023, respectievelijk 2022.
De hoogten van I1 en I2 worden jaarlijks bij ministeriële regeling gepubliceerd.
A
Toetsing huishoudinkomen op basis van inkomensverklaring/aanslag IB
Bepaal de samenstelling van het huishouden (woningzoekende en eventuele medebewoners, inclusief eventuele kinderen), en bepaal aan de hand daarvan of het huishoudinkomen moet worden getoetst. * (zie uitzonderingen)
Toets huishoudinkomen van woningzoekende en overige leden huishouden (indien van toepassing; exclusief het inkomen van de eventuele kinderen) o.b.v. (voorlopige) aanslag IB of inkomensverklaring van de Belastingdienst. ** (zie uitzonderingen)
N.b. de aanwezigheid van kinderen in het huishouden dient te worden opgegeven om de voor het huishouden toepasselijke aftoppingsgrens voor de huurtoeslag te bepalen. Het inkomen van deze kinderen telt niet mee voor de toets.
Huishoudinkomen =
Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2023 x 1,0832, of
Verzamelinkomen als door Belastingdienst vastgesteld over 2022 x 1,1701
Bepaal of het huishoudinkomen:
–
lager of gelijk is dan/aan de inkomensgrens voor het op grond van artikel 48, eerste lid, derde zin, van de wet geldende percentage toewijzingen aan de doelgroep van € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens (in 2024);
–
hoger is dan de inkomensgrens voor het op grond van artikel 48, eerste lid, derde zin, van de wet geldende percentage toewijzingen aan de doelgroep € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens (in 2024).
N.b. de laatstbedoelde inkomensgrens is tevens de grens die geldt bij verkoop onder voorwaarden met korting als bedoeld in artikel 11, aanhef, van deze regeling.
*Uitzondering op de inkomenstoets:
i.
statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken (een verklaring van het COA, niet ouder dan 6 maanden, volstaat);
ii.
woningzoekenden die studiefinanciering genieten, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal één andere student willen betrekken (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling waaruit blijkt dat de betrokkene bij één van de genoemde doelgroepen behoort of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO volstaat);
iii.
uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs (bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat);
iv.
woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b tot en met d, van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 en die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 47.699 voor eenpersoonshuishoudens of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 52.671 voor meerpersoonshuishoudens (in 2024) recht hebben op een sociale huurwoning (bij de toetsing kan worden volstaan met de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, dan wel het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft).
** Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden zijn:
i.
woningzoekenden van wie de inkomensgegevens blijkens een verklaring van die dienst niet bekend zijn bij de Belastingdienst;
ii.
woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het door de Belastingdienst vermelde inkomen dat het inmiddels onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens is komen te liggen;
iii.
woningzoekenden die, blijkens een specificatie daarvan, een algemene bijstandsuitkering ingevolge de Participatiewet ontvangen;
iv.
woningzoekende arbeidsmigranten uit een van de lidstaten als bedoeld in artikel 22, achtste lid, van deze regeling, aan wie een woning wordt toegewezen via een rechtspersoon die beschikt over een in dat artikellid genoemd keurmerk.
B
Toetsing huishoudinkomen op basis van een inkomensverklaring en bijbehorende bewijsstukken
Toets huishoudinkomen o.b.v. een door woningzoekende opgestelde en ondertekende inkomensverklaring en onderliggende bewijsstukken
Woningzoekende stelt een inkomensverklaring op en ondertekent deze. Deze verklaring dient minimaal de volgende elementen te bevatten:
•
In geval van een lager inkomen dan volgens de Belastingdienst: de oorzaak van de inkomensverandering (bijv. andere baan, pensioen, ontslag)
•
De geschatte omvang van het actuele huishoudinkomen, gebaseerd op:
–
inkomen uit arbeid
–
inkomen uit vermogen. Indien onveranderd, kan de woningzoekende verwijzen naar het inkomen uit vermogen (box 3), aangegeven op de inkomensverklaring van de Belastingdienst of naar de (voorlopige) aanslag IB
–
vakantiegeld (eventueel hoogte)
–
evt. 13e maand/eindejaarsuitkering
–
evt. inkomen uit onderneming of freelance-activiteiten.
Controleer het door de woningzoekende geschatte actuele huishoudinkomen o.b.v. overgelegde bescheiden:
Huishoudinkomen = het loon voor loonheffing (vermeld op de opgave als ‘fiscaal loon’, ‘loonheffing loon’, ‘LH-loon’, ‘heffingsloon’ of ‘loon voor loonbelasting/premies’) x 1,0832.
of,
2. Recente loonstrook/uitkeringsspecificatie (1 loonstrook/specificatie is voldoende):
Stap 1:
–
Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 12 (indien loon/uitkering maandelijks wordt uitbetaald), of
–
Het loon voor loonheffing (zie uitleg vorige bullit) x 13 (indien loon/uitkering per 4 weken wordt uitbetaald).
N.b.: Indien op een loonstrook incidentele beloningen of andere variabele inkomenscomponenten zijn aangegeven, bijv. overwerk, dan dienen deze niet te worden meegerekend. Bij twijfel kan de toegelaten instelling meerdere loonstroken van de woningzoekende verlangen.
Stap 2:
Indien het vakantiegeld niet maandelijks wordt uitgekeerd: uitkomst stap 1 x 1,08.
3. Bij inkomen uit onderneming dient een schatting te worden gemaakt van het belastbaar jaarinkomen (de winst, eventueel verminderd met de fiscaal toepasbare aftrekposten zoals zelfstandigenaftrek, startersaftrek of MKB-vrijstelling).
Voor het lopende jaar (2024) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden aan de hand van de laatste winst- en verliesrekening, waarbij het aldus vastgesteld belastbaar inkomen (over 2023) vermenigvuldigd dient te worden met 1,0832. Voor het lopende jaar kan de verwachte winst bepaald worden op basis van een prognose.
Bij inkomen uit overige werkzaamheden (niet in loondienst en geen inkomen uit onderneming) wordt een schatting gemaakt van het belastbaar jaarinkomen uit de opbrengsten van die werkzaamheden minus de daarvoor gemaakte kosten.
Voor het lopende jaar (2024) kan dit jaarinkomen vastgesteld worden door het belastbaar jaarinkomen van 2023 te vermenigvuldigen met 1,0832. Voor het lopende jaar kan het betreffende belastbaar jaarinkomen bepaald worden op basis van een prognose.
Zie voor de inkomensgrenzen waaraan het huishoudinkomen moet worden getoetst: de bedragen bij laatste stap van toetsingsschema A.
Bijlage
2
bij de artikelen 14, 14a, 15 en 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Actualisatie peildatum 31 december 2023, versie maart 2024 (29-03-2024)
Handboek modelmatig waarderen marktwaarde
Actualisatie peildatum 31 december 2023
Versie maart 2024 (29-03-2024)
1
Vooraf
Op grond van de Woningwet dient het bestuur voor de jaarrekening het vastgoed in exploitatie te waarderen op basis van marktwaarde in verhuurde staat. Dit waarderingshandboek beoogt de toegelaten instellingen te ondersteunen in het proces om tot waardering op marktwaarde te komen. Daarnaast levert dit handboek een bijdrage aan uniformering en transparantie van de waarderingen bij alle toegelaten instellingen, mede door de onderlinge vergelijkbaarheid te vergroten.
1.1
Eerdere versies van het handboek
De eerste versie van het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde werd op 17 juni 2015 gepubliceerd als bijlage 2 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting. Dat handboek had als peildatum 31 december 2014. Het handboek in deze bijlage is de 31 oktober 2023 update van de negende geactualiseerde versie van het handboek met als peildatum 31 december 2023. Deze actualisatie is in opdracht van de Autoriteit woningcorporaties uitgevoerd door Fakton mede op basis van sessies met woningcorporaties, accountants, taxateurs en de producenten van software voor marktwaardering. Bij de actualisatie is ook gebruik gemaakt van het validatieonderzoek dat in 2023 door ABF en Calcasa is uitgevoerd. Deze actualisatie van het handboek geeft een basis voor de waardering op marktwaarde van het vastgoed in exploitatie op peildatum 31 december 2023. Deze waardering zal in het kader van de jaarverslaggeving over het jaar 2023 aangeleverd dienen te worden.
1.2
Werkwijze totstandkoming
Bij de totstandkoming van dit handboek is gebruik gemaakt van waarderingen bij de toegelaten instellingen die in de jaarrekening 2022 het vastgoed in exploitatie op marktwaarde full hebben gewaardeerd. Met deze waarderingsgegevens is het handboek gevalideerd via backtesting. Tevens is vastgesteld of de waardering peildatum 31 december 2023 in een logisch verband staat met de waardering peildatum 31 december 2022. Voor dit handboek is bij verschillende marktpartijen informatie opgevraagd over de marktontwikkelingen in 2023. Deze informatie is verwerkt in het handboek. De opmerkingen en aanvullingen op het eerdere handboek met prijspeil 2022, die op basis van gesprekken en schriftelijke reacties zijn ontvangen, zijn waar mogelijk verwerkt in dit handboek.
1.3
Belangrijkste wijzigingen
De belangrijkste wijzigingen die in dit handboek zijn doorgevoerd, zijn:
–
Actualisatie van de tabellen bouwjaren en WOZ-waarden voor markthuur en disconteringsvoet:
○
De tabellen voor bouwjaarklasse fBouwjaar en dBouwjaar zijn geactualiseerd en uitgebreid naar negen klassen.
○
De tabel voor de WOZ-klassen is geactualiseerd.
–
Flexwoningen:
○
Flexwoning is nu een objectkenmerk op complexniveau.
○
Voor flexwoningen geldt vanaf dit jaar: beleidswaarde is gelijk aan de marktwaarde.
–
Met ingang van huidig verslagjaar zijn corporaties verplicht hun vastgoed volledig ingemeten te hebben conform NEN2580.
–
De overdrachtsbelasting is 10,4% per januari 2023.
–
De actualisatie van de hoogte van de normen en de parameters naar peildatum.
–
De tekst is op verschillende plaatsen verduidelijkt en definities zijn aangescherpt.
–
Voor dPi 2024 en erna: in bijlage 20 is de definitieve tekst voor de nieuwe bepaling van de beleidswaarde opgenomen. Deze dient voor het eerst te worden gehanteerd voor de dPi 2024 en is ook het uitgangspunt voor de jaarrekening 2024 en de dVi 2024. In het handboek 2024 wordt in principe alleen nog de disconteringsvoet gewijzigd. De nieuwe bepaling van de beleidswaarde is geldt expliciet nog niet voor de jaarrekening 2023 en de dVi 2023.
1.4
Overige punten
Dit handboek besteedt wederom uitgebreid aandacht aan de verdere modelmatige uitwerking van de DCF-methode om meer uniformiteit te bewerkstelligen in de rekenmodellen. Het is van essentieel belang dat de corporatie aandacht besteedt aan het controleren van de kwaliteit van objectgegevens en de uitkomsten van de waarderingen (eventueel met taxateur) checkt op plausibiliteit. Dit handboek bevat het voorschrift om deze plausibiliteit in elk geval te toetsen aan de hand van de WOZ-waarde.
2
Inleiding
2.1
Juridisch kader
In de Woningwet die op 1 juli 2015 is ingegaan, artikel 35 lid 2, is opgenomen dat toegelaten instellingen in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Hiermee is de mogelijkheid die bestond op basis van BW2 en de Richtlijnen voor de jaarrekening, om het vastgoed ook op historische kosten of bedrijfswaarde te waarderen, beëindigd.
Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel. In het artikel is aangegeven dat de marktwaarde op basis van de contante waarde van inkomende en uitgaande kasstromen berekend dient te worden (de DCF-methode).
Verder dient op basis van artikel 31 van het BTIV bij de waardering onderscheid te worden gemaakt naar de volgende categorieën:
–
Woongelegenheden
–
Bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed
–
Parkeergelegenheden
–
Intramuraal zorgvastgoed
Op basis van artikel 31 van het BTIV kunnen ook nadere voorschriften worden gegeven aan de waardering op marktwaarde. Overeenkomstig artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV) is dit handboek daar het uitvloeisel van. Omdat de marktwaarde in verhuurde staat wordt bepaald op basis van een systematiek die vergelijkbaar is met de marktwaardebepaling voor commerciële partijen, is in de waardering een aantal aspecten opgenomen, die niet per definitie in lijn liggen met het beleid van een toegelaten instelling. Deze aspecten zien onder meer op de verkoopfictie, het inrekenen van marktconforme huurprijzen na woningmutatie alsmede het onderhouds- en beheerlasten niveau. In dit waarderingshandboek is derhalve bepaald dat een toegelaten instelling bij de waardering op marktwaarde ook moet aangeven welk deel van de marktwaarde zij kan realiseren rekening houdend met haar beleid (de beleidswaarde) en welk deel van de marktwaarde zij niet zal realiseren (de maatschappelijke bestemming). De beleidswaarde en de maatschappelijke bestemming dienen in de toelichting van de jaarrekening te worden opgenomen.
Let op: dit waarderingshandboek ziet alleen toe op vastgoed in exploitatie. Grondposities, vastgoed in ontwikkeling en sloopcomplexen vallen hier dus expliciet niet onder. Hiervoor gelden de regels conform RJ 645. Complexen die grootschalig worden onderhouden of gerenoveerd worden gezien als vastgoed in exploitatie. Waardering van vastgoed in exploitatie waarop grootschalig onderhoud wordt toegepast dan wel wordt gerenoveerd wordt gewaardeerd op basis van de (contante waarde van de) verwachte kasstromen na de ingreep minus de per balansdatum nog te maken investeringsuitgaven. Qua te hanteren parameters wordt hierbij aangesloten op de in dit handboek voor betreffende vastgoedcomplexen opgenomen parameters.
2.2
Afspraken met Kadaster, NRVT en accountants
Toegelaten instellingen dienen voor de uitvoering van de marktwaardering te beschikken over een aantal basisgegevens van haar bezit. Basisgegevens, zoals kadastrale data, bestemmingsplannen, milieukundige informatie en gegevens uit de BAG (zoals m2 GBO, perceelgrootte en bouwjaar) zijn op te vragen bij het Kadaster. Meer informatie daarover is verkrijgbaar via www.kadaster.nl/woningcorporaties of door contact met het Kadaster.
Bij gebruik van de full-versie voor regulier woningvastgoed dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist. Een markttechnische update voor het deel dat door externe taxateur eerder is getaxeerd is niet verplicht, hiervoor mag ook van een interne waardering gebruik worden gemaakt, conform voorwaarden opgenomen in bijlage 10.
De marktwaardeontwikkeling van de corporatie in de periode 31 december 2022 tot en met 31 december 2023 dient door de corporatie te kunnen worden verklaard en gedocumenteerd. Mutaties in de marktwaarde van het bezit van een corporatie kunnen onder andere worden veroorzaakt door:
–
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
–
Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2022
–
Methodische wijzigingen in de software als gevolg van nieuwe regels in het handboek
–
Andere wijzigingen in de software
–
Mutaties in het bezit van de corporatie
–
Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens.
Om corporaties te ondersteunen bij de duiding van de waardeontwikkeling van het bezit zal een memo worden gepubliceerd met daarin een beschrijving van de marktontwikkelingen, een beschrijving van de effecten die parameteraanpassingen hebben op de waardeontwikkeling en een beschrijving van de effecten die methodische wijzigingen in het handboek kunnen hebben op de waardeontwikkeling. Daarnaast bevatten diverse softwarepakketten de mogelijkheid om een verschillenanalyse tussen waarderingen te reproduceren.
Indien de waardeontwikkeling bij een corporatie in de periode 31 december 2022 tot en met 31 december 2023 leidt tot een waarde die meer dan 10% afwijkt van de verwachte marktwaarde, is in ieder geval een nadere analyse door de corporatie vereist en kan dit leiden tot vereiste nadere toelichting in de jaarrekening. Ook in bepaalde specifieke gevallen kan een nadere analyse benodigd zijn. De vereiste analyses en daaruit voortvloeiende verwerkingswijze/toelichting in de jaarrekening zijn omschreven in bijlage 7.
Het is gewenst dat rekenmodellen die gebruikt worden voor de berekening van de marktwaarde zijn gecertificeerd volgens de accountantsnorm COS3000. De accountant toetst de werking bij de individuele corporatie om vast te stellen dat de aandachtspunten in de COS3000 assurance rapportages bij de rekenmodellen adequaat bij de individuele corporatie zijn geadresseerd. Als rekenmodellen niet zijn gecertificeerd zal de controlerend accountant aanvullend de werking van het rekenmodel bij de toegelaten instelling controleren.
2.3
Algemene uitgangspunten
Dit waarderingshandboek is onderdeel van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting en geeft nadere uitwerking aan de Woningwet en het BTIV van de wijze waarop de waardering van het vastgoed in exploitatie ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen dient plaats te vinden. Het handboek zorgt voor vergelijkbaarheid en biedt ondersteuning aan toegelaten instellingen voor het omgaan met marktwaarde en beleidswaarde. Doel van de invoering van de marktwaardering was om de sturing op rendementen cq. keuzes te bevorderen omwille van een prudent beheer van het maatschappelijk bestemd vermogen en het inzicht en de verantwoording hierover bij corporaties te versterken. Het handboek fungeert als bindend kader voor alle toegelaten instellingen voor de wijze waarop de marktwaarde in het kader van de jaarrekening en de balansopstellingen voor de DAEB- en de niet-DAEB-tak dienen te worden opgesteld.
In het handboek zijn twee benaderingen onderscheiden: de basisversie en de full-versie. De basisversie biedt de mogelijkheid om op portefeuilleniveau tot een aannemelijke markwaarde te komen. De full-versie stelt de toegelaten instelling in staat om op complexniveau, met ondersteuning van een externe taxateur, de aannemelijke waarde te bepalen en deze waarde in te zetten bij bijvoorbeeld vastgoedsturing. De waarde op complexniveau zoals die voortvloeit uit de basisversie is niet geschikt voor vastgoedsturing, omdat de basisversie alleen op portefeuilleniveau tot een aannemelijke waarde van het vastgoed leidt.
Bij de uitwerking van het handboek zijn verschillende uitgangspunten in acht genomen:
–
De marktwaarde is van de ‘markt’. Op basis van dit uitgangspunt is aansluiting gezocht bij de (inter)nationale richtlijnen over de wijze waarop de marktwaarde van vastgoed dient te worden bepaald. Bij het opstellen van het handboek is gebruik gemaakt van beschikbare marktgegevens om te borgen dat de waardering op basis van het handboek aansluit bij de markt.
–
Er is een balans gezocht tussen enerzijds uniformering van de waardering en anderzijds ruimte voor maatwerk. Uniformering waar mogelijk om de transparantie en de onderlinge vergelijkbaarheid te bevorderen. Maatwerk waar nodig om desgewenst rekening te kunnen houden met specifieke omstandigheden. Daarnaast biedt maatwerk de mogelijkheid om tot een grotere nauwkeurigheid van de waardering te komen, binnen de algemene kaders ten behoeve van de uniformering. Dit gaat met hogere lasten voor de toegelaten instelling gepaard, maar daar staat de mogelijkheid tot een betere vastgoedsturing tegenover.
–
Bij de toepassing van de basisversie van het waarderingshandboek komt een waardering van het vastgoed tot stand, die ten behoeve van de jaarrekening op het niveau van de totale vastgoedportefeuille, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, tot een bruikbare waarde leidt. Voor afzonderlijke complexen is een waardering zonder maatwerk niet altijd voldoende om daarop beleid te baseren en beslissingen te nemen.
–
Bij de waardering van het vastgoed dient voorts een doorexploiteer- en een uitpondscenario te worden onderscheiden, tenzij uit marktanalyse blijkt dat een uitpondscenario niet realistisch is. De marktwaarde is de hoogste van beide waarderingen, of, indien een uitpondscenario niet van toepassing is, de waarde in het doorexploiteerscenario.
–
Toegelaten instellingen die de waardering ook willen gebruiken voor professionele vastgoedsturing, hebben daartoe de ruimte via maatwerk zoals weergegeven in de full-versie. Deze ruimte is voldoende groot om de gewenste nauwkeurigheid te bereiken die noodzakelijk is voor de vastgoedsturing. Op deze wijze sluit de waardering ten behoeve van de jaarrekening aan bij de waardering ten behoeve van de vastgoedsturing. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja in welke mate, de mogelijkheden van maatwerk worden toegepast. Daarbij geldt wel dat voor corporaties met specifiek bezit en/of specifieke locaties deze keuze beperkt is omdat uit de validatie is gebleken dat de basisversie onvoldoende nauwkeurig is voor specifiek vastgoed of vastgoed op specifieke locaties als fullregio’s en aardbevingsgebieden. Verder geldt dat afstemming met de accountant gewenst is voor het maken van een keuze.
–
Als een toegelaten instelling maatwerk toepast, is dat alleen mogelijk met tussenkomst van een externe taxateur. Op de in het handboek benoemde onderdelen, heeft de externe taxateur de gelegenheid om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan en daarmee tot een betere waardering te komen. De taxateur wordt daarbij geacht alle parameters op juistheid te toetsen en daar waar nodig aanpassingen te maken om tot een juiste waarde te komen. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de daarbij gehanteerde vrijheidsgraden zijn onderbouwd en vastgelegd worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar bij de toegelaten instelling voor de Autoriteit woningcorporaties.
–
Het handboek marktwaardering is opgesteld om het vastgoed in exploitatie van woningcorporaties op marktwaarde te waarderen voor de jaarrekening. De waarderingsdatum voor de jaarrekening is in alle gevallen 31 december 2023. Bij volledige taxaties die eerder of later dan deze waarderingsdatum worden uitgevoerd geldt dat deze taxaties gecorrigeerd moeten worden naar waarderingspeildatum 31 december 2023. Hiervoor kunnen de macro-economische parameters uit hoofdstuk 4 van dit waarderingshandboek gebruikt worden. Een andere optie is dat de taxaties worden uitgevoerd op basis van onderliggende gegevens met prijspeil 31 december 2023.
–
In het besluit van wijziging van 27 maart 2017 op het BTIV is vastgesteld dat de term ‘leegwaarde’ niet de meest wenselijke term is voor het beschrijven van de marktwaardesituatie waarbij een VHE niet verhuurd is. Het betreft op dat moment immers eveneens een marktwaarde, echter nu niet een marktwaarde ‘in verhuurde staat’, maar een marktwaarde ‘vrij van huur en gebruik’. Kortheidshalve wordt in dit handboek de term leegwaarde gebruikt als synoniem voor de situatie ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’.
–
Indien een woningcorporatie een koopovereenkomst voor een complex heeft gesloten met een derde en dit koopcontract afdwingbaar heeft gemaakt (contract getekend, eventueel met boeteclausule), maar de levering nog niet heeft plaatsgevonden op waarderingspeildatum (31 december 2023), mag de overeengekomen transactieprijs worden opgenomen als marktwaarde. Dit overigens onder de aanname dat er een gedegen verkoopproces is doorlopen waarbij een marktwaarde tot stand is gekomen, en het vastgoed betreft dat op het moment van verkoop en levering in exploitatie is. Zie ook de definitie van de marktwaarde: ‘waarde waartegen een onroerende zaak in de gebruiksstaat waarin die zich bevindt, wordt overgedragen in een situatie waarin partijen volledig geïnformeerd, prudent en niet onder enigerlei dwang handelen’.
–
Deze waardering op marktwaarde geldt op grond van de Woningwet voor de jaarrekening voor het vastgoed in exploitatie. De meest gerede kopers in het geval van corporatiebezit zijn doorgaans (institutionele) beleggers.
2.4
Gebruik full-versie
De keuze voor toepassing van de basisversie of full-versie is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling. Afstemming met de accountant hierover wordt aanbevolen. Van belang is dat een betrouwbare marktwaarde in verhuurde staat kan worden vastgesteld, die marktconform is. In specifieke situaties kan het zijn dat de basisversie hiervoor onvoldoende zekerheden biedt.
Het gebruik van de full-versie taxatie en het inschakelen van een externe taxateur is in een aantal gevallen verplicht. Het betreft de volgende situaties:
–
Indien de huursom van reguliere woningen die gelegen zijn in fullregio’s of aardbevingsgebied gecombineerd met de huursom van studentenwoningen en extramurale zorgwoningen gezamenlijk meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Alle woningen behorende tot deze 5% moeten dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 2: Overzicht fullregio’s en aardbevingsgebieden’ treft u de gemeenten waarvoor geldt dat deze binnen fullregio’s en aardbevingsgebieden vallen. De verplichte toepassing van de full-versie voor deze woningtypen geldt structureel en voor onbepaalde tijd.
–
Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed van deze typen moet dan full worden gewaardeerd. In ‘Bijlage 1: Definities’ treft u de definities van de verschillende typen.
–
Indien de gezamenlijke huursom van exoten tezamen meer dan 1% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB-tak afzonderlijk. Al het vastgoed in de categorie exoten moet dan full worden gewaardeerd. Verder:
–
Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% maar als de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2023 met peildatum 1-1-2022) of de geschatte waarde van een individuele exoot meer dan € 10.000 (als richting: huursom meer dan € 1.000 per jaar) is moet die individuele exoot middels de full-waardering worden getaxeerd.
–
Als de gezamenlijke huursom minder is dan 1% en de WOZ-waarde (geïndexeerde waarde van de WOZ-beschikking 2023 met peildatum 1-1-2022) of geschatte waarde van een individuele exoot minder is dan € 10.000 (als richting: huursom minder dan € 1.000 per jaar) dan mag de WOZ-waarde of geschatte waarde op de balans worden opgenomen.
De hiervoor geschetste situaties moeten afzonderlijk worden beoordeeld en hoeven niet in samenhang te worden bekeken.
Let op: het is in alle gevallen mogelijk om een taxatie in de full-variant te maken, ook als er geen directe verplichting is. U kunt daarbij de keuze maken om een aantal complexen, deelportefeuille(s) of vastgoedtype(s) op full te waarderen.
2.5
Taxatiecyclus full-waardering
Het uitgangspunt bij de full-waardering is dat minimaal eens per drie jaar het vastgoed getaxeerd wordt waarbij alle taxatiewerkzaamheden volledig verricht worden. Er zijn grofweg twee mogelijkheden om het full-taxatieproces vorm te geven. Deze staan hieronder weergegeven. Jaar 1 slaat op verslagjaar 2023, jaar 2 op verslagjaar 2024, en zo verder. De twee varianten zijn als volgt:
1.
In jaar 1 een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. In jaar 2 en 3 volgt dan een taxatie-update van deze full-waardering. In jaar 4 wederom een full-waardering voor 100% van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden.
2.
Elk jaar een full-waardering van éénderde (steeds wisselend deel) van het vastgoed dat full gewaardeerd moet worden. Het overige tweederde deel kan onder voorwaarden door middel van een interne waardering of een taxatie-update. De (deel)portefeuille wordt door de toegelaten instelling (in samenspraak met taxateur en accountant) in drie vergelijkbare delen verdeeld, waarbij representativiteit vereist is.
De verplichting voor het toepassen van een taxatie-update als het vastgoed in de een of twee voorgaande jaren middels de full versie is getaxeerd vervalt. Er mag dan ook voor een interne waardering worden gekozen.
Let op: Alleen als er sprake is van regulier woningvastgoed en homogeen parkeervastgoed kan gekozen worden voor deze tweede variant, omdat hierbij veel repetitie aanwezig is. Er moet immers op basis van de taxatie van het éénderde deel een uitspraak gedaan worden over het tweederde deel dat niet door de taxateur is gezien. Daarom is voor overig vastgoed, dat in zijn aard meer heterogeen is, gekozen om variant 1 verplicht te stellen. In bijlage 10 zijn voorwaarden opgenomen.
In bijlage 3 staat het schema opgenomen dat duidelijkheid geeft over de verplichting van de full-versie en de keuze voor de taxatie-uitgangspunten. In bijlage 5 staan de rapportagevereisten vanuit het NRVT opgenomen.
Voor het deel van het bezit dat in enig jaar getaxeerd moet worden conform de taxatiecyclus zoals beschreven in deze paragraaf geldt dat het mogelijk is om de taxatie gedurende het jaar door de taxateur te laten uitvoeren. Als hiervoor wordt gekozen dient er voor dit deel van het bezit een markttechnische update naar 31 december te worden uitgevoerd. Deze markttechnische update dient plaats te vinden conform de richtlijnen van het NRVT.
2.6
Groeipad gebruiksoppervlakte (GBO)
Toegelaten instellingen worden geacht hun metrages conform NEN 2580 op orde te brengen. Gemeenten krijgen eenzelfde verplichting in verband met een correcte en uniforme bepaling van de WOZ-waarde. De Waarderingskamer (toezichthouder op uitvoering van de wet WOZ) heeft daarvoor een groeipad aangegeven dat zich richtte op 2023. Om samenwerking tussen gemeenten en toegelaten instellingen mogelijk te maken, met het oog op efficiency en synergie, is ervoor gekozen om voor toegelaten instellingen hetzelfde groeipad te hanteren. In het handboek 2022 was opgenomen dat zowel gemeenten als toegelaten instellingen uiterlijk in 2022 (dus vóór 1 januari 2023) moesten zorgen dat zij voor alle woningen de gebruiksoppervlakte geregistreerd en gecontroleerd hadden om de woningen op basis van de NEN 2580-gebruiksoppervlakte te kunnen taxeren voor verslagjaar 2022. Voor het verslagjaar 2023 is het niet meer toegestaan om gebruik te maken van de metrages zoals opgenomen in de BAG (bagviewer.kadaster.nl) danwel metrages die zijn uitgevoerd voor de waardebepaling in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Voor het verslagjaar 2023 dienen alle gebruiksoppervlaktes conform NEN 2580 beschikbaar te zijn.
De toegelaten instelling moet uiterlijk in 2023 (dus vóór 1 januari 2024) voor elke woning beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen1De meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen is opgesteld door de Waarderingskamer, VNG, VBO makelaar, NVM, VastgoedPro en NRVT. Voor de actuele versie, zie: https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/meetinstructies-gebruiksoppervlakte-inhoud/ of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
De term 'gebruikersoppervlakte wonen' vertoont verschillen in opbouw tussen de meetinstructie van NRVT en de NEN 2580. Volgens de meetinstructie van NRVT wordt de inpandige gebruikersoppervlakte opgedeeld in twee categorieën: 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'. In tegenstelling tot de meetinstructie van NRVT kent de NEN 2580 deze specifieke opsplitsing van de inpandige gebruiksoppervlakte niet. In de NEN 2580 wordt de totale gebruiksoppervlakte van een woning als één geheel gerapporteerd, zonder onderscheid te maken tussen 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van het NRVT wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:
–
gebruiksoppervlakte wonen
–
gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
–
gebruiksoppervlakte externe bergruimte
–
gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
Full-taxateurs volgen in de regel de richtlijnen van het NRVT en hanteren hierbij wel het onderscheidtussen gebruikersoppervlakte wonen en gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte. Geadviseerd wordt daarom een aanvullende splitsing aan te brengen in de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte de overige genoemde oppervlakten (waaronder overige inpandige ruimte). Het aanbrengen van dit onderscheid is echter expliciet geen verplichting. De gebruiksoppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.2Zie voor extra informatie ook de Praktijkhandreiking BV van het NRVT – Praktijkhandreikingen per 1 januari 2022https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/
Tot slot: Het inmeten van de woning mag door een (tijdelijke) medewerker van de corporatie gebeuren of door een daarvoor ingehuurde externe partij, zolang de NEN 2580, ofwel de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen wordt gebruikt. Deze is ook toegepast bij de inmeting voor de energieprestatie met een energielabel verstrekt vóór 1 januari 2015, of met de bepaling van de energie-index verstrekt op of na 1 januari 2015. Ook metingen in het kader van de energieprestatie of in een ander kader waarbij de NEN 2580 de onderlegger is, mogen dus worden toegepast, mits in de inmeting zowel de m2 GBO wonen als de m2 GBO overige inpandige ruimte zijn bepaald. De m2 GBO overige inpandige ruimte wordt over het algemeen niet standaard meegenomen bij de inmeting voor de energieprestatie. De corporatie kan hier bij haar opdrachtverstrekking rekening mee houden. Een opnameformulier zoals dat horend bij de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen kan behulpzaam zijn bij de toedeling van de verschillende oppervlaktes van een woning.
Voor onzelfstandige eenheden geldt dat binnen de verblijfseenheid alle gemeenschappelijke ruimtes worden ingemeten en evenredig op basis van kamergrootte verdeeld over de eenheden. De kameroppervlakte plus toebedeelde gemeenschappelijke ruimte is de oppervlakte GO-wonen. Gemeenschappelijke ruimtes binnen het gebouw, maar buiten de verblijfseenheid worden niet meegenomen bij de berekening van de oppervlakte volgens NEN2580.
2.7
Beschikbaarheid WOZ-gegevens
Om verschillende redenen is het mogelijk dat de toegelaten instelling (nog) geen beschikking heeft over de juiste WOZ-waarde van het te taxeren object. Er zijn vier situaties denkbaar waarin dit het geval is:
•
Situatie 1: Het te taxeren object is, volgens de afbakeningsregels van de Wet WOZ, een onzelfstandig object, waardoor geen afzonderlijke WOZ-waarde wordt afgegeven.
•
Situatie 2: Het te taxeren object bestaat uit meerdere afzonderlijke gedeelten, die ieder afzonderlijk een eigen WOZ-waarde hebben;
•
Situatie 3: Het te taxeren object was in aanbouw, waardoor de WOZ-waarde gebaseerd is op de situatie waarin het object nog niet in gebruik is, terwijl de taxatie gebaseerd is op de situatie waarin het object gereed is;
•
Situatie 4: De gemeente heeft nog geen WOZ-beschikking afgegeven, maar moet dit nog wel doen.
Van situatie 1 zal bijvoorbeeld sprake zijn in het geval van kantoortransformatie. Er kan uitsluitend een beschikking zijn afgegeven voor het oorspronkelijke kantoor maar niet voor de nieuwe verhuureenheid zoals de (nieuwe) woning. Voor de juiste WOZ-waarde moet worden gehanteerd:
1.
Kan worden uitgegaan van de waarde die de gemeente informeel, maar wel schriftelijk is gecommuniceerd. Dit kan bijvoorbeeld met behulp van een taxatie verslag of taxatieoverzicht, waarin per onzelfstandig deel de waarde is vermeld.
2.
Wanneer de gemeente geen waarde per onderdeel vermeldt, moet de WOZ-waarde van het totaal-object (bijvoorbeeld het totale kantoorgebouw) worden gehanteerd, en moet deze worden toegerekend aan de afzonderlijke verhuureenheden (bijvoorbeeld naar rato van de oppervlakte).
Als het niet mogelijk is op basis hiervan een reële waarde te bepalen, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient de taxatie plaats te vinden op basis van de full-versie.
Als er voor het te taxeren object geen actuele WOZ-waarde is vastgesteld, omdat het te taxeren object feitelijk bestaat uit meerdere WOZ-objecten (situatie 2), kan de som van de verschillende WOZ-objecten als uitgangspunt worden genomen.
In het geval van nieuwbouw kan de WOZ-beschikking nog uitgaan van een object in aanbouw (situatie 3). Voor de WOZ-waarde moet worden uitgegaan van een fictieve waarde die wordt berekend met behulp van het taxatieverslag object in aanbouw3https://www.waarderingskamer.nl/hulpmiddelen-gemeenten/taxatieverslag-objecten-in-aanbouw/ en de daarin opgenomen stichtingskosten verbonden aan de WOZ-beschikking. De waarde wordt daarbij bepaald door uit te gaan van 100% voortgang. N.B. De vastgestelde waarde van een woning in aanbouw is bepaald op basis van de vervangingswaarde. Hiervoor wordt afzonderlijk de waarde voor de woning (bouwkosten) en de waarde voor de grond berekend. De waarde voor de woning wordt bepaald door het voortgangspercentage van de bouw op 1 januari te vermenigvuldigen met de geobjectiveerde stichtingskosten. De waarde voor de grond wordt niet gecorrigeerd voor een voortgangspercentage.
Wanneer er voor het te taxeren object nog geen WOZ-waarde bekend is, maar de gemeente deze nog wel moet afgeven (situatie 4), kan de gemeente worden verzocht een WOZ-beschikking af te geven. Als het afgeven van deze beschikking te lang op zich laat wachten, mag een schatting worden gehanteerd. In de eerste plaats moet deze worden gebaseerd op WOZ-waardes van vergelijkbare objecten. Als ook deze niet aanwezig zijn, of overduidelijk onjuist, mag deze worden bepaald op basis van recente transacties of aanbodprijzen van vergelijkbare objecten. In dit geval dient taxatie plaats te vinden met de full-versie.
2.8
Handreiking/voorschrift rekenkundige uitwerking
De rekenkundige uitwerking is in dit handboek nader gepreciseerd. De reden hiervoor is dat uit het validatieonderzoek blijkt dat de uitkomsten van reken- en/of softwaremodellen onderling kunnen verschillen, de verdere preciseringen hebben als doel deze verschillen te minimaliseren.
De nadere uitwerkingen gaan onder meer over het omgaan met indexeren en verdisconteren bij een medio jaar benadering, over het omgaan met muteren en uitponden en over de eindwaardeberekening. De nadere uitwerkingen in dit handboek zijn gebaseerd op een benadering in jaarschijven. Er zijn modellen die bijvoorbeeld niet in jaar- maar in maandschijven rekenen. Deze modellen geven bij het juist toepassen van een medio benadering nagenoeg dezelfde uitkomsten als de uitwerkingen in dit handboek op basis van jaarschijven. Beide type modellen zijn daarom toegestaan.
Tot slot geldt dat de waarderingen (zowel uitponden als doorexploiteren) in eerste instantie op vhe-niveau dienen te worden uitgevoerd. Daarna kan op complexniveau de som van alle doorexploiteerwaarden en de som van alle uitpondwaarden worden bepaald. De marktwaarde is de hoogste van één van beide sommen.
2.9
Jaarlijkse actualisatie
Om te borgen dat het waarderingshandboek in de toekomst blijft leiden tot een waardering van de marktwaarde, wordt het handboek jaarlijks geactualiseerd. Deze actualisatie omvat een jaarlijkse aanpassing van de normen en parameters in het handboek.
Naast de jaarlijkse actualisatie wordt het handboek jaarlijks gevalideerd. Bij de validatie wordt gecontroleerd of de verkregen marktwaardes door toepassing van de basisversie van het handboek inderdaad leiden tot een aannemelijke marktwaarde voor alle corporaties in alle provincies en voor alle typen vastgoed. Het handboek 2022 is in 2023 gevalideerd. Dit handboek zal in 2024 worden gevalideerd.
2.10
Omgaan met indicatieve uitgangspunten
Na het moment van publicatie van het handboek marktwaardering in de Staatscourant, maar vóór inwerkingtreding op 1 januari, zijn beperkte wijzigingen van uitgangspunten nog mogelijk. Bijvoorbeeld: een wetsbehandeling over een voor de marktwaardering belangrijke parameter kan plaatsvinden tussen het moment van publicatie en het moment van inwerkingtreding. Waar een uitgangspunt nog kan wijzigen is sprake van een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering. Een indicatief uitgangspunt in het handboek marktwaardering is altijd expliciet aangegeven als zijnde indicatief en bovendien ondergeschikt aan de wet- en regelgeving waarin de bron van het uitgangspunt is opgenomen. Raadpleging van de bron van het indicatieve uitgangspunt per peildatum 31 december 2023 is aanbevolen.
3
Nadere kaderstelling
3.1
Doel van de waardering
Het waarderingsprotocol van dit handboek heeft tot doel een waardering van het vastgoed op basis van marktwaarde op te leveren ten behoeve van de jaarrekening van toegelaten instellingen. Op deelportefeuilleniveau, onderscheiden naar DAEB en niet-DAEB, dient de waardering een goed beeld van de marktwaarde van het vastgoed op te leveren. Dit impliceert dat de waardering op complexniveau gemiddeld genomen wél een goed beeld geeft, maar dat er complexen zijn met een te hoge en complexen met een te lage waardering. De waarden zoals die voortvloeien uit de basisversie zijn daarom niet geschikt binnen de vastgoedsturing.
Toegelaten instellingen gebruiken de waardering van het vastgoed niet alleen voor de jaarrekening, maar ook voor de vastgoedsturing. Deze toegelaten instellingen willen voor elk afzonderlijk complex de aannemelijke waarde vastgesteld hebben. Dit handboek biedt daartoe ook de mogelijkheid. In dat geval kan met ondersteuning van een externe taxateur een waardering worden vastgesteld die zowel voor de jaarrekening als voor de vastgoedsturing kan worden gebruikt.
In dit waarderingshandboek worden derhalve twee versies voor de waardering beschreven:
–
De basisversie
–
De full versie
De basisversie vormt het uitgangspunt van alle marktwaardewaarderingen. Deze versie wordt gedetailleerd uitgewerkt in dit handboek. Alle toegelaten instellingen hebben de vrijheid om de full versie toe te passen. De full versie maakt gebruik van vrijheidsgraden. Dit betekent dat op genoemde onderdelen voor de waardering van woongelegenheden kan worden afgeweken van de parameters zoals opgenomen in de basisversie. Voor niet woongelegenheden biedt de full versie ook aanvullende mogelijkheden om het kasstroomschema van de waardering aan te vullen. Het is de eigen verantwoordelijkheid en keuze van de toegelaten instelling of, en zo ja, op welke onderdelen van de waardering de full versie wordt toegepast. Daarbij geldt het principe ‘pas toe, of leg uit’. Dit houdt in dat op die onderdelen van de waardering waar de full versie wordt toegepast, een onderbouwing noodzakelijk is van de keuze door een externe taxateur.
3.2
Typen vastgoed en overig vastgoed
In dit handboek worden verschillende typen vastgoed onderscheiden te weten:
–
Woongelegenheden: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), studenteneenheden en zorgeenheden (extramuraal).
–
Bedrijfsmatig, maatschappelijk en zorg onroerend goed (BOG, MOG en ZOG).
–
Parkeergelegenheden: parkeerplaatsen en garageboxen.
Voor elk van de verschillende typen vastgoed wordt gebruik gemaakt van een eigen waarderingsmodel. In de bijlage zijn de definities en een overzicht van de verhuureenheden per type opgenomen.
Woningcorporaties hebben ook vastgoed in exploitatie dat niet onder de drie eerdergenoemde typen valt. Deze typen vastgoed worden ook wel exoten of rafelranden genoemd. Voor deze exoten moet aansluiting worden gezocht bij de meest logische waarderingscategorie. Bijvoorbeeld voor zendmasten de full-versie van BOG-MOG-ZOG. Als aansluiting bij een van de waarderingscategorieën niet mogelijk is (door bijvoorbeeld fundamenteel andere huurafspraken zoals huur om niet) kan altijd een vrije taxatie worden gebruikt.
3.3
Marktwaarde en markthuur
Ten aanzien van de verschillende waardebegrippen sluit dit handboek aan bij internationale richtlijnen, zoals die zijn vastgelegd door middel van de International Valuation Standards (IVS) en de European Valuation Standards (EVS). De definitie van marktwaarde is:
‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang’4NRVT (2021) Reglement Definities NRVT zoals vastgesteld 1 juli 2021
Ook wordt ten aanzien van de definitie van de markthuur aangesloten bij de IVS en de EVS. De definitie voor markthuur luidt:
‘Het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’5NRVT (2022) Nederlandse vertaling International Valuation Standards, Art 40.1, p.23
3.4
Waarderingsmethodiek
Er bestaan verschillende mogelijkheden om de waardering van vastgoed uit te voeren. Zoals gebruikelijk is in de woningbeleggingssector6Zie onder meer RJ213. van de Raad voor de Jaarverslaglegging., volgt dit handboek de inkomstenbenadering, en meer specifiek de netto contante waarde methode, ook wel de DCF-methode genoemd. Via de DCF-methode worden de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen contant gemaakt naar het heden aan de hand van een discontovoet, inclusief de eindwaarde die de geschatte opbrengstwaarde is van het vastgoed aan het einde van de DCF-periode. Het handboek volgt voor de toepassing van deze methode de internationale definities.7IVSC (2012) Discounted Cash Flow. Technical Information Paper 1. Hierbij wordt verondersteld dat de jaarbedragen -op enkele hierna te noemen uitzonderingen na- medio het jaar ontvangen en betaald worden. Bij zowel het indexeren als het verdisconteren dient dit principe gehanteerd te worden.
Er zijn kasstromen die niet medio vallen, maar aan het eind (ultimo) of begin (primo) van een jaar.
–
De eindwaarde valt aan het eind (ultimo) van het laatste jaar van de exploitatieperiode.
–
Correctiefactoren zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht moeten in mindering gebracht worden op de waarde en vallen dus aan het begin van het eerste jaar (primo) en niet halverwege een jaar.
De berekening van de netto contante marktwaarde wordt bij alle typen vastgoed uitgevoerd voor een exploitatieperiode van 15 jaar. In de volgende paragrafen wordt de DCF-methode meer verduidelijkt en gepreciseerd.
3.4.1
Contante waarde bij medio jaar
Alle kasstromen in de prognose worden geacht halverwege het jaar te worden ontvangen of betaald. Dat uitgangspunt heeft gevolgen voor de wijze van disconteren. De contante waarde van een kasstroom in het jaar (t) bij een discontovoet van (r) is gelijk aan de kasstroom gedeeld door (1 + r) ^ (t – 0,5). De netto contante waarde is zoals gebruikelijk de som van alle contante waarden. Op basis van een medio benadering disconteren van kasstromen geeft een ander resultaat dan het ultimo (op eind jaar) disconteren. Het procentuele verschil is ongeveer de helft van de gebruikte discontovoet.
Het handboek schrijft medio disconteren voor. Op het medio disconteren bestaan enkele uitzonderingen.
–
De eerste uitzondering is de eindwaarde. Daarvoor geldt niet de veronderstelling dat deze halverwege het jaar valt, maar aan het eind van de exploitatieperiode. De contante waarde van de nominale eindwaarde is daarom de eindwaarde ultimo jaar 15 gedeeld door (1 + r) ^ 15.
–
De andere uitzonderingen betreffen kosten die aan het begin van de exploitatieperiode vallen zoals achterstallig onderhoud, waardecorrectie erfpacht en eventuele transactiekosten. Omdat deze kasstromen aan het begin van de exploitatieperiode vallen, moeten deze kasstromen niet verder verdisconteerd worden.
–
In het geval als gevolg van leegstand direct wordt uitgepond, dan vallen ook de inkomende en uitgaande kasstromen van uitponden aan het begin van de exploitatieperiode.
3.4.2
Indexeren
Via indexeren wordt de nominale waarde van een kasstroom, of een grondslag als de WOZ-waarde, in het jaar (t) bepaald door op de reële waarde (de waarde op een prijspeil) een index toe te passen. Dit principe is in essentie eenvoudig maar vraagt om enige precisering.
Het handboek bevat op verschillende plekken gegevens over het toepassen van indexen. Als bijvoorbeeld voor de prijsinflatie in een bepaald kalenderjaar een index is opgenomen dan gaat het in sommige gevallen over de index in een kalenderjaar en soms de index over een kalenderjaar.
Een voorbeeld van de eerste categorie (index in een kalenderjaar) is de prijsinflatie, plus opslag bij een gereguleerde eenheid, voor de aanpassing van de huur in een jaar. De index gaat dan over de huurverhoging op 1 juli van het betreffende jaar.
Een voorbeeld van de tweede categorie (index over een kalenderjaar) is de bouwkostenontwikkeling. Is in jaar (t) de bouwkostenontwikkeling gelijk aan i %, dan houdt dat in dat de kosten gedurende het jaar stijgen om aan het eind van het kalenderjaar i % hoger te zijn dan aan het begin van dat jaar.
In het algemeen gaat het handboek voor uitgaven en ontvangsten uit van medio jaar indexeren: de nominale waarde van een kasstroom in een jaar is de totale kasstroom over dat jaar op prijspeil medio jaar. Een manier om de hoogte van een kasstroom medio jaar te bepalen is eerst de waarde primo te bepalen, vervolgens de waarde ultimo te bepalen en van die twee uitkomsten het gemiddelde te bepalen.
Een voorbeeld:
–
Het instandhoudingsonderhoud op prijspeil 31-12-2023 is € 800 per jaar per VHE
–
Dat betekent dat de hoogte van de kasstroom primo 2024 gelijk is aan dezelfde € 800
–
Stel de index 2024 in dit voorbeeld op 3,7% (de bouwkostenindex van dat jaar). Dan is de hoogte van de kasstroom ultimo 2023 gelijk aan € 800 * (1 + 3,7%) = € 830
–
De kasstroom over heel 2024 is dan het gemiddelde van € 800 en € 830 is € 815.
Kanttekening bij medio indexeren
Meer vanuit theoretisch perspectief geldt dat de medio kasstroom in dit voorbeeld gelijk is aan € 800 * (1,037) 0,5. Dat levert nagenoeg hetzelfde resultaat als de hierboven geschetste benadering maar vraagt bij per jaar variërende indexen om een iets complexere uitwerking. Stel in hetzelfde voorbeeld dat de index in het eerste jaar 3,7% en in het tweede jaar 3,0% is, dan is dit de uitwerking:
–
Medio jaar 1 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037)0,5
–
Medio jaar 2 is de geïndexeerde kasstroom gelijk aan 800 * (1,037) * (1,030)0,5.
Zoals eerder vermeld zijn er ook modellen die in maandschijven rekenen. Een dergelijk model bepaalt weer op een andere wijze de medio jaar kasstroom.
Alle drie de benaderingen geven nagenoeg dezelfde uitkomsten en zijn alle drie toepasbaar en toegestaan. Vanuit praktisch oogpunt is in dit handboek steeds de eerste benadering opgenomen.
Medio jaar indexeren volgens één van de bovenbeschreven methoden is voorgeschreven.
Het uitgangspunt om medio jaar te indexeren geldt niet voor alle kasstromen. Enkele uitzonderingen zijn:
–
Voor woongelegenheden en BOG/MOG/ZOG wordt de OZB initieel bepaald op basis van de WOZ-waarde in de beschikking 2023 en dus de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022, en het gemeentelijk percentage OZB voor de vastgoedcategorie in 2023 en het percentage voor overige belastingen, verzekeringen voor de vastgoedcategorie. Dit levert het bedrag OZB en belastingen/verzekeringen op voor het jaar 2023. De OZB, belastingen en verzekeringen in het volgende jaar worden bepaald door het bedrag uit het voorgaande jaar te indexeren met de prijsinflatie in het voorgaande jaar. De OZB in 2024 is bijvoorbeeld de OZB in 2023 verhoogd met de prijsinflatie in 2023. Met andere woorden: indexatie van de OZB is primo jaar.
–
De berekening van de huurinkomsten is weer anders. De huurverhoging van woningen vindt plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Dat betekent dat over de eerste helft van een jaar een andere contracthuur geldt dan over de tweede helft van het jaar. Voor een gebeurtenis als mutatie is het uitgangspunt dat die medio jaar plaatsvindt. De huur over de tweede helft van het jaar is dus nog gedeeltelijk onderhevig aan wijziging naar de markthuur.
–
Eerder is al de eindwaarde genoemd. Die valt aan het eind van de beschouwingsperiode, dus ultimo jaar 15.
–
Splitsingskosten vallen bij uitponden primo jaar. Als er geen exploitatieverplichting is betreft dat primo jaar 1. Is er wel een verplichting dan worden de deze kosten verondersteld primo jaar 8 genomen te worden en moeten deze kosten daarmee naar primo jaar 8 geïndexeerd worden.
3.4.3
Fractioneel muteren en uitponden
Het modelmatig benaderen van het muteren en uitponden van woningen toont de lastigheid bij het waarderen van vastgoed. Hoe voorspelt men immers welke woningen op welk tijdstip muteren en weer te verhuren of uit te ponden zijn? Er zijn grofweg twee manieren waarop met mutatie en uitponden kan worden omgegaan, te weten per gehele woning of per fractionele woning.
In de niet-fractionele benadering vindt mutatie of uitponden pas plaats voor een hele woning. Stel er is een complex van 50 woningen, de mutatiegraad is 5% per jaar, dan worden in deze berekeningswijze in het eerste jaar 2 woningen uitgepond omdat 5% van 50 een uitkomst van 2 hele en één halve woning geeft. De resterende halve woning wordt dan meegenomen naar het volgend kalenderjaar.
Stel dat de complexgrootte echter slechts 5 is, dan muteert bij een mutatiegraad van 5% elk jaar slechts 0,25 woning. Bij het optellen van de woningfracties muteert pas na vier jaar de eerste woning (4 x 0,25 = 1).
De andere benadering is een fractionele benadering. Hierbij wordt de modelmatige fictie gehanteerd dat ook één woning fractioneel kan worden uitgepond of kan muteren. Bij één woning en een mutatiegraad van 5% is dan deze woning begin van het eerste jaar 100% in exploitatie en eind van het jaar voor 95%. Bij doorexploiteren geldt voor deze woning de eerste helft van het jaar 100% van de contracthuur primo. In de tweede helft geldt voor 95% de geïndexeerde contracthuur en voor 5% de huur na mutatie. In het uitpondscenario wordt in dit voorbeeld 5% van de woning uitgepond en zijn de bruto inkomsten gelijk aan 5% van de verkoopopbrengst op basis van de leegwaarde medio dat jaar.
De twee methoden leveren vooral bij kleine complexen verschillen op, vooral in de waarde in het uitpondscenario. Omdat in het merendeel van de gevallen de waarde in het uitpondscenario hoger is dan die in het doorexploiteerscenario, spelen die verschillen een rol in de waardebepaling.
De fractionele benadering leidt tot een meer aannemelijke waarde, met name bij kleine complexen (van minder dan circa 20 vhe).
De fractionele benadering is met ingang van het verslagjaar 2018 voorgeschreven.
3.4.4
Lineair versus exponentieel uitponden en muteren.
Naast het onderscheid fractioneel of niet-fractioneel uitponden is het onderscheid lineair versus exponentieel uitponden en muteren van belang. Stel een complex heeft 100 eenheden en de mutatiekans is 5%. Dat impliceert dat in het eerste kalenderjaar 5 eenheden worden uitgepond of muteren.
Bij de lineaire benadering wordt ervan uit gegaan dat ook gedurende de resterende beschouwingsperiode 5 eenheden per jaar uitgepond of gemuteerd worden eventueel met een vermindering van dit aantal vanaf bijvoorbeeld het 6e jaar. Deze benadering impliceert dat de mutatiekans in het uitpondscenario toeneemt. Na tien jaar is de mutatiekans 10%: 5 muterende woningen op 50 resterende woningen.
Bij de exponentiële benadering blijft de mutatiekans gelijk en wordt deze toegepast op de nog in exploitatie zijnde eenheden. In het voorbeeld zijn aan het begin van het tweede jaar nog 95 eenheden in exploitatie. De mutatiekans van 5% wordt toegepast op dit aantal wat betekent dat in het tweede jaar 95 * 5% = 4,75 eenheden muteren. Bij de exponentiele benadering blijft de mutatiekans gelijk.
Vanzelfsprekend geldt in het doorexploiteerscenario dat de mutatiegraad in alle jaren van toepassing is op álle eenheden. Alle eenheden blijven in dit scenario immers in exploitatie. Wel dient rekening gehouden te worden met feit dat op een zeker moment een deel van de huren als gevolg van eerdere mutaties al geharmoniseerd is, dat wil zeggen aangepast aan de markthuur.
Met ingang van verslagjaar 2017 is de exponentiële benadering voorgeschreven.
3.4.5
Afronden
In de berekening worden alleen de eindresultaten afgerond. Tussenresultaten worden niet afgerond. Afronding geldt daarmee niet voor de berekening zelf, maar uitsluitend voor het tonen van resultaten. De wijze van afronden van te tonen resultaten staat vrij. In de rekenvoorbeelden in dit handboek is gekozen voor afronding vanwege de leesbaarheid.
3.4.6
Verdere toelichting rekenwijze
In de tekst van dit handboek zijn op verschillende plaatsen toelichtingen opgenomen voor de rekenkundige uitwerking.
3.5
Waarderingscomplex
Om te komen tot een marktwaardewaardering van het vastgoed, wordt het gehele bezit, dat wil zeggen alle verhuureenheden van de toegelaten instelling, opgedeeld in waarderingscomplexen. Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één geheel aan een derde partij in verhuurde staat kan worden verkocht. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of zijn een afzonderlijk waarderingscomplex.
Er bestaat geen minimum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Dit betekent dus dat een waarderingscomplex ook uit één verhuureenheid kan bestaan. Eveneens geldt dat geen maximum aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex wordt voorgeschreven.
Het kan voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit DAEB en niet-DAEB-vastgoed. In dat geval dient, nadat de waarde van het waarderingscomplex is bepaald, de waarde opgesplitst te worden in een deel dat aan het DAEB-vastgoed, resp. aan het niet-DAEB deel kan worden toegerekend.
Als wordt voldaan aan de voorwaarden van het waarderingscomplex (bouwperiode, locatie, logischerwijs als één geheel te verkopen) kan het ook voorkomen dat een waarderingscomplex bestaat uit een samenstelling van BOG, MOG en/of ZOG-ruimtes, bijvoorbeeld als er in een intramurale zorglocatie (ZOG) losse units worden verhuurd aan bijvoorbeeld een kapper (BOG) of zorgopleidingsinstantie (MOG), etc.
Let op: Als bijvoorbeeld meerdere studentenwoningen of (extramurale) zorgeenheden in één contract zijn verhuurd aan een derde partij, dan gedraagt dit complex zich op basis van het contract als een BOG-MOG-ZOG-complex en dient het complex conform die uitgangspunten gewaardeerd te worden.
Let op: Het is niet logisch als één waarderingscomplex bestaat uit objecten op meerdere uit elkaar liggende locaties, zeker niet wanneer bijvoorbeeld één van beide objecten in fullregio’s of aardbevingsgebied ligt. Scheiding van het waarderingscomplex in meerdere nieuwe waarderingscomplexen is dan het meest logisch. Voor het complex(gedeelte) in fullregio moet de full versie worden toegepast; zie daarvoor het schema in Bijlage 3 van het handboek.
Voor het complex(gedeelte) buiten de fullregio bestaat de keuze om deze via de basis- of via de full versie te waarderen.
Let op: het is mogelijk dat een complex verhuurbare eenheden bevat waarvoor zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario geldt, én eenheden waarvoor geen uitpondscenario geldt. Dat is binnen een complex toegestaan. Bij het bepalen van de waarde van de uitpondwaarde van het complex moet dan voor niet uitpondbare eenheden de doorexploiteerwaarde meegenomen worden als vervanger van de uitpondwaarde.
3.6
Doorexploiteer- en uitpondscenario
De bepaling van de toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vindt plaats aan de hand van twee scenario’s: enerzijds op basis van het doorexploiteerscenario en anderzijds op basis van het uitpondscenario. Hierbij gelden de volgende uitgangspunten:
–
Voor reguliere woongelegenheden en parkeren geldt dat de hoogste van het doorexploiteer- of uitpondscenario wordt gehanteerd. Alleen in de full-versie kan het hanteren van één deze twee scenario’s worden afgedwongen, als bijvoorbeeld uit marktanalyse blijkt dat uitponden niet realistisch is kan alleen het doorexploiteerscenario worden gehanteerd.
–
Niet-zelfstandige eenheden kunnen en zullen in de praktijk niet één voor één uitgepond worden en voor deze eenheden geldt daarom in de basis- en full-versie uitsluitend het doorexploiteerscenario.
–
Voor zelfstandige studenteenheden en zelfstandige extramurale zorgeenheden wordt een uitpondscenario niet waarschijnlijk geacht. Daarom wordt in de basisversie het doorexploiteerscenario voorgeschreven. Als marktanalyse aantoont dat een uitpondscenario wel degelijk realistisch is, mag de externe taxateur in de full versie het uitpondscenario toepassen. Zie ook Bijlage 4 waardering van studenteenheden.
–
Bij BOG, MOG en ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing.
Het doorexploiteerscenario veronderstelt dat verhuureenheden worden doorverhuurd. Daarbij wordt verondersteld dat elk jaar bij een deel van de verhuureenheden, de huurder verhuist. Bij de leegkomende verhuureenheden wordt de eenheid opnieuw verhuurd en wordt de huur na mutatie opgetrokken naar de potentiële huur, die bepaald is op basis van de markthuur met voor gereguleerde woningen als maximum de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. De maximale huur kan desgewenst ook worden ingevoerd als de WWS-punten niet beschikbaar zijn. Die maximale huur moet dan wel gelijk zijn aan de markthuur (zie 5.2.2), en niet de maximale huur volgens het huurbeleid van een toegelaten instelling (streefhuur).
Aan het einde van de 15-jarige DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen. De kasstromen en de eindwaarde worden vervolgens contant gemaakt naar het heden en opgeteld om tot een waarde in het doorexploiteerscenario te komen.
In het uitpondscenario wordt verondersteld dat verhuureenheden bij mutatie leeg worden verkocht. In tegenstelling tot het doorexploiteerscenario wordt de huur voor deze verhuureenheden niet opgetrokken, maar wordt daarvoor in de plaats een verkoopkasstroom en verkoopkosten opgenomen.
Na de 15-jarige DCF-periode wordt de eindwaarde van de nog niet verkochte verhuureenheden bepaald. De kasstromen en de eindwaarde worden contant gemaakt en vervolgens opgeteld om tot de waarde in het uitpondscenario te komen.
De waarde op basis van het doorexploiteerscenario, respectievelijk indien van toepassing het uitpondscenario, is de som van de waarden van alle individuele verhuureenheden in het waarderingscomplex. Nadat de waarden op basis van beide scenario’s zijn bepaald, leidt de hoogste waarde van de twee scenario’s uiteindelijk tot de marktwaarde van het waarderingscomplex.
3.7
Verhuureenheden in exploitatie buiten de landsgrenzen
Voor verhuureenheden buiten de Nederlandse landsgrenzen geldt dat de waardering dient plaats te vinden met inschakeling van een externe taxateur. De reden hiervoor is dat het handboek betrekking heeft op de Nederlandse situatie en niet op vastgoed in het buitenland.
4
Macro-economische parameters
Om de te verwachten kasstromen in de DCF-berekening te bepalen, wordt gebruik gemaakt van macro-economische parameters. Het gaat hierbij om de prijsinflatie, de loonontwikkeling, de bouwkostenontwikkeling en de leegwaardeontwikkeling. De parameters worden in dit hoofdstuk weergegeven.
4.1
Prijsinflatie
De prijsinflatie wordt als basis gehanteerd voor de jaarlijkse indexering van de volgende posten:
–
de contracthuur, exclusief de boven inflatoire opslag;
–
de maximale huur en de liberalisatiegrens volgens het woningwaarderingsstelsel;
–
de markthuur bij de marktwaarde en de streefhuur bij beleidswaarde;
–
de OZB, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Voor het jaar 2022 geldt de door het CBS geregistreerde CPI van 10,00%. Voor 2023 en 2024 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het Centraal Planbureau (CPB)8Centraal Planbureau, Kerngegevens Macro economische verkenning 2024, 19 september 2023, https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Kerngegevens-MEV-2024-september-2023_0.pdf van respectievelijk 3,90% en 3,80%. Voor 2025 wordt de Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028 (CPB MLT)9Centraal Planbureau, Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028, 17 augustus 2023, https://www.cpb.nl/sites/default/files/omnidownload/CPB-Kerngegevenstabel-actualisatie-MLT-augustus-2023.pdf gehanteerd met 2,40%. Vanaf 2026 van de prognoseperiode wordt aangesloten bij de lange termijn verwachting, conform het (maximale) streven van de Europese Centrale Bank (ECB) van 2,00%.
Tabel 1: prijsinflatie
Prijsinflatie
10,0%
3,90%
3,80%
2,40%
2,00%
2,00%
2,00%
4.2
Loonontwikkeling
De loonontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de beheerkosten marktwaarde exclusief de zakelijke lasten. Voor de beleidswaarde geldt deze index voor de post beheer.
In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de juridische splitsingskosten.
Voor de jaren 2023 en 2024 wordt aangesloten bij de meest recente korte termijn prognose van het CPB. Voor 2025 t/m 2028 wordt de Actualisatie Verkenning middellange termijn tot en met 2028 (CPB MLT) gebruikt. Voor de prognoseperiode wordt vanaf 2029 aangesloten bij de reële groei van de lonen in het verleden, die gemiddeld ongeveer 0,5% boven inflatie was.
Tabel 2: loonontwikkeling
Loonontwikkeling
3,10%
5,80%
5,60%
4,10%
4,10%
4,10%
3,30%
2,50%
4.3
Bouwkostenontwikkeling
De bouwkostenontwikkeling vormt het uitgangspunt voor de ontwikkeling van de onderhoudskosten, en de verouderingskosten. In het uitpondscenario met een zeven jaar exploitatieverplichting is deze index van toepassing op de technische splitsingskosten voor zover opgevoerd in een full waardering.
De afgelopen jaren was de trend een steeds groter wordende spanning tussen vraag en aanbod op de bouwmarkt. Gedurende het lopende jaar (2023) is echter als gevolg van een vertragende bouwproductie de spanning tussen vraag en aanbod afgenomen. De kosten van materialen stijgen het lopende jaar minder hard dan de lonen; de prijsindex van juli 2023 bevindt zich inmiddels weer op het niveau van januari 2023, waar die van de lonen in dezelfde periode is doorgestegen. Uit het bouwkostkompas blijkt daarnaast dat de aanbestedingsindex onder de bouwkostenindex daalt. Een indicator dat aannemers met krappere marges genoegen nemen dan een half jaar eerder. Met al het bovenstaande in achtgenomen is de veronderstelde bouwkostenontwikkeling volledig aangesloten bij de loonontwikkeling zoals ontleend aan de prognose van het CPB.
Tabel 3: bouwkostenontwikkeling
Bouwkostenontwikkeling
5,80%
5,60%
4,10%
4,10%
4,10%
3,30%
2,50%
4.4
Leegwaardeontwikkeling
De leegwaardeontwikkeling vormt de basis voor de ontwikkeling van de verkoopopbrengst in het uitpondscenario. Omdat er regionale verschillen zijn, is de leegwaardeontwikkeling vanaf het handboek 2022 voor elke COROP-regio en voor de vier grote steden afzonderlijk weergegeven. In voorgaande handboeken werd de leegwaardeontwikkeling voor de provincies en de vier grote steden weergegeven.
Over 2023 is de brondata gebruikt die aansluit bij de rapportage van de NVM voor het vierde kwartaal van 202310NVM Marktinformatie Koopwoningen, vierde kwartaal 2023, zie ook: https://www.nvm.nl/wonen/marktinformatie. Uit de cijfers blijkt dat de koopmarkt in 2023 weer aantrekt en dat er eind 2023 sprake is van een leegwaardestijging ten opzichte van het vierde kwartaal 2022. Vanaf 2024 is verondersteld dat de leegwaardeontwikkeling uitkomt op de trendmatige 2,0%. Dit sluit aan bij de lange termijn verwachting dat de leegwaardeontwikkeling trendmatig gelijk is aan de veronderstelde prijsinflatie.
Tabel 4: leegwaardeontwikkeling per COROP regio, voor de G4 en voor heel Nederland
Oost-Groningen
– 2,08%
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
Delfzijl en omgeving
2,64%
2,50%
2,00%
2,00%
2,00%
Overig Groningen
– 8,27%
4,50%
2,00%
2,00%
2,00%
Noord-Friesland
– 3,23%
6,70%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidwest-Friesland
– 1,86%
5,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidoost-Friesland
– 4,23%
7,10%
2,00%
2,00%
2,00%
Noord-Drenthe
– 5,43%
6,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidoost-Drenthe
– 1,42%
4,30%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidwest-Drenthe
– 1,86%
4,20%
2,00%
2,00%
2,00%
Noord-Overijssel
0,09%
6,70%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidwest-Overijssel
– 3,69%
7,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Twente
– 0,89%
6,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Veluwe
– 4,15%
4,70%
2,00%
2,00%
2,00%
Achterhoek
– 1,92%
4,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Arnhem/Nijmegen
– 4,00%
6,20%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidwest-Gelderland
– 5,49%
3,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Utrecht
– 5,89%
6,50%
2,00%
2,00%
2,00%
Kop van Noord-Holland
– 4,24%
7,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Alkmaar en omgeving
– 4,45%
8,20%
2,00%
2,00%
2,00%
IJmond
– 7,34%
5,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Agglomeratie Haarlem
– 7,01%
6,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Zaanstreek
– 3,06%
4,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Groot-Amsterdam
– 1,66%
5,30%
2,00%
2,00%
2,00%
Het Gooi en Vechtstreek
– 3,95%
4,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
– 5,32%
5,30%
2,00%
2,00%
2,00%
Agglomeratie ’s-Gravenhage
– 5,67%
3,10%
2,00%
2,00%
2,00%
Delft en Westland
– 2,81%
5,30%
2,00%
2,00%
2,00%
Oost-Zuid-Holland
– 2,02%
5,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Groot-Rijnmond
– 0,59%
4,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidoost-Zuid-Holland
– 2,64%
6,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Zeeuwsch-Vlaanderen
2,87%
5,70%
2,00%
2,00%
2,00%
Overig Zeeland
– 0,49%
3,40%
2,00%
2,00%
2,00%
West-Noord-Brabant
– 2,50%
7,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Midden-Noord-Brabant
– 0,35%
4,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Noordoost-Noord-Brabant
– 0,49%
6,50%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuidoost-Noord-Brabant
– 1,09%
3,60%
2,00%
2,00%
2,00%
Noord-Limburg
0,18%
4,40%
2,00%
2,00%
2,00%
Midden-Limburg
– 3,77%
7,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Zuid-Limburg
– 1,79%
7,80%
2,00%
2,00%
2,00%
Flevoland
– 4,49%
9,90%
2,00%
2,00%
2,00%
G4
Amsterdam
– 3,31%
8,90%
2,00%
2,00%
2,00%
’s-Gravenhage
– 5,45%
3,10%
2,00%
2,00%
2,00%
Rotterdam
– 5,89%
1,90%
2,00%
2,00%
2,00%
Utrecht (gemeente)
– 9,07%
8,20%
2,00%
2,00%
2,00%
Heel Nederland
– 3,48%
5,74%
2,00%
2,00%
2,00%
5
Woongelegenheden
Dit hoofdstuk behandelt de te hanteren gegevens en uitgangspunten voor de waardering van woongelegenheden. Het is belangrijk om onderscheid te maken tussen objectgegevens en modelparameters.
De objectgegevens zijn specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid, of op het niveau van het complex waartoe de verhuureenheid behoort, beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. In tabel 5 objectgegevens is in de laatste kolom aangegeven of een gegeven op verhuureenheid (VHE) dan wel op complex niveau beschikbaar is. In de waardering zelf staat het de taxateur vrij complex gegevens op complex niveau of op VHE-niveau op te voeren.
De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.
5.1
Objectgegevens
De onderstaande tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor woongelegenheden van de toegelaten instelling. Hierbij is onderscheid gemaakt tussen gegevens die betrekking hebben op het waarderingscomplex en op de afzonderlijke verhuureenheden.
Tabel 5: objectgegevens voor woongelegenheden
Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
complex
Mutatiekans
De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2019 tot en met 2023.
complex
Aangebroken complex
Van het waarderingscomplex zijn reeds afzonderlijke verhuureenheden verkocht.
complex
Gesplitst complex
Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst. Onder een gesplitst complex wordt verstaan een complex dat reeds kadastraal is gesplitst (in appartementsrechten), teneinde de verkoop van afzonderlijke verhuureenheden mogelijk te maken.
complex
Mogelijkheid van verkoop
Het maximaal aantal verkoopbare verhuureenheden als percentage van het totaal aantal verhuureenheden per waarderingscomplex. Dit maximum geldt als een plafond. Uitponden vindt plaats tegen de mutatiekans. Als dit plafond wordt bereikt, dan stop het uitponden.
complex
Exploitatiebeperking 7 jaar van toepassing
Is wel of niet de exploitatiebeperking van 7 jaar van toepassing op het complex en daarmee op de vhe?
complex
Sloop- of nieuwbouwcomplex
Is het complex een sloop- of nieuwbouwcomplex. Dit gegeven is van belang voor het uitpondscenario in combinatie met aanvangsleegstand.
Complex
Flexwoning
Is het complex een complex dat bestaat uit flexwoningen zoals gedefinieerd in bijlage 1 – definities. Op complexniveau aan te duiden met ‘ja/nee’.
Complex
Verhuureenheid
Id verhuureenheid
Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.
VHE
Postcode
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
VHE
Type verhuureenheid
Type verhuureenheid onderscheiden naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal). Voor de categorisering naar EGW, MGW, studenteneenheid of zorgeenheid (extramuraal) kan worden aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1).
VHE
Zelfstandige verhuureenheid
Betreft het wel of niet een zelfstandige verhuureenheid.
VHE
Gereguleerde verhuureenheid
Betreft het wel of niet een gereguleerde huurovereenkomst bij de verhuureenheid.
VHE
DAEB of niet-DAEB
Is de verhuureenheid DAEB of niet-DAEB
VHE
Bouwjaar
Bouwjaar van de verhuureenheid.
VHE
Renovatiejaar
Jaar waarin de VHE, conform de definitie van renovatie in de bijlage 1 (definities), is gerenoveerd.
VHE
Oppervlakte
De gebruiksoppervlakte (GBO) van de verhuureenheid in vierkante meters.
VHE
WWS-punten
Het aantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel van de verhuureenheid.
VHE
Woning voldoet aan 15%-huuropslag eisen voor beschermd stads- of dorpsgezicht
Wel of niet.
Bij woningen (van vóór 1945) behorend tot een beschermd stadsgezicht of dorpsgezicht, waarvoor is voldaan aan de voorschriften van aantoonbare investeringen ten behoeve van het behoudt van het beschermde stads- of dorpsgezicht, geldt een toeslag van 15% van de maximale huurprijs volgens het WWS.
VHE
Actuele contracthuur
De overeengekomen kale maandhuur van de verhuureenheid op peildatum 31-12-2023.
VHE
Aanvangsleegstand
Wel of geen aanvangsleegstand
Staat de eenheid leeg op peildatum 31-12-2023.
VHE
WOZ-waarde
WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2023. Deze kent doorgaans waardepeildatum 1 januari 2022. Indien de WOZ-waarde in de beschikking een andere peildatum kent, dan moet hier rekening mee worden gehouden.
VHE
Achterstallig onderhoud
Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de woning op de lange termijn als huurwoning te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose (MJOP).
VHE
Bedrag achterstallig onderhoud
Indien van toepassing, het bedrag waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen.
VHE
Erfpacht
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk1 erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht
VHE
Waardecorrectie erfpacht
De contante waarde op peildatum 31-12-2023 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17)
VHE
1 De term tijdelijk erfpacht is synoniem aan de term voortdurende erfpacht
Nadere duiding:
–
Alle vier woningtypen kunnen of zelfstandig of onzelfstandig zijn. Primair bepalen woningkenmerken of er sprake is van zelfstandigheid. Een zelfstandige woning is een woning met eigen toegang en eigen keuken en toilet.
–
Het kan echter ook zijn dat een – op basis van woningkenmerken – zelfstandige woning meerdere huurcontracten kent. Hierbij delen huurders gemeenschappelijke ruimtes zoals keuken, badkamer en toilet. Daarmee is er geen sprake van een zelfstandige eenheid maar van een verzameling van onzelfstandige eenheden, één eenheid voor elk huurcontract.
–
De ‘mogelijkheid van verkoop’ ziet op de situaties van verkoopbeperkingen (uitponden) waarvoor een juridische (en daarmee voor een koper van het complex afdwingbare) basis is. Bijvoorbeeld in het geval dat de gemeente een verkoopbeklemming heeft opgelegd of indien een verkoopbeperking met kettingbeding in een eerdere koopovereenkomst is vastgelegd.
–
Het objectgegeven renovatiejaar is vanaf het handboek 2020 toegevoegd aan de objectgegevens voor woongelegenheden. Het renovatiejaar is het jaar waarin, volgens de definitie van renovatie in bijlage 1, de woongelegenheid is gerenoveerd. Als renovatie plaatsvond en een renovatiejaar is opgevoerd, dan moet bij het bepalen van de van het bouwjaar afhankelijke gegevens als instandhoudingsonderhoud, markthuur en discontovoet, het renovatiejaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen. Is geen renovatiejaar opgevoerd dan moet het bouwjaar genomen worden om de bouwjaarklasse te bepalen.
–
Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden is het feit of een eenheid zelfstandig of onzelfstandig is van grote invloed op de waarde. Deze typering vraagt daarom extra aandacht bij uitwerking van de gegevens voor een waardering. Verder geldt dat gelabelde studenteneenheden die bestaan uit meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd, via het model van MGW danwel EGW dienen te worden getaxeerd. Het betreft hier immers een EGW of MGW met één huurcontract. Zie verder ook de toelichting en matrix in Bijlage 4: Waardering Studentcomplexen.
–
Er zijn voorwaarden verbonden aan de 15%-huuropslag voor woningen in een beschermd dorps- of stadsgezicht. Deze voorwaarden zijn te vinden in de wettelijke regeling ‘Besluit huurprijzen woonruimte d.d. 01-07-2018’ onder Artikel 8a. Samengevat moet de woonruimte voldoen aan vier kenmerken. De woning is (1) gelegen in beschermd stads- en dorpsgezicht, (2) geen Rijkmonument (3) gebouwd vóór 1945, en (4) er zijn daadwerkelijk kosten gemaakt voor de instandhouding van de monumentale waarde van de woonruimte. Panden die zijn gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht, maar waaraan recent geen extra onderhoudskosten zijn uitgegeven ten behoeve van het behoud van de monumentale waarde, komen dan ook niet in aanmerking voor de hogere maximale huurprijs.
5.2
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de verhuureenheden in de waarderingscomplexen plaats, waarbij gebruik wordt gemaakt van de hierboven aangegeven objectgegevens. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. In hoofdstuk 8 worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.
5.2.1
Leegwaarde
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde is synoniem voor de term ‘marktwaarde vrij van huur en gebruik’. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijkgesteld aan de geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking in 2023 is afgegeven en daarmee betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2022. De WOZ-waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de leegwaardeontwikkeling van 2022 en 2023 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2023. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2022 nog niet beschikbaar is, dan wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2023 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2022 heeft.
Rekenkundige uitwerking leegwaarde en verkoopopbrengsten in uitpondscenario:
In het uitpondscenario zijn de bruto inkomsten uit verkoop gelijk aan de leegwaarde. Volgens het algemene principe vallen kasstromen, en dus ook verkoop, midden in een kalenderjaar. De leegwaarde is dus de leegwaarde medio jaar.
Voorbeeld:
Stel: u moet de leegwaarde in het kalenderjaar 2023 bepalen. U beschikt over een WOZ-beschikking 2022 met daarin een WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022 van € 100.000. Als voor dit voorbeeld de leegwaardeontwikkelingen van heel Nederland in 2022 en 2023 worden genomen, respectievelijk 13,0% en – 3,48%, dan is de leegwaarde primo 2024 gelijk aan € 109.068. De leegwaardeontwikkeling in 2024 is gelijk aan – 2,5%, dan is de leegwaarde ultimo 2024 gelijk aan € 106.341. De gezochte leegwaarde medio is het gemiddelde van de leegwaarde primo en ultimo (€ 109.068 + € 106.341)/2 is € 107.704.
5.2.2
Markthuur van eengezins- en meergezinswoningen
De markthuur is de (kale) huurprijs per maand van een verhuureenheid die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op de waardepeildatum 31 december 2023. In het doorexploiteerscenario wordt de markthuur gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een woning is gemuteerd. In het uitpondscenario speelt de markthuur een rol als er sprake is van juridische beklemmingen (verkoopbeperking). Door deze beklemmingen kan het voorkomen dat slechts een deel van de verhuureenheden in een complex mag worden verkocht. Indien dit deel is bereikt, mag vanaf dat moment niet meer worden verkocht in het uitpondscenario, maar zal bij mutatie sprake zijn van wederverhuur. In dat geval is de markthuur van belang bij het bepalen van de nieuwe huur na mutatie. Voorts dient bij leegstand ook de markthuur genomen te worden, in plaats van de contracthuur.
De parameters voor de markthuur per vierkante meter gebruiksoppervlak is bepaald op basis van een regressieanalyse van de in het validatieonderzoek over 2022 opgenomen full waarderingen. De volgende woningkenmerken dienen daarbij als basis van de regressie: zij zijn de onafhankelijke variabelen die de markthuur per maand per eenheid bepalen:
•
Gebruiksoppervlakte (GO).
•
De WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2022 ingedeeld in negen klassen
•
Bouwjaar ingedeeld in negen klassen
•
Woningtype ingedeeld in twee typen
•
Regio opgedeeld in de 40 COROP-gebieden plus de vier grote steden, totaal 44 gebieden.
De markthuur per maand wordt bepaald volgens de volgende vergelijking:
Hierbij is:
•
Markthuur: de markthuur per maand op prijspeil 31 december 2023
•
GO: het gebruiksoppervlak van de woning in vierkante meters
•
Huurref: de markthuur per m2 GBO van de referentiewoning op peildatum 31 december 2022
•
fWOZ: een factor afhankelijk van de WOZ-waarde klasse
•
fBouwjaar: een factor afhankelijk van de bouwjaarklasse van de woning
•
fType: een factor afhankelijk van het type (EGW of MGW) van de woning
•
fRegio: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort
•
fMarkt: een factor afhankelijk van het gebied waar de woning toe behoort. Deze factor weerspiegelt de ontwikkeling van de markthuren in 2023 per gebied. Deze factor is vastgesteld op basis van gegevens van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) over de gerealiseerde markthuren van woningen per maand over de periode januari 2022 tot en met december 2023. Deze factor is nodig omdat de regressieanalyse in het validatieonderzoek gaat over de markthuren per 31 december 2022. Om de markthuur per 31 december 2023 te bepalen moet op de markthuur per 31 december 2022 nog een index worden toegepast uitgedrukt in fMarkt.
In deze paragraaf zijn de verschillende factoren per klasse in tabellen opgenomen. Voor de referentiewoning leidt de doorgerekende vergelijking tot een markthuur van € 802,– per maand prijspeil 31 december 2022. Om de markthuur op peildatum, dat is per 31 december 2023 te bepalen, moet de factor fMarkt nog worden toegepast.
Tabel 6: referentiewoning
WOZ-waarde 1 januari 2022 klasse
> 170.000 ≤ 217.500
Bouwjaarklasse
≥ 1976 < 1993
Type verhuureenheid
MGW
GBO
80 m2
COROP gebied plus G4
’s-Gravenhage
Markthuur per m2 GBO/maand 31-12-2022
€ 11,07
Huurref:de markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning prijspeil 31 december 2022. De markthuur per m2 GBO per maand van de referentiewoning bedraagt € 11,07.
fWOZ: factor geïndexeerde WOZ-waarde klasse
De eerste factor in de vergelijking is afhankelijk van de WOZ-waarde van de woning op prijspeil 1 januari 2022.
Tabel 7: factor WOZ-waarde op 1 januari 2022 klasse: fWOZ
≤ 80.000
0,771
> 217.500 ≤ 282.500
1,084
> 80.000 ≤ 110.000
0,822
> 282.500 ≤ 347.500
1,173
> 110.000 ≤ 140.000
0,882
> 347.500 ≤ 412.500
1,246
> 140.000 ≤ 170.000
0,926
> 412.500
1,346
> 170.000 ≤ 217.500
1,000
fBouwjaar: factor afhankelijk van bouwjaarklasse
Tabel 8: factor bouwjaarklasse: fBouwjaar
< 1904
1,079
≥ 1976 < 1993
1,000
≥ 1904 < 1931
1,058
≥ 1993 < 2003
1,021
≥ 1931 < 1951
1,031
≥ 2003 < 2013
1,020
≥ 1951 < 1966
0,986
≥ 2013
1,074
≥ 1966 < 1976
0,973
fType: factor afhankelijk van woningtype
Tabel 9: factor woningtype: fType
EGW
0,978
MGW
1,000
fRegio: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4
Tabel 10: factor COROP-gebied en G4
Oost-Groningen
1,004
Agglomeratie Haarlem
1,093
Delfzijl en omgeving
1,004
Zaanstreek
1,067
Overig Groningen
1,037
Groot-Amsterdam
1,100
Noord-Friesland
0,973
Het Gooi en Vechtstreek
1,071
Zuidwest-Friesland
0,969
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
1,160
Zuidoost-Friesland
0,940
Agglomeratie ’s- Gravenhage
0,983
Noord-Drenthe
0,959
Delft en Westland
0,962
Zuidoost-Drenthe
1,002
Oost-Zuid-Holland
1,033
Zuidwest-Drenthe
0,954
Groot-Rijnmond
1,019
Noord-Overijssel
0,975
Zuidoost-Zuid-Holland
1,017
Zuidwest-Overijssel
0,940
Zeeuwsch-Vlaanderen
0,986
Twente
0,908
Overig Zeeland
1,036
Veluwe
0,958
West-Noord-Brabant
0,962
Achterhoek
0,974
Midden-Noord-Brabant
1,039
Arnhem/Nijmegen
1,060
Noordoost-Noord- Brabant
0,961
Zuidwest-Gelderland
1,031
Zuidoost-Noord-Brabant
0,991
Utrecht
1,071
Noord-Limburg
0,965
Kop van Noord-Holland
0,926
Midden-Limburg
0,939
Alkmaar en omgeving
0,975
Zuid-Limburg
0,968
IJmond
1,065
Flevoland
1,059
G4
G4
Amsterdam
1,252
Rotterdam
1,114
’s-Gravenhage
1,000
Utrecht (gemeente)
1,119
fMarkt: factor afhankelijk van COROP-gebied en G4
Tabel 11: factor markt COROP-gebied en G4
Oost-Groningen
1,031
Agglomeratie Haarlem
1,060
Delfzijl en omgeving
1,020
Zaanstreek
1,006
Overig Groningen
1,021
Groot-Amsterdam
1,032
Noord-Friesland
1,053
Het Gooi en Vechtstreek
1,060
Zuidwest-Friesland
1,079
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
1,062
Zuidoost-Friesland
1,054
Agglomeratie ’s- Gravenhage
1,035
Noord-Drenthe
1,065
Delft en Westland
1,082
Zuidoost-Drenthe
1,087
Oost-Zuid-Holland
1,055
Zuidwest-Drenthe
1,036
Groot-Rijnmond
1,072
Noord-Overijssel
1,018
Zuidoost-Zuid-Holland
1,027
Zuidwest-Overijssel
1,051
Zeeuwsch-Vlaanderen
1,029
Twente
1,081
Overig Zeeland
1,024
Veluwe
1,081
West-Noord-Brabant
1,084
Achterhoek
1,013
Midden-Noord-Brabant
1,057
Arnhem/Nijmegen
1,063
Noordoost-Noord- Brabant
1,063
Zuidwest-Gelderland
1,042
Zuidoost-Noord-Brabant
1,059
Utrecht
1,053
Noord-Limburg
0,999
Kop van Noord-Holland
1,013
Midden-Limburg
1,051
Alkmaar en omgeving
1,083
Zuid-Limburg
1,025
IJmond
1,036
Flevoland
1,022
G4
G4
Amsterdam
1,097
Rotterdam
1,091
’s-Gravenhage
1,064
Utrecht (gemeente)
1,019
Voorbeeld berekening markthuur
Bepaal de markthuur van een EGW van 100 m2 GBO, WOZ-waarde op 1 januari 2022 van € 335.000,–, bouwjaar 1980 in de gemeente Rotterdam. De parameters voor de vergelijking zijn dan:
•
GO = 100
•
Huurref = 11,07
•
fWOZ= 1,173
•
fBouwjaar = 1,000
•
fType = 0,978
•
fRegio = 1,114
•
fMarkt = 1,091.
De resulterende markthuur bedraagt dan € 1.326,28 per maand op prijspeil 31 december 2023.
5.2.3
Markthuur van studenteneenheden en extramurale zorgeenheden
Voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om een markthuur op te baseren. Aansluitend bij de praktijk, is daarom de markthuur voor studenteneenheden en extramurale zorgeenheden gelijkgesteld aan de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
Voor studenteneenheden geldt daarbij in de basisversie de kwaliteitskortingsgrens als maximum voor de markthuur. Voor het jaar 2023 is de kwaliteitskortingsgrens gelijk aan € 452,20 per maand. Voor 2024 wordt deze grens eind 2023 opnieuw bepaald door indexering. De kwaliteitskortingsgrens is tevens het huurniveau bij een leegstaande studenteneenheid.
Let op: voor studenteneenheden geldt de kwaliteitskortingsgrens als maximum uitsluitend voor de bepaling van de markthuur in het eerste jaar en dit uitsluitend in de basis waardering. In de full waardering kan de taxateur afwijken van dit maximum en een markthuur hoger dan de kwaliteitskortingsgrens opvoeren. De kwaliteitskortingsgrens geldt niet voor de contracthuren. Een contracthuur kan boven die grens liggen. Voor de contracthuur geldt tevens de algemene regel dat deze niet hoger kan zijn dan de maximale huur volgens het WWS.
Tabel 12: markthuur studenteneenheden, kwaliteitskortingsgrens 2023 en 2024
Het hier genoemde bedrag voor 2023 is indicatief. Gerekend moet worden met het op een later tijdstip bekend te worden definitieve bedrag.
5.2.4
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit instandhoudingsonderhoud, beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.
In de volgende paragraaf wordt instandhoudingsonderhoud uitvoerig behandeld. De overige exploitatiekosten worden in paragraaf 5.2.6 behandeld.
Toelichting uitwerking exploitatiekosten:
Voor het indexeren van de meeste exploitatiekosten geldt het medio principe. Zijn bijvoorbeeld de instandhoudingskosten op prijspeil 31-12-2023 gelijk aan € 800 per jaar per VHE en u wilt de geïndexeerde waarde voor 2024 bepalen gegeven een index van 7,80% over 2024, dan is de berekening als volgt:
•
Primo 2024 bedragen de kosten € 800
•
Ultimo 2024 bedragen de kosten € 800 * (1 + 7,80%) is € 862
•
De kosten medio zijn het gemiddelde van primo en ultimo, in dit voorbeeld dus € 831.
Dit principe is naast op instandhoudingsonderhoud ook toepasbaar op de overige exploitatiekosten. Uitzonderingen op dit principe is de OZB. De OZB wordt primo jaar geïndexeerd met de prijsinflatie zoals toegelicht in paragraaf 3.4.2.
Exploitatiekosten in het uitpondscenario
In het uitpondscenario moet rekening gehouden worden met het uit exploitatie gaan van woningen. Het medio jaar principe veronderstelt dat uitponden halverwege het jaar plaatsvindt. Stel dat de mutatiegraad in 2024 gelijk is aan 5% is, dan is in de eerste helft 2024 100% in exploitatie en in de tweede helft 95%.
Toegepast op bovenstaand voorbeeld zijn de kosten instandhouding in 2024 gelijk aan 100% van € 800 plus 95% van € 862 gedeeld door 2. In formule is dat (100% * € 800 + 95% * € 862)/2 is € 810. Bij het uitpondscenario worden bij mutatie ook geen mutatiekosten gemaakt.
5.2.5
Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de waardepeildatum bevindt. Uitgangspunt daarbij is dat er geen sprake is van achterstallig onderhoud, als er wel sprake is van achterstallig onderhoud, dan moet dit separaat gecorrigeerd worden, zoals omschreven in paragraaf 5.2.6.1.
Bij instandhoudingsonderhoud gaat het niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt daarmee ook niet tot een hogere huur.
Een uitgebreide definitie en afbakening van instandhoudingsonderhoud is opgenomen in bijlage 1 met definities van dit handboek onder de kop onderhoud.
De normen voor instandhoudingsonderhoud zijn gebaseerd op een jaarlijks uit te voeren onderzoek naar de kosten van instandhoudingsonderhoud dat in 2023 is uitgevoerd door de Brink Groep.
In de volgende paragrafen zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen eerst voor het doorexploiteer- en vervolgens voor het uitpondscenario. De normen zijn naast afhankelijk van het scenario afhankelijk van:
•
Het type woongelegenheid. Vijf typen zijn gedefinieerd: eengezinswoningen (EGW), meergezinswoningen (MGW), zelfstandige studenteneenheden, onzelfstandige studenteneenheden en extramurale zorgeenheden.
•
De bouwjaarklasse van VHE. De volgende klassen zijn gedefinieerd;
○
Bouwjaar voor 1940;
○
Bouwjaar vanaf 1940 tot 1960;
○
Bouwjaar vanaf 1960 tot 1975;
○
Bouwjaar vanaf 1975 tot 1990;
○
Bouwjaar vanaf 1990 tot 2005;
○
Bouwjaar vanaf jaar 2005.
Voor de duidelijkheid: het achter ‘vanaf’ genoemde jaartal valt binnen de klasse en achter ‘tot’ genoemde jaartal buiten de klasse. Zo valt 1940 binnen de klasse 1940 tot 1960 maar 1960 valt in de volgende klasse van 1960 tot 1975.
•
De grootteklasse van een VHE gemeten naar het aantal m2 GBO. Vijf klassen worden onderscheiden;
○
Kleiner dan 40 m2 GBO;
○
Vanaf 40 tot 60 m2 GBO;
○
Vanaf 60 tot 80 m2 GBO;
○
Vanaf 80 tot 100 m2 GBO;
○
Vanaf 100 tot 120 m2 GBO;
○
Groter of gelijk aan 120 m2 GBO.
De opgenomen bedragen hebben als prijspeil de waarderingsdatum van 31 december 2023.
5.2.5.1
Instandhoudingsonderhoud doorexploiteerscenario
In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario doorexploiteren.
Tabel 13: Onderhoud EGW in doorexploiteerscenario
<40
€ 1.467
€ 1.441
€ 1.444
€ 1.468
€ 1.525
€ 1.634
>= 40 < 60
€ 1.652
€ 1.612
€ 1.608
€ 1.620
€ 1.692
€ 1.812
>= 60 < 80
€ 1.773
€ 1.725
€ 1.724
€ 1.730
€ 1.811
€ 1.939
>= 80 < 100
€ 1.893
€ 1.838
€ 1.846
€ 1.847
€ 1.938
€ 2.073
>= 100 < 120
€ 1.946
€ 1.888
€ 1.907
€ 1.906
€ 2.001
€ 2.139
>= 120
€ 1.998
€ 1.939
€ 1.967
€ 1.965
€ 2.064
€ 2.205
Tabel 14: Onderhoud MGW in doorexploiteerscenario
<40
€ 1.254
€ 1.297
€ 1.318
€ 1.357
€ 1.460
€ 1.565
>= 40 < 60
€ 1.344
€ 1.376
€ 1.421
€ 1.457
€ 1.568
€ 1.687
>= 60 < 80
€ 1.475
€ 1.494
€ 1.558
€ 1.589
€ 1.705
€ 1.837
>= 80 < 100
€ 1.652
€ 1.655
€ 1.731
€ 1.754
€ 1.876
€ 2.020
>= 100 < 120
€ 1.813
€ 1.801
€ 1.892
€ 1.909
€ 2.035
€ 2.188
>= 120
€ 1.929
€ 1.905
€ 2.014
€ 2.026
€ 2.154
€ 2.315
Tabel 15: Onderhoud zelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario
<40
€ 1.270
€ 1.254
€ 1.252
€ 1.328
€ 1.404
€ 1.489
>= 40 < 60
€ 1.372
€ 1.351
€ 1.358
€ 1.446
€ 1.554
€ 1.651
>= 60 < 80
€ 1.509
€ 1.482
€ 1.497
€ 1.594
€ 1.736
€ 1.848
>= 80 < 100
€ 1.625
€ 1.591
€ 1.606
€ 1.710
€ 1.884
€ 2.010
>= 100 < 120
€ 1.753
€ 1.711
€ 1.729
€ 1.841
€ 2.044
€ 2.180
>= 120
€ 1.870
€ 1.823
€ 1.845
€ 1.965
€ 2.194
€ 2.339
Tabel 16: Onderhoud onzelfstandige studenteneenheden in doorexploiteerscenario
<40
€ 411
€ 408
€ 422
€ 443
€ 490
€ 528
>= 40 < 60
€ 788
€ 754
€ 783
€ 808
€ 912
€ 983
>= 60 < 80
€ 1.004
€ 958
€ 988
€ 1.009
€ 1.146
€ 1.231
>= 80 < 100
€ 1.377
€ 1.310
€ 1.337
€ 1.348
€ 1.548
€ 1.657
>= 100 < 120
€ 1.437
€ 1.367
€ 1.399
€ 1.409
€ 1.613
€ 1.726
>= 120
€ 1.466
€ 1.395
€ 1.430
€ 1.440
€ 1.646
€ 1.760
Tabel 17: Onderhoud extramurale zorgeenheden in doorexploiteerscenario
<40
€ 1.199
€ 1.257
€ 1.266
€ 1.393
€ 1.615
€ 1.718
>= 40 < 60
€ 1.311
€ 1.355
€ 1.370
€ 1.494
€ 1.724
€ 1.846
>= 60 < 80
€ 1.449
€ 1.479
€ 1.500
€ 1.619
€ 1.857
€ 1.996
>= 80 < 100
€ 1.590
€ 1.603
€ 1.621
€ 1.734
€ 1.977
€ 2.129
>= 100 < 120
€ 1.734
€ 1.730
€ 1.747
€ 1.855
€ 2.097
€ 2.259
>= 120
€ 1.859
€ 1.841
€ 1.861
€ 1.964
€ 2.206
€ 2.374
5.2.5.2
Instandhoudingsonderhoud uitpondscenario
In de tabellen in deze paragraaf zijn de normen voor instandhoudingsonderhoud opgenomen voor de vijf typen woongelegenheden in het scenario uitponden.
Tabel 18: Onderhoud EGW in uitpondscenario
<40
€ 891
€ 872
€ 818
€ 842
€ 846
€ 932
>= 40 < 60
€ 984
€ 952
€ 895
€ 896
€ 893
€ 1.007
>= 60 < 80
€ 1.049
€ 1.008
€ 944
€ 931
€ 925
€ 1.056
>= 80 < 100
€ 1.116
€ 1.068
€ 991
€ 967
€ 958
€ 1.106
>= 100 < 120
€ 1.149
€ 1.098
€ 1.011
€ 983
€ 973
€ 1.128
>= 120
€ 1.181
€ 1.127
€ 1.030
€ 1.000
€ 989
€ 1.150
Tabel 19: Onderhoud MGW in uitpondscenario
<40
€ 726
€ 768
€ 772
€ 803
€ 867
€ 963
>= 40 < 60
€ 789
€ 820
€ 834
€ 860
€ 918
€ 1.024
>= 60 < 80
€ 876
€ 893
€ 914
€ 930
€ 980
€ 1.100
>= 80 < 100
€ 988
€ 989
€ 1.009
€ 1.010
€ 1.051
€ 1.190
>= 100 < 120
€ 1.090
€ 1.076
€ 1.098
€ 1.087
€ 1.119
€ 1.275
>= 120
€ 1.168
€ 1.141
€ 1.168
€ 1.149
€ 1.173
€ 1.342
5.2.6
Overige exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan naast de in paragraaf 5.2.5 behandelde kosten voor instandhoudingsonderhoud uit: beheerkosten, belastingen verzekeringen en overige zakelijke lasten.
Het uitvoeren van achterstallig onderhoud valt strikt genomen niet onder exploitatiekosten maar wordt hierna, tezamen met de overige kostensoorten, nader toegelicht.
5.2.6.1
Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van de woongelegenheden. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de huurwoning. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van de betreffende verhuureenheid.
Let op: Het is niet toegestaan om achterstallig onderhoud in andere parameters te versleutelen. De post achterstallig onderhoud moet als een aparte post worden opgenomen primo jaar 1.
5.2.6.2
Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de verhuureenheid. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing van de verhuureenheden. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type verhuureenheid. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per verhuureenheid, per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 20: beheerkosten naar type
EGW
508,90
MGW
499,38
Studenteneenheid
470,81
Zorgeenheid
460,23
Het in tabel 20 genoemde totaal aan beheerkosten is onder te verdelen in administratief en technisch beheer. De definities van administratief en technisch beheer zijn opgenomen in Bijlage 1: Definities van dit handboek. In tabel 21 is de percentuele splitsing opgenomen. Deze splitsing heeft geen effect op de marktwaarde maar is aangebracht omdat in onderhoud conform beleidswaarde in veel gevallen inclusief technisch beheer is. Is dat het geval dan moet in de beleidswaarde onder beheer alleen rekening gehouden worden met administratief beheer.
Tabel 21: percentuele verdeling totaal beheerkosten in administratief en technisch beheer
Administratief beheer
45%
Technisch beheer
55%
Let op: het komt voor dat woningcorporaties voor instandhoudingsonderhoud conform beleid een bedrag opvoeren waarin zowel de kosten van het instandhoudingsonderhoud zelf, als de kosten van technisch beheer zijn opgenomen. Het is het meest zuiver om die posten te scheiden en technische beheer niet in instandhoudingsonderhoud op te nemen maar te scharen onder de beheerkosten conform beleid.
Indien dat niet mogelijk is moet er voor gewaakt worden dat technisch beheer niet dubbel wordt opgenomen in de post instandhoudingsonderhoud én de post beheer. Als onderhoud volgens beleid inclusief technisch beheer is opgenomen onder instandhoudingsonderhoud onder beleid, dan moeten bij beheer conform beleid alleen de administratieve beheerlasten worden meegerekend. Indien een woningcorporatie alleen over een totaal bedrag voor beheer beschikt, dan geeft tabel 21 een indicatie voor de percentuele verdeling.
5.2.6.3
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
Onder belastingen en overige zakelijke lasten vallen de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.
OZB
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 202311https://www.coelo.nl/images/Gemeentelijke_belastingen_2023.xlsx. De gemeentelijke OZB wordt als een percentage van de WOZ-waarde weergegeven. Initieel wordt de OZB voor woongelegenheden berekend op basis van de WOZ-waarde volgens de beschikking uit 2023, dus de WOZ-waarde op peildatum 1-1-2022, en het gemeentelijke percentage voor de vastgoedcategorie voor 2023. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe vervolgens de prijsinflatie wordt toegepast om de OZB vanaf 2024 en de volgende jaren te berekenen.
Overige belastingen, verzekeringen en heffingen
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie. Inclusief 21% BTW.
Tabel 22: belastingen en verzekeringen
Gemeentelijke OZB
Gemeentelijke tarieven 2023 zoals gepubliceerd uitgedrukt in een percentage van de WOZ-waarde met waardepeildatum 1-1-2022.
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (excl. gemeentelijke OZB)
0,07% van de WOZ-waarde
5.2.7
Huurontwikkeling
Bij de huurontwikkeling wordt onderscheid gemaakt tussen de jaarlijkse huurverhoging en de huuraanpassing bij mutatie. De jaarlijkse huurverhoging is van toepassing op de contracthuur, de markthuur en de maximale huur.
In de basisversie worden de markthuur en de maximale huur geïndexeerd met de prijsinflatie.
Voor de huurontwikkeling van de contracthuren, dat wil zeggen huren vóór harmonisatie, geldt een jaarlijkse opslag op de prijsinflatie, de loonindex of het minimum van de prijsinflatie en de loonindex van het voorgaande kalenderjaar. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen gereguleerde en geliberaliseerde woningen.
5.2.7.1
De huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie
Voor de huurindex van de contracthuur van gereguleerde woningen vóór harmonisatie gelden de volgende uitgangspunten:
–
Er is sprake van een verschil in de grondslag van de huurverhoging tussen de jaren 2024, 2025 en 2026.
–
Voor de kalenderjaren 2024 en 2025 geldt de loonindex uit het voorgaande jaar als grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf toegepast worden.
–
Voor de kalenderjaren vanaf 2026 is de prijsinflatie uit het voorgaande jaar de grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf worden toegepast.
In tabel 23 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en zijn de huurindexen uitgewerkt.
Tabel 23: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren woningen vóór harmonisatie
Opslag
0,00%-punt
0,00%-punt
0,50%-punt
0,50%-punt
Grondslag
Loonindex
(t–1)
Loonindex
(t–1)
Prijsinflatie (t–1)
Prijsinflatie (t–1)
Bepaling huurindex op basis van opslag en grondslag
Prijsinflatie
3,90%
3,80%
2,40%
2,00%
Loonindex
5,80%
5,60%
4,10%
4,10%
Grondslag in %
5,80%
5,60%
2,40%
2,00%
Huurindex
5,80%
5,60%
2,90%
2,50%
Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.
5.2.7.2
De huurindex van de contracthuur van geliberaliseerde woningen vóór harmonisatie
Voor de huurindex van de contracthuur vóór harmonisatie van geliberaliseerde woningen gelden de volgende uitgangspunten:
–
Voor het kalenderjaar 2024 geldt de laagste van de prijsindex en de loonindex uit het voorgaande jaar als grondslag voor de huurindex. Op deze grondslag moet de opslag uit het kalenderjaar zelf toegepast worden.
–
Voor geliberaliseerde woningen geldt vanaf 2025 de prijsinflatie (t–1) als percentage voor de huurverhoging.
In tabel 24 zijn de opslagen en grondslagen opgenomen en de resulterende huurindexen uitgewerkt.
Tabel 24: Opslagen, grondslagen en huurindexen contracthuren woningen vóór harmonisatie
Opslag
1,00%-punt
0,00%-punt
0,00%-punt
0,00%-punt
Grondslag
Minimum prijsinflatie
(t–1) en loonindex
(t–1)
Prijsinflatie
(t–1)
Prijsinflatie
(t–1)
Prijsinflatie
(t–1)
Bepaling huurindex op basis van opslag en grondslag
Prijsinflatie
3,90%
3,80%
2,40%
2,00%
Loonindex
5,80%
5,60%
4,10%
4,10%
Grondslag in %
3,90%
3,80%
2,40%
2,00%
Huurindex
4,90%
3,80%
2,40%
2,00%
5.2.7.3
De indexatie van de geharmoniseerde huren, markthuren en maximale huren
Voor de indexatie van contracthuren ná harmonisatie, de markthuren en maximale huren conform het WWS gelden andere regels. Deze worden geïndexeerd met de prijsinflatie. De regels rond indexatie van huurgerelateerde kasstromen zijn in meer detail uitgewerkt in paragraaf 5.2.14.
5.2.7.4
Huuraanpassing bij mutatie
Bij mutatie in het doorexploiteerscenario wordt de huur van de woongelegenheden aangepast naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel.
•
Is de VHE op basis van de WWS-punten te liberaliseren? Dan is de markthuur de toe te passen huur bij mutatie.
•
Is de VHE op basis van de WWS-punten gereguleerd? Dan is de toe te passen huur bij mutatie het minimum van (1) de markthuur danwel (2) de maximale huur op basis van het woningwaarderingsstelsel. Let op: als de maximum huur bij mutatie lager ligt dan de contracthuur van het lopende contract vindt een huurverlaging plaats.
•
Als een zelfstandige VHE meer dan 250 WWS-punten heeft dan wordt de maximale huur als volgt bepaald. Elk punt boven de 250 wordt vermenigvuldigd met het verschil tussen de bedragen, genoemd in de huurprijstabel bij 249 en 250 punten. Het verkregen bedrag wordt vervolgens opgeteld bij de maximale huurprijsgrens die volgens de huurprijstabel behoort bij 250 punten12Beleidsboek horend bij het waarderingsstelsel voor zelfstandige woonruimte, Huurcommissie, 5 oktober 2016..
Het bovenstaande geldt voor huuraanpassing bij mutatie. De eerst mutatie vindt plaats op 1 juli 2024. Voor de aanvangshuur gelden net iets andere regels zoals beschreven in de volgende paragraaf.
Voor studenteneenheden en extramuraal zorgvastgoed geldt dat de markthuur gelijk is aan de maximum huur volgens het WWS-stelsel. Voor studenteneenheden geldt bovendien dat de markthuur in de basis waardering gelijk is aan de kwaliteitskortingsgrens (zie par 5.2.3).
5.2.7.5
Huuraanpassing bij aanvang in het geval de contracthuur hoger is dan de markthuur
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de markthuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.
•
Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang waardering hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur.
•
In situaties waarin de markthuur van een gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere markthuur. Dit geldt voor gereguleerde woningen.
•
Voor geliberaliseerde woningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan markthuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
5.2.8
Liberalisatiegrens
De liberalisatiegrens per 1 januari 2024 is met de regeling huurtoeslaggrenzen 2024 vastgesteld op € 879,66 per maand. In tabel 25 zijn de liberalisatiegrenzen voor 2023 en 2024 opgenomen.
Tabel 25: liberalisatiegrens
Liberalisatiegrens 2023
€ 808,06 per maand
Liberalisatiegrens 2024
€ 879,66 per maand
5.2.9
Exploitatieverplichting
Sinds april 2017 geldt op alle woningen die in artikel 26, lid 1 sub a van de BTIV genoemd worden, een exploitatieverplichting van zeven jaar. Hierdoor is er voor de kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten. De exploitatieverplichting geldt bij de verkoop aan derden. Omdat de marktwaarde uitgaat van complexverkoop, en daarmee verkoop aan derden, geldt de verplichting ook voor aangebroken complexen. Een complex heeft een exploitatieverplichting dan en slechts dan als het complex gereguleerd of gemengd is en als hierbij 10% of meer van de woningen een maximale huur volgens WWS onder de liberalisatiegrens heeft. De maximale huur volgens WWS en liberalisatiegrens hebben beide peildatum 31 december 2023.
Kosten die gepaard gaan met uitponden en die normaal begin jaar 1 vallen, moeten nu begin jaar 8 geplaatst en naar dit jaar geïndexeerd worden. Het gaat hier bijvoorbeeld om splitsingskosten. De juridische splitsingskosten moeten dan geïndexeerd worden naar primo jaar 8 met de loonontwikkeling. Technische splitsingskosten in de full variant moeten met de bouwkostenontwikkeling worden geïndexeerd.
5.2.10
Huurderving oninbaar
Onder huurderving oninbaar vallen alleen de huur en andere kosten die door wanbetaling, tijdelijke leegstand, oninbare servicekosten, doorlopende servicekosten tijdens leegstand ten laste van eigenaar of anderszins niet zijn te incasseren. Deze huurderving wordt opgenomen als een vast percentage van 1,0% over de huursom voor de gehele DCF-periode. Dit percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Structurele leegstand en mutatieleegstand wordt hierin niet opgenomen.
Tabel 26: huurderving oninbaar
Huurderving oninbaar
1,0% van de huursom
Bij aanvangsleegstand in het doorexploiteerscenario moet 1,0% van de markthuur als ‘negatieve’ huurinkomsten worden meegenomen.
5.2.11
Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2024.
5.2.11.1
Aanvangsleegstand bij doorexploiteren
Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur aan het begin van dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
Stel: Er is aanvangsleegstand bij een complex waarvan de meest recente verhuurovereenkomst gereguleerd was, echter die bij wederverhuur te liberaliseren is. Dan sowieso aanvangsleegstand inrekenen. Indien een woning als gereguleerd is aangemerkt (dit is een objectgegeven), dan volgt na de periode van leegstand de contracthuur gelijk aan het minimum van de opgevoerde contracthuur/maximale huur op basis de WWS-punten. Bij niet-gereguleerde huur gaat de contracthuur naar de markthuur. De aanvangsleegstand is dan op te vatten als 100% mutatie in het eerste jaar.
5.2.11.2
Aanvangsleegstand bij uitponden
Als er sprake is van aanvangsleegstand in het uitpondscenario en er is geen sprake van een exploitatieverplichting, dan wordt de VHE onmiddellijk uitgepond. De volledige verkoopopbrengst en ook de kosten die met uitponden gepaard gaan vallen dan aan het begin van jaar 1. In dat geval zijn er ook geen exploitatielasten.
Als voor het complex een percentueel maximum aan de ‘mogelijkheid tot verkoop is gesteld’, zoals gedefinieerd in paragraaf 5.1 over objectgegevens, dan wordt bij aanvangsleegstand slechts dat percentage van de woning direct verkocht.
Alleen in het geval van een in verslagjaar opgeleverd nieuwbouwcomplex (waarbij de initiële verhuurperiodes nog moeten ingaan) of in het geval van een sloopcomplex geldt de voorwaarde voor direct uitponden niet. Ook als de exploitatieverplichting van 7 jaar van toepassing is, dan mag de woning niet direct uitgepond worden.
Het omgaan met aanvangsleegstand in het uitpondscenario kent mogelijk meer nuances en vraagt in sommige gevallen een behoudende benadering. Direct uitponden kan leiden tot een ongewenste waarde en ook tot ongewenste waardeverschillen tussen verschillende waarderingsrondes. Ook kan het zijn dat de markt op bepaalde plaatsen de verkopen als gevolg van aanvangsleegstand niet kan absorberen. Dergelijke situaties kunnen echter in de full versie uitgewerkt worden door gebruik te maken van de vrijheidsgraad voor de mutatiegraad bij uitponden. Modelmatig moet dan een objectgegeven ‘Direct uitponden bij aanvangsleegstand’ in het model worden ingebouwd die dan de op waarde ‘niet’ wordt gezet.
5.2.12
Mutatiekans
Bij de hoogte van de mutatiekans wordt onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
5.2.12.1
Mutatiekans bij doorexploiteren
De mutatiekans in het doorexploiteerscenario is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2019–2023). Het betreft het aantal vrijgekomen woningen door reguliere opzeggingen binnen het waarderingscomplex. Onder reguliere opzeggingen vallen alleen huuropzeggingen die onder normale exploitatieomstandigheden ontstaan. Bij sloop, verkoop of samenvoeging is er dus geen sprake van reguliere omstandigheden. De mutatiekans is het totaal aantal mutaties gedurende de vijfjaarsperiode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2019 t/m 2023 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.
2019
2 mutaties
100 vhe ultimo 2019
2020
5 mutaties
100 vhe ultimo 2020
2021
3 mutaties
100 vhe ultimo 2021
2022
2 mutaties
100 vhe ultimo 2022
2023
0 mutaties
100 vhe ultimo 2023
• Totaal
12 mutaties
500 vhe
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%
5.2.12.2
Mutatiekans bij uitponden
De mutatiekans in het uitpondscenario kan per prognosejaar variëren, waarbij de mutatiekans voor doorexploiteren de basis vormt voor de hoogte van de mutatiekans bij uitponden. De opslagen in het uitpondscenario zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn hieronder weergegeven. De volgende opslagen zijn van toepassing:
•
Jaar 1: Indien sprake is van een niet-aangebroken waarderingscomplex, dan geldt een opslag van 2,0%-punt op de mutatiekans voor doorexploiteren. Indien er wel al is uitgepond, wordt de mutatiekans voor doorexploiteren gevolgd.
•
Jaar 2 tot en met 15: De mutatiekans voor doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag of afslag toegepast.
•
Vanaf jaar 16: de mutatiekans doorexploiteren wordt gevolgd. Er wordt dus geen opslag of afslag toegepast.
Tabel 27: mutatiekans bij uitponden
Jaar 1 bij niet-aangebroken complex
Jaar 8 bij niet-aangebroken complex
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren plus 2,0%-punt
Jaar 1 bij aangebroken complex
Jaar 8 bij aangebroken complex
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
Jaar 2 tot en met jaar 15
Jaar 9 tot en met jaar 15
mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
Vanaf jaar 16 (voor bepaling eindwaarde)
idem
Mutatiekans uitponden gelijk aan mutatiekans doorexploiteren
5.2.12.3
Mutatiekans bij exploitatieverplichting/verkoopbeperking
Voor woningen met een exploitatieverplichting geldt de verplichting de woning minstens zeven jaar door te exploiteren. Anders gezegd, deze woningen mogen gedurende die periode niet uitgepond worden. In het uitpondscenario moet daar rekenkundig rekening mee worden gehouden. Uitponden begint in dat geval vanaf het achtste waarderingsjaar en volgt vanaf dat jaar dezelfde methode qua mutatiekans als voor woningen waar vanaf het eerste jaar sprake is van uitponden zoals in paragraaf 5.2.12.2 is vermeld. In jaar 8 geldt de mutatiekans doorexploiteren eventueel met 2,0%-punt opslag. Jaar 9 tot en met 15 wordt de mutatiekans doorexploiteren gevolgd. Vanaf jaar 16 blijft de mutatiekans ook gelijk aan die van de mutatiekans doorexploiteren.
5.2.12.4
Minimale en maximale mutatiekans
Voor het objectgegeven mutatiekans doorexploiteren geldt een minimum van 4% voor alle typen verhuureenheden. Het minimum van 4% geldt alleen voor de basiswaardering. In de full waardering is de mutatiekans een vrijheidsgraad. Het minimum geldt alleen voor de mutatiekans bij aanvang.
Voor de maximale mutatiekans wordt een uitsplitsing naar type verhuureenheid gemaakt: EGW, MGW en zorgeenheid (extramuraal) kennen een maximale mutatiegraad van 50%. Studenteneenheden kennen een maximale mutatiegraad van 100%. Indien een mutatiegraad in een complex boven de maximale mutatiegraad komt te liggen, dan geldt dat de mutatiegraad gelijk wordt gesteld aan het maximum.
Tabel 28: minimale en maximale mutatiekans
Minimale mutatiekans bij aanvang
4%
Maximale mutatiekans voor EGW, MGW en extramurale zorgeenheid
50%
Maximale mutatiekans voor studenteneenheden
100%
Toelichting omgaan met mutatiekans:
De mutatiekans moet in het uitpondscenario steeds toegepast worden op het aantal woningen dat in exploitatie is in dat jaar (dus het aantal niet gemuteerde woningen). Deze exponentiële benadering is voorgeschreven.
De mutatiekans moet steeds toegepast worden op het aantal in exploitatie zijnde (niet gemuteerde) woningen.
•
Stel de mutatiekans is 5%. In het eerste jaar wordt 5% uitgepond. Van de oorspronkelijke 100% is 5% van de woningen niet meer in exploitatie.
•
In het daaropvolgende jaar wordt dan 5% van 95% is 4,75% van de woningen uitgepond et cetera.
In het doorexploiteerscenario gaan geen woningen uit exploitatie dus muteert steeds 5% van alle woningen.
•
In het doorexploiteerscenario geldt voor de bepaling van het niet-geharmoniseerde en het geharmoniseerde deel hetzelfde principe geldt als bij uitponden.
Als immers 5% van de woningen in exploitatie muteert dan geldt die mutatiegraad immers ook voor woningen die al geharmoniseerd zijn. Stel primo jaar 2 is 95% niet en 5% wel geharmoniseerd dan muteert 5% van 95% van de niet-geharmoniseerde en 5% van de 5% wel geharmoniseerde woningen.
5.2.13
Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Hoewel ook uit te ponden woningen mogelijk een periode leegstaan wordt er aan deze woning geen mutatieleegstand toegerekend. Mutatieleegstand heeft huurderving tot gevolg gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur.
Tabel 29: periode mutatieleegstand
Gereguleerde woningen
0 maanden
Geliberaliseerde woningen
3 maanden
Verkoop
0 maanden
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 3 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 3 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 3/12 of te wel 25% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
5.2.14
Omgaan met indexatie huurkasstromen
Huurverhogingen vinden plaats op 1 juli van een kalenderjaar. Het uitgangspunt is dat uitponden en huurmutaties ook in het midden van een kalenderjaar plaatsvinden. De uitwerking wijkt daarom af van de uitwerking voor bijvoorbeeld exploitatiekosten.
Voorbeeld:
Het onderstaande voorbeeld licht dat stap voor stap toe.
–
Stel een gereguleerde VHE heeft een contracthuur op prijspeil 31-12-2023 van € 500 per maand. De markthuur van deze woning is op prijspeil € 700 per maand.
–
De huurindex van de contracthuur in 2024 is voor een gereguleerde VHE de loonindex van het voorgaande jaar (2,90%) plus een opslag van 0,00%-punt. In totaal is de huurverhoging in 2024 gelijk aan 2,90%.
De mutatiegraad van het complex, waar de voorbeeld woning toe behoort, is 5% per jaar.
5.2.14.1
Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het nog niet geharmoniseerde deel
De bruto huur kasstroom, de huur exclusief huurderving, wordt als volgt bepaald in het doorexploiteerscenario.
–
De eerste zes maanden van 2024 is de contracthuur € 500 per maand. Voor zes maanden is dat in totaal € 3.000.
–
Wordt het contract doorgezet dan is de contracthuur voor de tweede helft van het jaar € 500 * (1 + 2,9%) is € 514,50 per maand. Bij geen mutatie zou de huur over de tweede zes maanden van het jaar € 3.087,00 bedragen. Omdat echter 5% van de huurcontracten muteert geldt dat de huur voor dit deel gelijk is aan 95% van € 3.087,00 is € 2.932,65.
–
Voor de overige 5% geldt de markthuur medio jaar. De markthuur primo jaar is € 700 per maand. De markthuur ultimo wordt berekend door de prijsinflatie over 2024 van 2,6% toe te passen: de markthuur ultimo is dan € 700 * (1 + 2,6%) is € 718,20. De markthuur medio is het gemiddelde van de primo en de ultimo markthuur: € 709,10 per maand (of ook circa 700 * 1,0260,5). Voor de tweede zes maanden is de markthuur totaal: 6 maal € 709,10 is € 4.254,60. Omdat maar 5% muteert telt deze huur voor 5% mee: € 212,73.
Let op: voor gereguleerde eenheden geldt dat de huur bij mutatie gemaximeerd is tot de maximum huur volgens het WWS. Is de berekende markthuur medio jaar in dat geval hoger dan de maximale huur volgens het WWS per 1 juli van dat jaar, dan is de mutatiehuur het maximum WWS.
–
De totale bruto huur is in dit voorbeeld de som van:
–
De contracthuur in de eerste helft van het jaar: € 3.000
–
De contracthuur voor 95% in de tweede helft van het jaar: € 2.932,65
–
De markthuur voor 5% in de tweede helft van het jaar: € 212,73
–
De totale bruto huur in 2023 is in dit voorbeeld daarmee: € 6.145,38.
5.2.14.2
Bruto huur in doorexploiteerscenario voor het reeds geharmoniseerde deel
Voor het deel dat reeds geharmoniseerd is geldt voor de huur in de tweede helft van een kalenderjaar dat deze gelijk is aan de huur bij mutatie zoals die geldt voor het nog niet geharmoniseerde deel. Dit is de markthuur medio dat jaar voor gereguleerde eenheden gemaximeerd op de maximale huur volgens het WWS op 1 juli van dat jaar.
5.2.14.3
Bruto huur in uitpondscenario
De berekening voor een uitpondscenario is soortgelijk en gebaseerd op dezelfde getallen. Verder is het uitgangspunt dat bij mutatie volledige uitponding plaatsvindt, er is geen beklemming.
–
In de eerste helft van het jaar is 100% in exploitatie hetgeen resulteert in dezelfde bruto huurinkomsten voor die eerste zes maanden als in bovenstaand voorbeeld: € 3.000.
–
Uitponden vindt modelmatig op 1 juli plaats. Na die actie is nog 95% in exploitatie met de verhoogde contracthuur. Dit levert hetzelfde resultaat voor de tweede helft van het jaar als bij doorexploiteren: een bruto huur van € 2.932,65.
–
Echter is na uitponden de overige 5% uit exploitatie en levert dus geen huurinkomsten meer. De totale bruto huur in 2023 is in dit uitpondscenario daarom: 3.000 + 2.932,65 is € 5.932,65.
Uitponden heeft uiteraard ook gevolgen voor de exploitatiekosten. In dit voorbeeld zijn die de eerste helft van het jaar 100% van het totaal en in de tweede helft 95% van het totaal.
5.2.14.4
Indexatie markthuren
Belangrijkste voor markthuur is dat modelmatig de markthuur medio jaar, op het aangenomen moment van mutatie, wordt aangehouden.
Er is dus geen sprake van óf de prijsinflatie uit het voorgaand kalenderjaar óf de prijsinflatie uit het huidig kalenderjaar toepassen, maar van toepassing van beide: een index in een jaar afgeleid van de voorgaande periode van 12 maanden waarvan 6 maanden in het voorgaande kalenderjaar en 6 maanden in het huidige kalenderjaar valt.
De rekentechniek van het gemiddelde van primo en ultimo jaar markthuur past dat impliciet toe.
1.
Bepaal markthuur primo jaar t
2.
Pas de prijsinflatie in jaar t toe om de markthuur ultimo jaar t te bepalen
3.
De markthuur medio in jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo en ultimo
4.
De markthuur primo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur ultimo jaar t
5.
De markthuur ultimo jaar t + 1 is gelijk aan de markthuur primo jaar t +1 verhoogd met inflatie in jaar t + 1.
6.
De markthuur medio jaar t + 1 is gemiddelde van de primo en ultimo in jaar t + 1
7.
Enzovoorts.
In deze berekening wordt een combinatie van de prijsinflatie in het voorgaand kalenderjaar én in het huidig kalenderjaar toegepast. In stap 4 zit de inflatie van het voorgaande kalenderjaar opgesloten. In stap 5 zit de prijsinflatie in het huidige kalenderjaar opgesloten.
5.2.14.5
Indexatie maximale huur conform WWS
De maximale huur wordt conform het WWS in het kalenderjaar op 1 juli aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar. De maximale huur is niet, zoals de markthuur continu over de tijd, maar discreet: de maximale huur voor een tijdvak van 1 juli in jaar t geldt tot en met 30 juni van jaar t + 1. De berekening van de maximale huur lijkt op die van de markthuur, maar is net iets anders omdat deze al begint met een waarde medio kalenderjaar en niet zoals de markthuur primo jaar. Op het tijdstip van waarderen op 31 december 2023 zijn de maximale huren van 1 juli 2023 gegeven. Indexatie vindt dan weer plaats op 1 juli 2024 met de prijsinflatie van het voorgaande kalenderjaar (2023: 5,80%).
5.2.14.6
Indexatie liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens
Ook de liberalisatiegrens en kwaliteitskortingsgrens verlopen niet continu maar discreet. Deze grenzen worden elk jaar op 1 januari, dat wil zeggen primo kalenderjaar, vastgesteld en gelden dan voor het gehele kalenderjaar. De grenzen voor 2024 zijn gegeven. De grenzen voor 2025 zijn gelijk aan de grenzen voor 2024 verhoogd met de prijsinflatie in 2024. Die voor 2026 zijn de grenzen uit 2025 verhoogd met de prijsinflatie 2025, et cetera.
5.2.14.7
Indexatie en aftopping van streefhuren
De richtlijnen voor streefhuren komen aan de orde in het hoofdstuk over beleidswaarde in paragraaf 9.2.3.1.
5.2.14.8
Schema indexatie huurkasstromen
De richtlijnen voor de indexatie van de diverse huur- en huurgerelateerde kasstromen in de voorgaande paragrafen zijn onderstaande tabel opgenomen voor respectievelijk de contracthuur, de markthuur, de maximale huur volgens het WWS en de liberalisatiegrens.
Tabel 30: Indexatie huur- en huurgerelateerde kasstromen
Contracthuur voor nog niet geharmoniseerde deel
Contracthuur primo jaar t per maand
De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo het voorgaande jaar.
De contracthuur primo jaar 1 is een objectgegeven.
Contracthuur ultimo jaar t per maand
De contracthuur ultimo in een jaar is de contracthuur primo dat jaar geïndexeerd met de huurindex (hi) in dat jaar.
De huurindex (hi) is afhankelijk van de prijsinflatie (i) of de loonindex (li) van het voorgaand jaar en de opslag (o) in het kalenderjaar. Welke basis en welke opslag genomen wordt is afhankelijk van het kalenderjaar en van het wel of niet gereguleerd zijn.
De specifieke regels voor de huurindex staan in paragraaf 5.2.7.
Voor gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar
O(t) is hierbij de opslag voor een gereguleerde VHE
Voor niet-gereguleerde VHE geldt afhankelijk van kalenderjaar
O’(t) is hierbij de opslag voor een niet-gereguleerde VHE.
Contracthuur medio jaar t per maand
De contracthuur medio jaar t is gelijk aan de contracthuur ultimo dat jaar.
Contracthuur per jaar in jaar t
De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur ultimo jaar t
Contracthuur voor reeds geharmoniseerde deel
Contracthuur primo van jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de eerste helft van het kalenderjaar
De contracthuur primo in een jaar is gelijk aan de contracthuur ultimo van het voorgaande jaar.
Contracthuur ultimo jaar t per maand. Dit is de contracthuur voor de tweede helft van het kalenderjaar.
De contracthuur ultimo in een jaar is de mutatiehuur. Dit is de markthuur medio jaar t, voor gereguleerde VHE gemaximeerd op de maximum huur WWS medio jaar t.
voor gereguleerde VHE:
Contracthuur per jaar in jaar t
De contracthuur in een jaar t is gelijk aan de som van 6 keer de maandhuur primo jaar t en 6 keer de maandhuur medio jaar t.
Markthuur
De markthuur primo jaar t per maand
De markthuur primo in een jaar is gelijk aan de markthuur ultimo het voorgaande jaar.
De markthuur primo jaar 1 is gegeven.
De markthuur ultimo jaar t per maand
De markthuur ultimo jaar t is de markthuur primo jaar t geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in het huidige jaar.
De markthuur medio jaar t op basis van gemiddelde
De markthuur medio jaar t is het gemiddelde van de markthuur primo jaar t en de markthuur ultimo jaar t.
Dit is de markthuur bij mutatie.
De markthuur medio jaar t op basis van indexatie
De markthuur medio jaar 1 is de gegeven markthuur geïndexeerd met de prijsinflatie (i) in jaar 1.
De markthuur medio jaar t vanaf jaar t is de markthuur medio het voorgaande jaar een half jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar en een half jaar met de prijsindex van het huidige jaar.
Maximale huur WWS
Maximale huur primo, in de eerste helft van een kalenderjaar
De maximale huur in de eerste helft van een kalenderjaar
Maximale huur ultimo: de maximale huur die geldt vanaf 1 juli van een kalenderjaar.
De maximale huur volgens het WWS wordt jaarlijks medio: op 1 juli aangepast met de prijsinflatie (i) van het voorgaande jaar.
Dit maximum geldt als grenswaarde voor de markthuur bij gereguleerde woningen.
Liberalisatiegrens
Liberalisatiegrens jaar 1 is gegeven
Liberalisatiegrens vanaf jaar 2
De liberalisatiegrens vanaf jaar 2 is de grens van het voorgaande jaar aangepast met de prijsinflatie van het voorgaande jaar.
5.2.15
Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen. Hierdoor kan het complex vervolgens per verhuureenheid worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 604,12 euro per te splitsen eenheid.
Tabel 31: juridische splitsingskosten
Juridische splitsingskosten
€ 604,12 per eenheid prijspeil 31-12-2023
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de kosten die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In de modelmatige bepaling van de marktwaarde worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als de corporatie dat nodig acht, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie als afzonderlijke vrijheidsgraad worden meegenomen. In dat geval is tussenkomst van een externe taxateur vereist met een nadere toelichting.
Toelichting uitwerking splitsingskosten
De splitsing van een complex vindt in het uitpondscenario in de praktijk niet plaats op het moment van uitponden van een woning. Die splitsing vindt vooraf plaats. Dat betekent dat alle splitsingskosten genomen en berekend moet worden primo het eerste jaar van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerking splitsingskosten bij zeven jaar exploitatieverplichting
Als op de verhuureenheid een zeven jaar exploitatieverplichting rust dan worden de splitsingskosten pas genomen in het 8ste jaar van de DCF-periode omdat het uitponden zeven jaar is uitgesteld. De kosten moeten dan wel naar het begin van het 8ste jaar worden geïndexeerd:
•
Voor de juridische splitsingskosten geldt dan de loonontwikkeling als index.
•
Voor de technische splitsingskosten in een full waardering geldt dan de bouwkostenontwikkeling als index.
Hoe om te gaan met splitsingskosten als een complex gedeeltelijk al gesplitst is?
Indien een complex gedeeltelijk is gesplitst, moet bij het objectgegeven de keuze voor wel of niet gesplitst worden gemaakt conform hetgeen het meest overeenkomt met de werkelijke situatie.
5.2.16
Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de verhuureenheden in het uitpondscenario. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een woning gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het percentage is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen. Het in de tabel weergegeven percentage is alleen van toepassing op de peildatum 31 december 2023. Het bedrag ultimo 2024 wordt aangepast conform de bijbehorende loonkostenontwikkeling en is inclusief 21% BTW.
Tabel 32: verkoopkosten
Verkoopkosten
1,0% van de leegwaarde
Toelichting uitwerking verkoopkosten:
Voor deze kosten geldt het midden jaar principe. Zoals eerder toegelicht moeten de kosten berekend worden als het gemiddelde van de verkoopkosten primo en ultimo van een kalenderjaar.
5.2.17
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van de verhuureenheid. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. Er zijn in Nederland verschillende vormen van erfpacht met zeer verschillende contractvormen en voorwaarden. Erfpacht gaat ook gepaard met enige onzekerheid omdat bijvoorbeeld herzieningen van canons of hernieuwde afkoop ver in de toekomst liggen en in veel gevallen niet precies zijn vastgelegd.
In deze paragraaf wordt de bepaling van de gevolgen van erfpacht alleen op hoofdlijnen beschreven. Deze beschrijving dient als een handreiking te worden opgevat.
Als de contractvoorwaarden van de erfpacht niet overeenkomen met de hoofdlijnen en uitwerkingsvoorbeelden zoals hierna beschreven zijn (bijvoorbeeld door bijzondere contractvorm of sterk afwijkende uitgangspunten) is maatwerk nodig dat in de full versie mogelijk is.
Het uitgangspunt is om de eenheid eerst te waarderen alsof deze op eigen grond staat en vervolgens de gevolgen van erfpacht te bezien als correcties op deze waarde. De correcties komen voort uit toekomstige financiële verplichtingen verbonden aan de erfpacht zoals canon betalingen en/of hernieuwde toekomstige afkoopsommen.
Wel of geen erfpacht en typen erfpacht
Qua zakelijk recht op de grond zijn de volgende vier mogelijkheden (naar tijdsindeling) het meest gebruikelijk:
•
Eigendom
Er is geen splitsing tussen het economisch en juridisch recht van grondeigendom.
•
Eeuwigdurende erfpacht
Bij eeuwigdurende erfpacht is het economisch recht van de grond voor eens en voor altijd gevestigd.
•
Voortdurende erfpacht
Bij voortdurende erfpacht is in principe sprake van eeuwigdurende erfpacht, met dien verstande dat deze eventueel tussentijds bij het einde van een tijdvak kan eindigen als de grondeigenaar en de erfpachter geen overeenstemming kunnen bereiken over de erfpachtvoorwaarden van het nieuwe tijdvak. Dit laatste is overigens hypothetisch zodat in de praktijk naar tijdsindeling de eeuwigdurende erfpacht en de voortdurende erfpacht hetzelfde uitpakken.
•
Tijdelijke erfpacht
Bij tijdelijke erfpacht eindigt het recht aan het einde van de termijn waarvoor het is aangegaan. Hierbij geldt wel dat het in de praktijk voorkomt dat erfpachtrechten in voorkomende gevallen ‘tijdelijk’ genoemd worden doch in de praktijk ‘voortdurend’ zijn omdat ze strikt genomen uitgaan van continuering bij het einde van het tijdvak.
Een ander aspect van de erfpacht betreft de canon. Dit is de vergoeding die de erfpachter aan de grondeigenaar verschuldigd is voor zijn erfpachtrecht. Deze kan periodiek verschuldigd zijn, voor een bepaalde periode afgekocht, of eeuwigdurend afgekocht. De periodieke canon kan vast maar ook variabel zijn.
Het is gebruikelijk dat bij het einde van een tijdvak (bij tijdelijke erfpacht of voortdurende erfpacht) de canon herzien wordt.
Verder is nog van belang de bestemming van de erfpacht. In de praktijk wordt een onderscheid gemaakt tussen sociale woningen en marktwoningen (huur- of koop). Voor sociale woningen gelden dan lagere grondprijzen vergeleken met marktwoningen. Bij de omzetting van sociaal naar marktbestemming is dan veelal een meerwaardeafdracht (ook wel suppletie) van toepassing.
In het objectgegeven ‘Erfpacht’ wordt aangegeven welke van deze vier situaties van toepassing is.
In het objectgegeven ‘Waardecorrectie erfpacht’ wordt de contante waarde op peildatum 31-12-2023 van alle toekomstige erfpachtverplichtingen opgenomen.
Waardecorrectie erfpacht
Bij tijdelijk erfpacht is er sprake van een samengestelde waardecorrectie. Die waardecorrectie is de contante waarde van de volgende componenten:
1.
Bij tijdelijk erfpacht met canon: de contante waarde van de erfpachtcanon tot de einddatum van het contract. De indexatie van de canon verschilt per contract en kan bijvoorbeeld jaarlijks of om de twee of vijf jaar plaatsvinden. De disconteringsvoet voor het bepalen van de contante waarde is gelijk aan de disconteringsvoet voor de waardering.
2.
Bij tijdelijke erfpacht zowel met canon als afgekocht: de contante waarde van de nieuwe afkoopsom op het moment van einde van het contract. Ook bij contracten met een jaarlijkse canon kan met die afkoopsom gerekend worden omdat die op te vatten is als de contante waarde van het de herziene canonverplichtingen. Om de hoogte van de afkoopsom op herzieningsdatum te benaderen zijn de volgende gegevens nodig:
–
De grondwaarde op peildatum. Deze kan als bekend worden verondersteld of berekend worden op basis van een grondquote. Een grondquote van 25% impliceert dat de grondwaarde gelijk is aan 25% van de leegwaarde op peildatum.
–
Een indexatie van de grondwaarde. Hiervoor kan de prijsinflatie worden gehanteerd ervan uit gaand dat grond in de loop der tijd reëel dezelfde waarde behoudt.
–
Een afslag op de grondwaarde bij herziening: veel gemeenten rekenen bij herziening van de erfpacht met een reductie/afslag op de waarde.
–
De tijdsduur tot het moment van herziening van het canon of het opnieuw afkopen.
–
De disconteringsvoet voor de contante waarde. Deze is gelijk aan de disconteringsvoet die voor de hele waardering wordt gebruikt.
3.
Bij tijdelijk erfpacht -zowel met canon als afgekocht- de afkoopsom bij de volgende herziening. Deze afkoopsom wordt op dezelfde wijze als hierboven bepaald, maar dan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar verder in de tijd. Het is mogelijk ook volgende herzieningen mee te nemen in de berekening maar deze hebben op contante waarde basis nog nauwelijks invloed en kunnen genegeerd worden.
4.
Erfpachtsuppletie ook wel meerwaardeafdracht genoemd. Afhankelijk van de voorwaarden van het contract is een aanvullend bedrag verschuldigd bij functie- of bestemmingswijziging, bijvoorbeeld van sociale naar vrije sector verhuur, van maatschappelijke bestemming naar commerciële bestemming of van huur naar koop. De hoogte van dit bedrag en het moment waarop dit betaald moet worden, verschilt per erfpachtcontract. In sommige gevallen is een meerwaardeafdracht niet in het contract maar in ene ontwikkel- of uitgifteovereenkomst opgenomen.
5.
Tot slot is er nog sprake van een effect op de leegwaarde: het feit dat vastgoed op erfpachtgrond en niet op eigen grond staat heeft mogelijk invloed op de leegwaarde. Dit effect staat los van de hierboven genoemde componenten die allen te maken hebben met toekomstige erfpachtverplichtingen. De leegwaarde zoals die wordt vastgesteld vanuit WOZ gaat normaliter uit van de fictie eigen grond dus is dit effect in vele gevallen verwaarloosbaar.
Bij eeuwigdurende afgekochte erfpacht spelen canon, canonherzieningen en toekomstige afkoopsommen geen rol. Wel kan er in dat geval wel sprake zijn van erfpacht suppletie (meerwaardeafdracht).
Schema en vergelijkingen voor berekenen waardecorrectie erfpacht
In onderstaand schema zijn de componenten die de waardecorrectie erfpacht opgenomen (met uitzondering van een mogelijk effect op de leegwaarde). Voor deze componenten is tevens een mogelijke rekenaanpak opgenomen. Schema en aanpak dienen als handreiking. Werkelijke berekeningen kunnen afwijken van de hieronder beschreven principes.
NCW canons
Indien van toepassing de netto contante waarde van de canons tot de eind(herzienings)datum. De indexatie is afhankelijk van het contract. De te gebruiken disconteringsvoet is de dezelfde als voor de waardering wordt gebruikt.
Stel de canon op prijspeil is € 800 per jaar, het contract loopt nog 10 jaar (t1 = 10), de prijsinflatie is 1,80% en de discontovoet (d) is gelijk aan 7,50%. Als het canon jaarlijks geïndexeerd wordt met de prijsinflatie, dan is de uitkomst voor deze component gelijk aan € 6.112.
NCW canons is € 6.112.
NCW afkoop1
Dit is de netto contante waarde van de afkoopsom op de eind(herzienings)datum van het contract. Uitgangspunt is dat deze afkoopsom overeenkomt met de contante waarde van herziene canons. Stel de leegwaarde (lw) op prijspeil is € 150.000 en de grondquote (gq) 20%, dan is de grondwaarde op prijspeil gelijk aan € 30.000. Deze grondwaarde wordt over een periode van 10 jaar geïndexeerd met de prijsinflatie (i) van 1,80%. De grondwaarde op het tijdstip herziening is dan 30.000 * (1 + 1,80%)^10 is € 35.859. Stel de afslag (a) die de gemeente hanteert is 30%. Dan is de afkoopsom op tijdstip herziening 70% van € 35.859 is € 25.101. De NCW van dit bedrag tegen een discontovoet (d) van 7,50% is € 12.627.
NCW afkoop 1 is € 12.627
Uitgedrukt in een vergelijking:
NCW afkoop 2
Stel de duur van het volgende contract (t2) is gelijk aan 50 jaar. Gegeven de grondwaarde op prijspeil van € 30.000, de inflatie van 1,80% een periode van 10 plus 50 is 60 jaar (t1 + t2), dan is de grondwaarde op het tijdstip van de tweede herziening gelijk aan € 87.496. Gegeven de afslag (a) van 30% is de afkoopsom op dat moment gelijk aan € 61.247. De NCW van dit bedrag tegen een disconteringsvoet van 7,50% en een periode van 60 jaar is € 828.
NCW afkoop 2 is € 828
Uitgedrukt in een vergelijking:
Waardecorrectie erfpacht
De waardecorrectie erfpacht voortkomend uit toekomstige verplichting is de som van drie hierboven berekende componenten:
+
NCW canons
€ 6.112
+
NCW afkoop 1
€ 12.627
+
NCW afkoop 2
€ 828
=
Waardecorrectie erfpacht
€ 19.567
In dit schema zijn de overige twee effecten van erfpacht niet opgenomen. Het effect op de leegwaarde zou, in de basis waardering, tot uitdrukking moeten komen in de WOZ-waarde. In de full-versie is de leegwaarde een vrijheidsgraad.
Het effect van erfpacht suppletie is te berekenen door het verschuldigde bedrag en het moment van betalen te nemen en dan additioneel de contante waarde van dit bedrag mee te rekenen.
5.2.18
Disconteringsvoet woongelegenheden: EGW en MGW
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor woongelegenheden van het type EGW en MGW wordt de disconteringsvoet bepaald op basis van een aantal eigenschappen van de verhuureenheid. Bij die eigenschappen horen parameters die bepaald zijn ten eerste op basis van de door taxateurs toegepaste discontovoeten full waarderingen in de dataset van het validatieonderzoek 2022 en ten tweede door effectstudies en backtesting waarbij de uitkomsten uit de analyse van de dataset afgezet worden tegen een aanvaardbare en verklaarbare waardeontwikkeling.
De hoogte van de disconteringsvoet is afhankelijk van de volgende kenmerken van de woning:
•
Het bouwjaar verdeeld in zeven klassen
•
Het type verhuureenheid verdeeld in twee klassen: EGW en MGW
•
Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten waarin de verhuureenheid gelegen is
•
Het COROP-gebied plus de vier grote gemeenten voor het weerspiegelen van de disconteringsvoet in 2022
•
Het scenario doorexploiteren of uitponden voor de waardering in twee klassen
•
Het feit of een verhuureenheid gelegen is in een fullregio en/of aardbevingsgebied.
In een vergelijking weergegeven is de disconteringsvoet gelijk aan:
Hierin geldt:
•
dv: is de te bepalen disconteringsvoet.
•
dvRef: is de disconteringsvoet van het referentieobject ultimo 2022, exclusief dMarkt.
•
dBouwjaar: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de bouwjaarklasse.
•
dType: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het type verhuureenheid.
•
dRegio: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan de ligging van de verhuureenheid.
•
dGebied: is de opslag op de disconteringsvoet indien de verhuureenheid in een fullregio en/of aardbevingsgebied ligt.
•
dScenario: is de op- of afslag op de disconteringsvoet gerelateerd aan het waarderingsscenario.
•
dMarkt: is de op- of afslag gerelateerd aan de marktontwikkelingen in 2023 en hun effect op de disconteringsvoet. De op basis van het validatieonderzoek 2022 bepaalde factoren leiden immers tot de disconteringsvoet op 31-12-2022. Om de disconteringsvoet op 31-12-2023 te bepalen moeten de marktontwikkelingen en hun effect meegenomen worden.
In de volgende tabellen worden de parameters gegeven.
Tabel 39: opslag of afslag disconteringsvoet marktontwikkeling 2023: dMarkt
Oost-Groningen
0,20%
Agglomeratie Haarlem
0,25%
Delfzijl en omgeving
0,20%
Zaanstreek
0,25%
Overig Groningen
0,20%
Groot-Amsterdam
0,25%
Noord-Friesland
0,20%
Het Gooi en Vechtstreek
0,25%
Zuidwest-Friesland
0,20%
Agglomeratie Leiden en Bollenstreek
0,25%
Zuidoost-Friesland
0,20%
Agglomeratie ’s-Gravenhage
0,25%
Noord-Drenthe
0,20%
Delft en Westland
0,25%
Zuidoost-Drenthe
0,20%
Oost-Zuid-Holland
0,25%
Zuidwest-Drenthe
0,20%
Groot-Rijnmond
0,25%
Noord-Overijssel
0,20%
Zuidoost-Zuid-Holland
0,25%
Zuidwest-Overijssel
0,20%
Zeeuwsch-Vlaanderen
0,20%
Twente
0,20%
Overig Zeeland
0,20%
Veluwe
0,20%
West-Noord-Brabant
0,20%
Achterhoek
0,20%
Midden-Noord-Brabant
0,20%
Arnhem/Nijmegen
0,20%
Noordoost-Noord-Brabant
0,20%
Zuidwest-Gelderland
0,25%
Zuidoost-Noord-Brabant
0,20%
Utrecht
0,25%
Noord-Limburg
0,20%
Kop van Noord-Holland
0,25%
Midden-Limburg
0,20%
Alkmaar en omgeving
0,25%
Zuid-Limburg
0,20%
IJmond
0,25%
Flevoland
0,20%
G4
Opslag %-punt
G4
Opslag %-punt
Amsterdam
0,45%
Rotterdam
0,45%
’s-Gravenhage
0,45%
Utrecht (gemeente)
0,45%
5.2.19
Disconteringsvoet woongelegenheden: studenten- en extramurale zorgeenheden
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor studenten- en extramurale zorgeenheden geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
–
De risicovrije rentevoet.
–
De vastgoedsector specifieke opslag.
–
De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 40: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Risicovrije rentevoet
1,48%
Vastgoed sectorspecifieke opslag
5,59%
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
–
Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
–
Type verhuureenheid ingedeeld in vier typen.
–
Regio ingedeeld in vier regio’s.
Tabel 41: referentieobject studenten- en extramurale zorgeenheden
Bouwjaarklasse
< 1960
Type verhuureenheid
Studenteneenheid
Regio
West
Disconteringsvoet
7,32%
Opslag voor markt- en objectrisico
0,25%
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,32%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,07% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico %-punt bedraagt. Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuureenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven de op- en afslagen ten opzichte van het referentieobject weer bij elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuurbare eenheid de kenmerken te bepalen en vervolgens de relevante op- en afslagen op te tellen bij, respectievelijk af te trekken van de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuureenheden.
Tabel 42: effect bouwjaarklasse op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
< 1960
0,00%
1960–1974
0,13%
1975–1989
– 0,06%
1990–2004
– 0,25%
≥ 2005
– 0,50%
Tabel 43: effect type verhuureenheid op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Studenteneenheid
0,00%
Zorgeenheid (extramuraal)
0,60%
Tabel 44: effect regio op disconteringsvoet studenten- en extramurale zorgeenheden
Noord
0,75%
Oost
0,45%
Zuid
0,70%
West
0,00%
5.2.20
Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
De berekening van de eindwaarde verschilt in het doorexploiteerscenario ten opzichte van het uitpondscenario.
5.2.20.1
Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt vanaf het 16e jaar verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.
De benadering op basis van voortdurende looptijd is voorgeschreven.
Alle afzonderlijke kasstromen ontwikkelen zich met de eigen groeivoet. Voor de onderhoudskosten bijvoorbeeld is de groeivoet gelijk aan ontwikkeling van de bouwkostenindex. Bij huurdersmutatie wordt, waar dat aan de orde is, de huur opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel of, bij studenteneenheden, de kwaliteitskortingsgrens.
Bij de bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario wordt geen verouderingsopslag meegerekend. (De term verouderingsopslag betreft het verhogen van instandhoudingsonderhoud met 100% vanaf het 16de jaar).
De eindwaarde aan het eind van het 15e jaar is gelijk aan al deze kasstromen, contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.
Let op: de op deze manier bepaalde eindwaarde is de bruto eindwaarde. Op deze eindwaarde moeten de overdrachtskosten (zie paragraaf 5.2.21) nog in mindering worden gebracht om zo de netto eindwaarde te bepalen.
De eindwaarde in het doorexploiteerscenario komt uitsluitend voort uit het voortzetten van de exploitatie.
De eindwaarde in het uitpondscenario op zijn beurt komt voort uit het voortzetten van uitponden.
5.2.20.2
Eindwaarde in het uitpondscenario
De eindwaarde in het uitpondscenario is gebaseerd op het verder uitponden van de, aan het eind van het 15e jaar, nog niet verkochte woongelegenheden. De kasstromen van de dan nog verhuurde woongelegenheden verlopen zoals in het doorexploiteerscenario en de opslag voor veroudering. De eindwaarde op het eind van het 15e jaar is dan weer gelijk aan al deze kasstromen contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet.
N.B.
Bij het bepalen van de eindwaarde in het uitpondscenario wordt wel gerekend met een verouderingsopslag van 100% voor instandhoudingsonderhoud. Dit in tegenstelling tot de eindwaarde in het doorexploiteerscenario zoals beschreven in de voorgaande paragraaf. Dat betekent dat vanaf het 16e jaar wordt gerekend met een verdubbeling van de kosten van instandhoudingsonderhoud.
5.2.20.3
Toelichting uitwerking eindwaarde op basis voortdurende looptijd
De eindwaarde ultimo jaar 15 kan op twee eindwaardescenario’s worden berekend:
•
een eindwaardescenario op basis van uitponden.
•
of een eindwaardescenario op basis van doorexploiteren.
In beide eindwaardescenario’s wordt de eindwaarde in de basisversie berekend op basis van een voortdurende looptijd benadering.
•
Theoretisch geldt dat de contante waarde van een oneindig gelijkblijvend kasstroom CF tegen een discontovoet d gelijk is aan CF/d.
•
Eveneens geldt dat een de contante waarde van een kasstroom CF die jaarlijks met een groeivoet g stijgt gelijk is aan CF/(d – g) (1). Deze principes kunnen gebruikt worden in de eindwaarde berekening.
Kapitalisatiefactoren
De kasstromen in jaar 15 (CF15) vormen de basis voor de eindwaardeberekening. De eindwaarde geldt ultimo jaar 15 en begint dus met de kasstroom in jaar 16. De kasstroom medio jaar 16 moet dus eerst nog gecorrigeerd worden voor de groeifactor g: CF16 = CF15 * (1 + g). Ook moet voor de bepaling van de contante waarde van de eindwaarde EW nog gecorrigeerd worden vanwege het medio jaar disconteren: EW = EW * (1 + d)0,5.
Het invoeren van deze gegevens in vergelijking (1) uit de voorgaande paragraaf geeft de vergelijking voor de eindwaarde ultimo jaar 15 gegeven een kasstroom CF15 in jaar 15, een discontovoet d en een groeifactor g:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g).
Deze vergelijking kan geschreven worden als EW = CF15 * K, waarbij K een kapitalisatiefactor is gelijk aan (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g). (2)
Indien daarnaast sprake is van een mutatiegraad m, dan neemt een kasstroom jaarlijks mogelijk af met (1 – m). Dat betekent dat de groeifactor niet gelijk is aan 1 + g maar aan (1 – m) * (1 + g) en g gelijk aan (1 – m) * (1 + g) – 1. Invoeren in vergelijking (2) geeft:
EW = CF15 * (1 + d)0,5 * (1 – m) * (1 + g) / (d – ((1 – m) * (1 + g) – 1)).
Wanneer ervan uitgegaan wordt dat in het doorexploiteerscenario het complex aan het einde van de beschouwingsperiode in de verhuur blijft, zal de huurkasstroom vanaf jaar 16 uit drie componenten bestaan:
1.
Het deel dat begin jaar 16 geharmoniseerd is en al op de maximale huur zit.
2.
Het deel dat begin jaar 16 nog niet is geharmoniseerd en ieder jaar afneemt, omdat het alsnog wordt geharmoniseerd.
3.
Het deel dat ná begin jaar 16 alsnog wordt geharmoniseerd. Dit deel wordt ieder jaar groter.
Voor al deze drie kasstromen wordt een aparte kapitalisatiefactor berekend. Hierbij maken we de volgende aannames:
•
De huur wordt jaarlijks opgehoogd met een percentage g (de prijsinflatie).
•
De disconteringsvoet is gelijk aan d.
•
Huurdersmutaties vinden plaats op basis van een mutatiegraad m.
Dan worden de volgende kapitalisatiefactoren berekend voor de huur:
1.
Het geharmoniseerde deel zit al op de maximale huur. Deze huur stijgt jaarlijks met de groeivoet g en wordt contant gemaakt tegen een disconteringsvoet d. Omdat kasstromen halverwege het jaar vallen en de eindwaarde ultimo jaar, vindt nog een correctie plaats op het contant maken. De kapitalisatiefactor is dan:
K1 = (1 + d)0,5 * (1 + g) / (d – g)
2.
Het niet geharmoniseerde deel van de huur neemt af met mutatiegraad m. Hierbij is de kapitalisatiefactor:
Door het wegwerken van haakjes kan deze vergelijking ook geschreven worden als:
K2 = (1 + d)0,5 * (1 + g – m – m * g) / (d – (g – m – m * g))
3.
De kapitalisatiefactor voor de kasstroom voor het deel dat vanaf jaar 16 alsnog harmoniseert is gelijk aan het verschil van de eerste twee kapitalisatiefactoren:
K3 = K1 – K2
Deze drie kapitalisatiefactoren zijn algemeen toepasbaar, hiermee kunnen dus alle kasstromen in zowel het doorexploiteer- als het uitpondscenario worden gekapitaliseerd.
•
In het doorexploiteerscenario zijn alle drie kapitalisatiefactoren nodig vanwege de huurharmonisatie.
•
Voor de exploitatiekasstromen volstaat in het doorexploiteerscenario de factor K1 omdat deze kasstromen niet afhankelijk zijn van de mutatiegraad. Woningen blijven immers in exploitatie.
•
In het uitpondscenario is er geen sprake van huurharmonisatie omdat woningen bij mutatie verkocht worden. In het uitpondscenario is daarom uitsluitend de kapitalisatiefactor K2 van toepassing: alle kasstromen nemen af als gevolg van de verkoop van woningen.
Het verschil tussen de twee scenario’s en de te gebruiken kapitalisatiefactor voor huurinkomsten is hieronder schematisch weergegeven.
Schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en de betekenis van de kapitalisatiefactoren
Figuur 1: schematische weergave eindwaarde doorexploiteren en toepassing kapitalisatiefactoren.
Schematische weergave eindwaarde uitponden en de betekenis van de kapitalisatiefactor
Figuur 2: schematische weergave eindwaarde uitponden en toepassing kapitalisatiefactor.
Bij het berekenen van de kapitalisatiefactor moet rekening gehouden worden met het feit dat kasstromen een specifieke groeivoet g hebben.
In onderstaande tabel wordt aangegeven welke kapitalisatiefactor per kasstroom wordt gebruikt, uitgesplitst voor de verschillende scenario’s:
Tabel 45: eindwaardescenario
Opbrengsten
Huur
prijsinflatie
K2
Reeds begin jaar 16 geharmoniseerd
K1
Begin jaar 16 nog niet geharmoniseerd
K2
Vanaf jaar 16 alsnog te harmoniseren
K3
Verkoopopbrengsten*
leegwaardeontwikkeling/prijsinflatie1
n.v.t.
K2
Uitgaven
Onderhoud
bouwkostenontwikkeling
K1
K2
Beheer
loonontwikkeling
K1
K2
Overig
prijsinflatie
K1
K2
Verkoopkosten*
loonkostenontwikkeling
n.v.t.
K2
Verouderingsopslag
bouwkostenontwikkeling
n.v.t.
K2
Te hanteren mutatiegraad (als percentage van de mutatiegraad in het doorexploiteerscenario)
100%
100%
1 In de basisversie is voor parkeergelegenheden de leegwaardeontwikkeling gelijkgesteld aan de prijsinflatie. Voor parkeergelegenheden geldt daarom bij het bepalen van de eindwaarde de prijsinflatie als groeivoet. Voor woongelegenheden is de groeivoet de leegwaardeontwikkeling.
Voor de berekening van de eindwaarde geldt verder nog het volgende:
•
Bij een negatieve eindwaarde op complexniveau, wordt de eindwaarde op complexniveau afgekapt op € 0,–.
•
In bijlage 8 bij dit handboek zijn twee voorbeelden opgenomen van het toepassen van deze berekening.
5.2.21
Overdrachtskosten
Tot slot zijn de overdrachtskosten van belang. De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige kosten, bestaande uit de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. Het tarief voor de overdrachtsbelasting voor beleggerswoningen is per 1-1-2023: 10,4%.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten.
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. welke gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. is de kasstroom ultimo jaar 15 binnen de DCF berekening. De kasstroom eindwaarde k.k. maakt vervolgens verdisconteerd onderdeel uit van de marktwaarde VON.
Tabel 46: overdrachtskosten marktwaarde.
Overdrachtsbelasting per 1-1-2023
10,4%
Overige aankoopkosten
1,0%
Totale overdrachtskosten vanaf 1-1-2023
11,4%
5.2.22
Overige punten
•
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op waardepeildatum 31 december 2023 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.
•
Bij studenteneenheden en extramurale zorgeenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze zich in complexen bevinden die niet worden uitgepond. Dit betekent dat voor deze verhuureenheden alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is.
•
Bij toepassing van de full versie kan een uitzondering worden gemaakt op het hanteren van zowel een doorexploiteer- als een uitpondscenario, indien op basis van een marktanalyse wordt aangetoond dat één van beide scenario’s niet realistisch is in de markt.
5.2.23
Nadere toetsing
•
De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
•
De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ-waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.
6
BEDRIJFSMATIG, MAATSCHAPPELIJK en ZORG ONROEREND GOED
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van bedrijfsmatig (BOG) en maatschappelijk (MOG) en intramuraal zorgvastgoed (ZOG) uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters.
De objectgegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling. De objectgegevens zijn specifieke gegevens die voor BOG en MOG op het niveau van het verhuurcontract beschikbaar dienen te zijn.
Voor ZOG moeten de objectgegevens op het niveau van verhuureenheid beschikbaar zijn.
De modelparameters zijn die gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde. Over deze waarden geeft dit handboek uitsluitsel.
Voor het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat van BOG/MOG/ZOG, wordt ten opzichte van de waardering van woongelegenheden een aangepast rekenmodel gebruikt. Een belangrijk verschil met het model voor de woongelegenheden is dat voor BOG/MOG/ZOG alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario en dat er geen sprake is van een uitpondscenario.
ZOG kent in sommige gevallen specifieke contracten, daar waar ZOG afwijkt van BOG en MOG zijn in de tabellen andere gegevens opgenomen om hiermee om te kunnen gaan. De full variant biedt extra mogelijkheden om met de specifieke contractvormen en afspraken die intramuraal zorgvastgoed kent om te gaan.
Bedrijfsmatig, en maatschappelijk en zorg onroerend goed zijn erg heterogeen. Dit leidt ertoe dat een uniform model veelal niet geschikt is om dit type vastgoed te waarderen. Toegelaten instellingen hebben bij dit type vastgoed de vrijheid om de full versie toe te passen. Indien de huursom van niet-reguliere woningen, bedrijfsmatig, maatschappelijk en intramuraal zorgvastgoed zorgvastgoed tezamen meer dan 5% van de totale huursom uitmaakt of van de DAEB-tak of de niet-DAEB tak afzonderlijk, is toepassing van de full versie met de inschakeling van een externe taxateur verplicht.
6.1
Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor BOG/MOG/ZOG van de toegelaten instelling. Anders dan bij woongelegenheden worden bij BOG/MOG/ZOG m2 BVO en m2 VVO als basiseenheden gebruikt. Een ander verschil tussen woongelegenheden en BOG is dat alle genoemde bedragen exclusief BTW zijn, tenzij expliciet anders vermeld. Bij MOG en ZOG zijn de bedragen inclusief BTW, tenzij expliciet anders vermeld.
Tabel 47: objectgegevens BOG, MOG en ZOG
Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
complex
Verhuureenheid
Id verhuurcontract
Unieke identificatiecode van het verhuurcontract die aansluit bij de basisadministratie.
VHE
Postcode
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
VHE
Type verhuureenheid
Type van de verhuureenheid naar BOG, MOG en ZOG.
VHE
Bouwjaar
BOG-MOG: Bouwjaar van de verhuureenheid.
ZOG: Bouwjaar van het complex vallend onder het verhuurcontract.
VHE
ZOG – aantal plekken verhuurcontract
Het aantal plekken dat onder één en hetzelfde verhuurcontract valt
VHE
Oppervlakte VVO
Verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) in m2 van de verhuureenheid
VHE
Oppervlakte BVO
Bruto vloeroppervlak (BVO) in m2 van de verhuureenheid.
VHE
Ingangsdatum huurcontract
Datum waarop de contracthuur van kracht wordt, of is geworden.
VHE
Einddatum huurcontract
Datum waarop de contracthuur wordt beëindigd c.q. verlengd.
VHE
Actuele contracthuur
Overeengekomen kale jaarhuur van het verhuurcontract op peildatum 31-12-2023.
VHE
Markthuur
BOG/MOG: Markthuur per jaar per m2 VVO van het verhuurcontract op peildatum.
ZOG: markthuur per verhuurcontract op peildatum.
VHE
Indicatie verlenging huurcontract
Is wel of niet sprake van een verwachte verlenging van het verhuurcontract.
VHE
Herzieningshuur
Nieuwe contracthuur als gevolg van contracthernieuwing (aan einde looptijd) voor huidige huurder.
VHE
Contractduur bij verlenging of nieuw contract
De verwachte duur van een verlengd of nieuw contract in jaren.1
Indien onbekend, dan wordt standaard uitgegaan van een periode van 5 jaar.
VHE
Aanvangsleegstand
Wel of geen aanvangsleegstand
Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2023
VHE
WOZ-waarde
BOG/MOG: WOZ-waarde van het contract voor belastingjaar 2023, die als waardepeildatum 01-01-2022 kent.
ZOG: WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2023, die als waardepeildatum 01-01-2022 kent.
VHE
Achterstallig onderhoud
Wel of geen achterstallig onderhoud nodig om de verhuureenheid op de lange termijn te kunnen blijven exploiteren, ten dele gebaseerd op de meerjaren onderhoudsprognose (MJOP).
VHE
Achterstallig onderhoud bedrag
Indien van toepassing, het bedrag waarmee achterstallig onderhoud kan worden verholpen. Dit bedrag kan gebaseerd zijn op de meerjarenprognose.
VHE
Erfpacht
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.
VHE
Waardecorrectie erfpacht
De contante waarde op peildatum 31-12-2023 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).
VHE
1 De contractduur hoeft niet persé hele jaren te zijn. Een contractduur van bijvoorbeeld 2,5 jaar is gelijk 30 maanden.
6.2
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop zullen de afwijkingen worden beschreven die mogelijk zijn op de modelparameters in de full versie.
6.2.1
Markthuren
•
De markthuur is voor BOG-MOG de huurprijs per jaar per vierkante meter VVO die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden gerealiseerd op waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuurcontract is beëindigd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar in m2 VVO van het contract als objectgegeven opgegeven gebaseerd op gegevens uit de markt van vergelijkbare objecten.
•
De markthuur is voor ZOGde huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum. Daarbij geldt dat de markthuur in het doorexploiteerscenario wordt gebruikt voor het bepalen van de nieuwe huur nadat een verhuureenheid is gemuteerd. De markthuur wordt door de toegelaten instelling per jaar per verhuurcontract als objectgegeven opgegeven.
6.2.2
Huurinkomsten en huurontwikkeling
•
De huurinkomsten voor BOG-MOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige contracthuur wordt tot de einddatum opgenomen en op het moment van de einddatum zijn er twee mogelijkheden:
•
Het huidige huurcontract wordt verlengd (en/of herzien).
•
Het huidige huurcontract wordt opgezegd.
•
De huurinkomsten voor ZOG worden bepaald op basis van de gegevens van de huidige huurcontracten. De huidige huurcontracten zijn divers en bestaan veelal uit verschillende componenten, onder andere een lineair afschrijvingscomponent en een annuïtair afschrijvingscomponent. Derhalve zijn de contracthuren voor de looptijd van het verhuurcontract vrij invulbaar. Daarbij geldt dat de contracthuur zodanig moet worden opgegeven voor de looptijd van het verhuurcontract, dat elk jaar een correctie kent voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar. Door het grillige verloop van de contracthuren, bestaat de mogelijkheid om voor de gehele looptijd van het verhuurcontract de kale jaarhuur van het verhuurcontract op te geven. Daarbij geldt dat de kale jaarhuur de huur is inclusief de correctie voor de prijsinflatie van het voorafgaande jaar.
Op het moment van de einddatum van het verhuurcontract zijn er twee mogelijkheden:
–
Het huidige huurcontract wordt verlengd.
–
Het huidige huurcontract wordt opgezegd.
6.2.2.1
Verlenging
Bij verlenging van het huidige contract geldt dat op basis van de afspraken in het contract een nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Het kan zijn dat het contract voorziet in het indexeren van de laatste contracthuur, het herzien van de huur, of een markthuur wordt afgesproken.
6.2.2.2
Opzegging
•
Voor BOG-MOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Op dat moment wordt een nieuwe huur opgenomen op basis van de markthuur. Er wordt dan ook rekening gehouden met een periode van leegstand en met mutatiekosten.
De jaarlijkse ontwikkeling van de contracthuur is bij BOG-MOG in de werkelijkheid meer pluriform dan bij woongelegenheden, waar de contracthuur altijd medio jaar wordt aangepast op basis van de prijsinflatie van het voorgaande jaar. Om reden van eenvoud moet bij BOG/MOG echter dezelfde systematiek als bij woongelegenheden aangehouden worden: contracthuren stijgen met de prijsinflatie van het voorgaand jaar, markthuren met de prijsinflatie in het huidige jaar.
•
Voor ZOG geldt dat indien er aan het einde van het huurcontract wordt verwacht dat opzegging zal plaatsvinden, ervan wordt uitgegaan dat een nieuw marktconform huurcontract kan worden afgesloten. Indien een nieuw huurcontract wordt afgesloten, geldt dat de nieuwe contracthuur wordt opgenomen. Als het afsluiten van een nieuw huurcontract vereist dat verbouwingsingrepen noodzakelijk zijn, dan geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als kasstroom worden meegenomen in de DCF- berekening. Deze kosten worden gezien als mutatieonderhoud. De bedragen zijn per m2 BVO, inclusief 21% BTW.
•
Eventuele leegstand kan voor een resterende periode worden ingerekend in een kalenderjaar volgend op het contracteinde.
6.2.2.3
Contractduur bij verlenging of nieuw contract
Het objectgegeven contractduur bij verlenging of nieuw contract bepaalt de duur van een nieuw of verlengd contract en daarmee de mutaties die mogelijk gedurende de beschouwingsperiode plaatsvinden. Het is mogelijk dat meerdere mutaties of verlengingen plaatsvinden gedurende de 15-jaars periode, bijvoorbeeld als een contract op 1 januari 2024 expireert en de contractduur gelijk is aan vijf jaar. De contractduur is ook van belang voor het berekenen van de eindwaarde en dan specifiek om vast te stellen hoe lang een contract nog doorloopt na het einde van de beschouwingsperiode.
Toelichting uitwerken huurinkomsten
De huurverhoging bij BOG/MOG/ZOG vindt niet, zoals bij woningen, plaats op 1 juli van een kalenderjaar maar op de eerste dag van het volgende contractjaar. Dat vraagt een andere benadering bij het verdelen van een kalenderjaar in een eerste en tweede helft. Bij woningen bestaan beide helften uit elk zes maanden. Bij BOG/MOG/ZOG hoeft dat niet zo te zijn.
Voorbeeld:
Stel de ingangsdatum van een contract is 10 mei 2019. Het object is 100 m2 VVO en de contracthuur op peildatum (31 december 2022) is € 100,– per m2 VVO. De totale huur op peildatum is dan € 10.000,–. Het is het meest eenvoudig om voor de uitwerking de ‘bancaire’ benadering te gebruiken. In die benadering telt elke maand 30 dagen en een jaar 360 dagen. Het is ook mogelijk met het exact aantal dagen te rekenen, maar dat is complexer. In dit voorbeeld wordt de bancaire benadering gebruikt. De vraag is wat de totale bruto huurkasstroom in 2023 is. De aanname is dat de huurindex voor aanpassing 2,60% is.
•
Vóór 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000. Het aantal dagen dat deze huur geldt is 4 * 30 + 9 = 129 dagen.
•
Vanaf 10 mei is de contracthuur gelijk aan € 10.000 * (1 + 2,60%) = € 10.260. Deze huur geldt voor 231 dagen.
•
De totale contracthuur in 2023 is dan: (129/360) * € 10.000 + (231/360) * € 10.260 is € 10.167,–. Op twee decimalen: € 10.166,83.
•
In de exactere benadering zijn er 129 dagen vóór 10 mei en 236 dagen na die datum op een totaal van 365 dagen in het jaar. Dan is de contracthuur in 2023 gelijk aan (129/365) * € 10.000 + (236/365) * € 10.190= € 10.260,–. Op twee decimalen: € 10.168,11. Het verschil met de eenvoudige 360 dagen benadering is miniem, te weten € 1,28.
6.2.2.4
Berekening bij geen contract of ontbrekende ingangs- en einddatum
Als voor een contract of verhuureenheid geen contracthuur is opgevoerd en geen datum ingang en datum einde van het contract, dan wordt verondersteld dat dit object op peildatum leegstaat en dat er nog niet bekend is wanneer en tegen welke condities het object verhuurd zal worden. Voor dergelijke contracten en verhuureenheden wordt verondersteld:
•
Voor dit contract of verhuureenheid is er sprake van aanvangsleegstand. Dit moet opgevoerd worden bij de objectgegevens.
•
Vanaf de peildatum geldt een periode van leegstand gelijk aan de in tabel 54 opgenomen mutatieleegstand van 6 maanden.
•
Verondersteld wordt dat het object ná deze periode van 6 maanden verhuurd wordt tegen de markthuur tegen een periode gelijk aan de bij objectgegevens opgevoerde ‘Contractduur bij verlenging of nieuw contract’.
•
Indien geen contractduur is opgevoerd, dan geldt de standaard contractduur van vijf jaren.
6.2.2.5
Berekening bij een contract met een ingangsdatum ná 1 januari 2024
Indien een contract wordt opgevoerd met een ingangsdatum na 1 januari 2024 dan gelden de volgende principes:
•
De periode vanaf 1 januari 2024 tot de ingangsdatum van het contract moet als leegstand worden opgevat.
•
De opgevoerde contracthuur heeft in dat geval als peildatum de ingangsdatum van het contract, tenzij uitdrukkelijk anders is vermeld.
Tabel 48: standaard contractduur bij BOG/MOG/ZOG
Standaard contractduur BOG/MOG/ZOG
vijf kalenderjaren
Indien voor een contract of verhuureenheid een ingangsdatum ná de peildatum is opgevoerd, dan wordt verondersteld dat het contract of de verhuureenheid tot die ingangsdatum leegstaat. Die periode kan langer of korter duren dan de 6 maanden bij geen contract. Er is sprake van aanvangsleegstand.
6.2.2.6
Huur bij verlenging en bij nieuw contract
Als de einddatum van een contract is bereikt, dan is er sprake van mutatie die óf een verlenging van een contract óf een nieuw contract betreft. Bij korte contractduren kunnen dergelijke mutaties meermaals voorkomen gedurende de beschouwingsperiode van 15 jaar.
•
Als bij de objectgegevens verlenging is gekozen, dan wordt verondersteld dat het contract steeds weer opnieuw verlengd wordt. Als daar niet voor is gekozen, dan wordt verondersteld dat contracten steeds weer vernieuwd worden met bijvoorbeeld mutatieleegstand als gevolg.
•
Indien gekozen is voor verlenging én er is een herzieningshuur opgevoerd, dan geldt zowel bij de eerste als bij volgende mutaties deze herzieningshuur uiteraard geïndexeerd naar het moment van verlenging.
•
Indien gekozen is voor verlenging én er is geen herzieningshuur opgevoerd, dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.
•
Indien is gekozen voor geen verlenging dan geldt bij de eerste en volgende mutaties de markthuur.
De wijze waarop in de basis waardering omgegaan moet worden met al dan niet verlengen is een modelmatige vereenvoudiging. In de praktijk komt het bijvoorbeeld voor dat gerekend wordt met een kans op verlenging. Dergelijke berekeningen zijn complex. In de full waardering is deze benadering wel toegestaan.
6.2.3
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, onderscheiden naar instandhoudings- onderhoud, achterstallig onderhoud en mutatieonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
6.2.3.1
Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de 15-jarige DCF-periode nodig is om te verhuren object in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van het te verhuren object. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per m2 BVO exclusief BTW voor BOG en inclusief 21% BTW voor MOG en ZOG.
Tabel 49: instandhoudingsonderhoud BOG, MOG en ZOG
Instandhoudingsonderhoud
BOG: € 6,88 per m2 BVO exclusief BTW
MOG: € 8,36 per m2 BVO inclusief BTW
ZOG: € 11,11 per m2 BVO inclusief BTW
6.2.3.2
Mutatiekosten
Mutatiekosten doen zich voor bij opzegging van de huurovereenkomst. Bij de mutatiekosten wordt onderscheid gemaakt tussen mutatieonderhoud en de kosten voor marketing.
Onder het mutatieonderhoudworden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de zittende huurder moet maken om het verhuurcontract tegen het geldende marktwaardeniveau opnieuw te kunnen afsluiten. Het gaat daarbij om maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud, die zich voordoen als direct gevolg van de mutatie.
Onder de kosten voor marketingworden de kosten verstaan die de verhuurder in het kader van de marketing moet maken om opnieuw een verhuurcontract af te sluiten. Het gaat daarbij om de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken en daarnaast om de kosten van de makelaar die de verhuurder zal inschakelen.
De technische mutatiekosten en de kosten voor marketing worden alleen in rekening gebracht wanneer er sprake is van opzegging, en niet bij verlenging van de huurovereenkomst.
Er wordt geen onderscheid gemaakt tussen de subtypen van BOG, MOG en ZOG. De bedragen voor MOG en ZOG zijn inclusief BTW, die voor BOG zijn exclusief BTW.
Tabel 50: mutatieonderhoud BOG, MOG en ZOG
Kosten
BOG: € 11,53 per m2 BVO exclusief BTW
MOG: € 13,97 per m2 BVO inclusief BTW
ZOG: € 13,97 per m2 BVO inclusief BTW
14% van de marktjaarhuur
In veel gevallen is bij vertrek van de huurder volledige renovatie van de binnenkant nodig. In dat geval geldt dat de kosten die gepaard gaan met deze verbouwingsingrepen als achterstallig onderhoud dienen te worden beschouwd.
6.2.3.3
Achterstallig onderhoud
Achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken moeten worden betrokken bij de waardering van het vastgoed. Achterstallig onderhoud zijn kosten die het gevolg zijn van onvoldoende onderhoud of van externe omstandigheden (dalende grondwaterstand, aardbevingen) die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van het vastgoed. Dit kan onder meer betrekking hebben op funderingsproblemen en asbest dat moet worden verwijderd. Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden.
De correctie bij de waardering is in ieder geval aan de orde als de toegelaten instelling de ingreep om achterstallig onderhoud of onderhoudsgebreken ongedaan te maken, in de meerjarenprognose heeft opgenomen. De contante waarde van de kosten van deze ingreep dienen dan in mindering te worden gebracht op de waarde van het vastgoed. Voor BOG gaat het om de kosten exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om de bedragen inclusief BTW.
6.2.3.4
Beheerkosten
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van het verhuurde. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type contract en de daaruit volgende markthuur. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor BOG gaat het om bedragen exclusief BTW. Voor MOG en ZOG gaat het om bedragen inclusief BTW.
Tabel 51: beheerkosten naar type BOG, MOG en ZOG
BOG
3,0% van de markthuur op jaarbasis
MOG
2,0% van de markthuur op jaarbasis
ZOG
2,5% van de markthuur op jaarbasis
6.2.3.5
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten
BOG en MOG
Voor BOG-MOG vallen onder belastingen en overige zakelijke lasten de gemeentelijke OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. Daarnaast zijn er kosten voor de verzekeringen.
Toegelaten instellingen kunnen voor de gemeentelijke OZB gebruik maken van de gepubliceerde gemeentelijke tarieven 2023. De gemeentelijke OZB wordt in percentages opgegeven. In paragraaf 3.4.2 wordt toegelicht hoe de initiële OZB wordt bepaald en hoe deze vervolgens met de prijsinflatie wordt geïndexeerd.
Voor de rioolheffing, de verontreinigingsheffing, de waterschapsbelasting en verzekeringen, is een gemiddeld percentage per verhuureenheid opgenomen. De percentages, waarop dit gemiddelde is gebaseerd, zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van de toegelaten instellingen en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2022. Tijdens de 15-jarige DCF-periode wordt het initieel, op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.
Tabel 52: belastingen en verzekeringen
Gemeentelijke OZB – BOG-MOG
Gemeentelijke tarieven 2023 (%) zoals gepubliceerd door het COELO1
Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten BOG-MOG (excl. gemeentelijke OZB)
Voor ZOG vallen onder belastingen de gemeentelijke belastingen en heffingen, zoals de OZB, de rioolheffing en de verontreinigingsheffing, als ook de waterschapsbelasting. Deze belastingen en heffingen verschillen per gemeente en waterschap. In dit verband is een gemiddeld percentage voor de belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten per verhuurcontract genomen. De bedragen voor belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten zijn ontleend aan gegevens van toegelaten instellingen, en weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft initieel betrekking op de WOZ-waarde van de WOZ-beschikking 2023, die als waardepeildatum 1 januari 2022 kent. De bedragen zijn per jaar. Tijdens de DCF-periode wordt dit op basis van de WOZ-waarde tot stand gekomen bedrag geïndexeerd met de prijsinflatie.
Tabel 53: belastingen en verzekeringen
Belastingen en verzekeringen inclusief OZB
0,35% van de WOZ-waarde
De in deze paragraaf opgenomen kosten vallen niet onder de BTW. Daarom is voor deze posten geen onderscheid tussen inclusief en exclusief BTW.
6.2.4
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.
6.2.5
Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2024. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
6.2.6
Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Mutatieleegstand treedt alleen op bij mutatie naar een nieuw contract. Bij verlenging is er geen sprake van mutatieleegstand.
Tabel 54: periode mutatieleegstand BOG, MOG en ZOG
Aantal maanden leegstand
6 maanden
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
6.2.7
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat alleen wordt gewerkt met een doorexploiteerscenario. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
–
De risicovrije rentevoet.
–
De vastgoedsector specifieke opslag.
–
De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 55: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Risicovrije rentevoet
1,48%
Vastgoed sectorspecifieke opslag
5,59%
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van drie kenmerken van de verhuureenheden:
–
Bouwjaar ingedeeld in vijf bouwjaarklassen.
–
Type verhuurhuurcontract ingedeeld in drie typen.
–
Regio ingedeeld in vier regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentie-contract. De keuze voor het referentie-contract heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere verhuurcontracten. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.
Tabel 56: referentie-contractvorm BOG, MOG en ZOG
Bouwjaarklasse
< 1960
Type contractvorm
BOG
Regio
West
Disconteringsvoet
9,07%
Opslag markt- en objectrisico BOG, MOG en ZOG
2,00%-punt
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 9,07%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,07% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 2,00% bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke verhuurcontracten te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentiecontract. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per contract na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentiecontract, ontstaat de disconteringsvoet van de overige verhuurcontracten.
Tabel 57: effect naar bouwjaarklasse disconteringsvoet BOG,MOG en ZOG
< 1960
0,00%
1960–1974
– 0,24%
1975–1989
0,59%
1990–2004
– 0,10%
≥ 2005
– 0,25%
Tabel 58: effect naar type contractvorm disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG
BOG
0,00%
MOG
0,07%
ZOG
– 1,00%
Tabel 59: effect naar regio disconteringsvoet BOG, MOG en ZOG
Noord
BOG-MOG: 0,90%
ZOG: 0,90%
Oost
BOG-MOG: 0,60%
ZOG: 0,60%
Zuid
BOG-MOG: 0,60%
ZOG: 0,60%
West
BOG-MOG: 0,00%
ZOG: 0,00%
6.2.8
Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
Bij BOG/MOG/ZOG is alleen het doorexploiteerscenario van toepassing. Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd.
Om rekenkundige uniformiteit te waarborgen is de voortdurende looptijd benadering voorgeschreven.
Voor BOG/MOG/ZOG geldt dat er geen sprake is van een uitpondscenario. Daarom wordt de eindwaarde alleen bepaald op basis van het doorexploiteerscenario. De berekeningen zijn hetzelfde als voor de woongelegenheden in het doorexploiteerscenario met uitzondering van de huurkasstroom en de kosten die rechtstreeks met de huurmutaties verband houden. Per contract wordt een doorrekening gemaakt, waarbij als volgt met de huurpotentie wordt omgegaan:
•
Er wordt een contante waarde berekend van de kasstromen voor de resterende contractduur voor het contract dat primo jaar 16 actief is. Wanneer de contractduur onbekend is, is de resterende contractduur gelijk aan de standaard contractduur van 5 kalenderjaren.
•
Voor de periode na afloop van dit contract wordt gerekend met een huur die 90% is van het maximum van de geïndexeerde contracthuur in jaar 15 (CH15) en de markthuur (MH15). De afslag van 10% is een ingeschatte afslag voor leegstands- en mutatiekosten, die niet apart contant worden gemaakt. De benadering van de contante waarde van de huurkasstroom vanaf jaar 15 is dan gelijk aan:
Hierbij is n de resterende looptijd van het contract in jaren en x is gelijk aan:
x = (1 + g) / (1 + d).
•
De verouderingskosten bedragen 100% van de onderhoudskosten in jaar 15.
Hierin staat d voor disconteringsvoet en g voor groeivoet.
De via de voortdurende benadering bepaalde eindwaarde is de eindwaarde VON. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. De eindwaarde k.k. is gelijk aan: eindwaarde VON/(1 + % overdrachtskosten).
6.2.9
Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de overige aankoopkosten bestaande uit notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van het waarderingscomplex in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van het verhuurcontract.
Overdrachtskosten zijn ook van toepassing op de eindwaarde.
De volgens de in de vorige paragraaf beschreven methode gevonden eindwaarde is de eindwaarde VON ultimo jaar 15. Voor de DCF is de eindwaarde k.k. van belang. Het gaat immers om een netto kasstroom ultimo jaar 15: een schatting van het bedrag dat een fictieve koper op dat moment bereid is te betalen. Die koper zal daarbij rekenen houden met overdrachtskosten
De werkelijk kasstroom eind jaar 15 is daarom de eindwaarde k.k. die gelijk is aan de eindwaarde VON/(1 + %overdrachtskosten). De eindwaarde k.k. maakt daarmee verdisconteerd onderdeel uit van de bruto marktwaarde.
Tabel 60: overdrachtskosten BOG, MOG en ZOG
Overdrachtsbelasting vanaf 1-1-2023
10,4%
Overige aankoopkosten
1,0%
Totale overdrachtskosten van 1-1-2023
11,4%
6.2.10
Overige punten
•
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2023 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.
•
Bij BOG, MOG en ZOG is alleen sprake van een doorexploiteerscenario.
6.2.11
Nadere toetsing
•
De minimale marktwaarde van een complex is € 0,–.
•
De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.
7
Parkeergelegenheden
In dit hoofdstuk worden de te hanteren gegevens en de uitgangspunten voor de waardebepaling van verhuurde parkeerplaatsen en garageboxen uiteengezet. Voor de waardebepaling is het belangrijk om onderscheid te maken tussen de objectgegevens en de modelparameters De objectgegevens zijn specifieke gegevens van de toegelaten instelling die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. De modelparameters worden hierna beschreven.
Let op: een parkeergelegenheid kan in principe alleen via het model voor parkeergelegenheden worden gewaardeerd, als geldt dat sprake is van een apart contract voor de parkeervoorziening. Immers als de parkeervoorziening tezamen met een woongelegenheid of BOG / MOG eenheid wordt verhuurd en één en hetzelfde contract kent, dan dient de parkeervoorziening met het model voor woongelegenheden, respectievelijk het model voor BOG / MOG te worden gewaardeerd.
In dit handboek komt het uitpondscenario voor parkeergelegenheden overeen met woongelegenheden binnen de beschouwingsperiode van 15 jaren. Deze benadering geldt met ingang van verslagjaar 2017 als voorschrift. Via de mutatiegraad kan snel uitponden, bijvoorbeeld binnen een periode van drie jaar, gesimuleerd worden.
7.1
Objectgegevens
De volgende tabel bevat een overzicht van de specifieke objectgegevens voor parkeergelegenheden van de toegelaten instelling.
Tabel 61: objectgegevens parkeergelegenheden
Waarderingscomplex
Id waarderingscomplex
Unieke identificatiecode van het waarderingscomplex.
complex
Mutatiekans
De gemiddelde mutatiekans per waarderingscomplex over de periode 2019 tot en met 2023.
complex
Gesplitst complex
Het waarderingscomplex is wel of niet voor verkoop van afzonderlijke verhuureenheden gesplitst.
complex
Verhuureenheid
Id verhuureenheid
Unieke identificatiecode van de verhuureenheid die aansluit bij de basisadministratie.
VHE
Postcode
Viercijferige postcode van de verhuureenheid.
VHE
Type verhuureenheid
Type verhuureenheid naar parkeerplaats en garagebox.
Voor de categorisering naar parkeerplaats of garagebox kan worden aangesloten op de bezitstyperingen volgens de waarderingskamer (zie bijlage 1).
VHE
Bouwjaar
Bouwjaar van de verhuureenheid.
VHE
Actuele contracthuur
Overeengekomen maandhuur per contract van de verhuureenheid op 31-12-2023.
VHE
Aanvangsleegstand
Wel of geen aanvangsleegstand.
Staat de eenheid leeg op het beschouwingsmoment 31-12-2023
VHE
WOZ-waarde
WOZ-waarde van de verhuureenheid voor belastingjaar 2023, die als waardepeildatum 01-01-2022 kent. Indien een eerdere of latere beschikking wordt gebruikt, moet daarmee qua indexering rekening mee gehouden worden.
VHE
Erfpacht
Wel of geen erfpacht bij de verhuureenheid, met de indeling: geen erfpacht, eeuwigdurend afgekocht erfpacht, tijdelijk erfpacht met canon, tijdelijk erfpacht afgekocht.
VHE
Waardecorrectie erfpacht
De contante waarde op peildatum 31-12-2023 van toekomstige erfpachtverplichtingen (zie paragraaf 5.2.17).
VHE
7.2
Modelparameters
Met de modelparameters vindt de modelmatige waardering van de parkeergelegenheden plaats, uitgaande van de objectgegevens, die in het voorafgaande zijn beschreven. Het betreft hier de modelparameters voor de basisversie. Verderop worden de vrijheidsgraden beschreven waar in de full versie gebruik van kan worden gemaakt om af te wijken van de basisversie.
7.2.1
Leegwaarde en leegwaardeontwikkeling
De leegwaarde is de geschatte verkoopprijs op basis van de kosten koper, vrij van huur en overige lasten. De leegwaarde wordt als opbrengst in het uitpondscenario opgenomen, zodra de mogelijkheid tot de verkoop van een verhuureenheid zich voordoet.
De leegwaarde wordt gelijk gesteld aan de met de prijsinflatie geïndexeerde WOZ-waarde. Hierbij wordt aangenomen dat de beschikbare WOZ-beschikking betrekking heeft op de waardepeildatum 1 januari 2022.
De leegwaardeontwikkeling voor parkeergelegenheden is gelijk aan de prijsinflatie.
De WOZ- waarde van de WOZ-beschikking dient dan te worden geïndexeerd met de prijsinflatie van 2022 en 2023 om een leegwaarde te krijgen met peildatum 31 december 2023. Indien de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2022 nog niet beschikbaar is, of wel de WOZ-beschikking met waardepeildatum 1 januari 2023 al beschikbaar is, dient deze waarde te worden aangepast zodanig dat de WOZ-waarde als objectgegeven de waardepeildatum 1 januari 2022 heeft.
7.2.2
Markthuren
De markthuur is de huurprijs per maand die, uitgaande van optimale marketing en verhuur, kan worden behaald op de waardepeildatum.
Voor parkeergelegenheden wordt verondersteld dat de markthuur gelijk is aan de actuele contracthuur. Indien een parkeervoorziening structureel niet is verhuurd is en dus te maken heeft met structurele leegstand, is voor een rekentechnische oplossing gekozen dat een markthuur van 0 euro wordt opgenomen.
7.2.3
Mutatiekans
Voor de hoogte van de mutatiekans wordt bij parkeergelegenheden geen onderscheid gemaakt tussen de mutatiekans in het doorexploiteerscenario en in het uitpondscenario.
De mutatiekans is gelijk aan de gemiddelde mutatiekans van de betreffende verhuureenheden over de afgelopen vijf jaar (2019 tot en met 2023). Het betreft het aantal vrijgekomen parkeergelegenheden door reguliere opzeggingen. Het betreft het totaal aantal mutaties gedurende de periode gedeeld door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden.
Voorbeeldberekening
Veronderstel dat een waarderingscomplex 100 verhuurbare eenheden omvat per ultimo jaar gedurende de jaren 2019 tot en met 2023 en er geen verkopen plaatsvinden in deze periode.
2019
2 mutaties
100 vhe ultimo 2019
2020
5 mutaties
100 vhe ultimo 2020
2021
3 mutaties
100 vhe ultimo 2021
2022
2 mutaties
100 vhe ultimo 2022
2023
0 mutaties
100 vhe ultimo 2023
Totaal
12 mutaties
500 vhe
Hieruit volgt de mutatiekans van het waarderingscomplex: 12/500 oftewel 2,40%
7.2.4
Huurinkomsten en huurontwikkeling.
De jaarlijkse ontwikkeling van de markthuur en de contracthuur volgt dezelfde principes als die bij woongelegenheden.
De contracthuur volgt daarbij de huurindex van de niet-gereguleerde woningen (zie paragraaf 5.2.7).
Ook voor parkeren is het uitgangspunt dat de contracthuur per 1 juli van het jaar wordt aangepast.
7.2.5
Exploitatiekosten
De exploitatiekosten bestaan uit de onderhoudskosten, waarbij alleen wordt uitgegaan van instandhoudingsonderhoud. Verder zijn er kosten voor beheer, belastingen, verzekeringen en overige zakelijk lasten. Deze kostensoorten worden hierna nader toegelicht.
7.2.5.1
Instandhoudingsonderhoud
Het instandhoudingsonderhoud is het onderhoud dat gedurende de DCF-periode nodig is om een verhuurbare eenheid in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Het gaat hierbij niet om investeringen die leiden tot een verbetering van de kwaliteit van de verhuureenheid. Het instandhoudingsonderhoud leidt ook niet tot een hogere huur.
De bedragen voor het instandhoudingsonderhoud zijn ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Voor de parkeergelegenheden wordt een vast bedrag per jaar aangehouden dat per type parkeervoorziening verschilt. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Beheerkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor het beheer van de parkeervoorziening. Het gaat hierbij om de kosten gemaakt voor de verhuur en marketing. De niet-object gebonden kosten, maatschappelijke beheerkosten, taxatiekosten en accountantskosten worden niet gerekend tot de beheerkosten.
De hoogte van de beheerkosten is afhankelijk van het type parkeervoorziening. De bedragen voor de beheerkosten zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW.
Tabel 63: beheerkosten parkeergelegenheden
Parkeerplaats
€ 31,74 per jaar
Garagebox
€ 43,38 per jaar
7.2.5.3
Belastingen en verzekeringen
Bij parkeervoorzieningen wordt rekening gehouden met belastingen en verzekeringen. De bedragen voor belastingen en verzekeringen zijn ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd, en zijn weergegeven in onderstaande tabel. Het percentage heeft betrekking op de WOZ-waarde ontleend aan de WOZ-beschikking van 2023, die de waardepeildatum 1 januari 2022 kent. De bedragen zijn per jaar, inclusief 21% BTW. In het doorexploiteerscenario wordt tijdens de DCF-periode dit, op basis van de WOZ-waarde initieel tot stand gekomen bedrag, geïndexeerd met de prijsinflatie.
Tabel 64: belastingen en verzekeringen parkeergelegenheden
Belastingen en verzekeringen
0,23% van de WOZ-waarde
7.2.6
Splitsingskosten
Splitsingskosten zijn de kosten die moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in het Kadaster te splitsen, zodat het complex vervolgens per verhuureenheid kan worden verkocht. De splitsingskosten worden verdeeld in juridische en technische splitsingskosten. Voor de indexatie van de splitsingskosten gelden dezelfde principe als bij woongelegenheden. Zie paragraaf 5.2.15.
Juridische splitsingskosten
Juridische kosten betreffen vergoedingen die voortkomen uit de splitsingsverordening van gemeenten en daarbij gaat het om notaris- en kadasterkosten. Voor juridische kosten wordt een norm gehanteerd van 604,12 euro per te splitsen eenheid.
€ 604,12 per te splitsen eenheid prijspeil 31-12-2023
Technische splitsingskosten
Technische splitsingskosten zijn de uitgaven die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden gerealiseerd.
In deze basisvariant worden geen technische splitsingskosten opgenomen. Als daar reden toe is, kunnen de technische splitsingskosten via de full versie worden meegenomen.
7.2.7
Verkoopkosten
De verkoopkosten zijn de kosten die worden gemaakt voor de verkoop van de parkeergelegenheden bij uitponden. Onder deze kosten vallen makelaarskosten en, indien aanwezig, eventuele andere handelingskosten. Onderhoudskosten die worden gemaakt om een parkeergelegenheid gereed te maken voor verkoop en de overdrachtsbelasting, vallen niet onder de verkoopkosten. De hoogte van het bedrag is ontleend aan de waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd. Het bedrag is inclusief 21% BTW. Er wordt geen onderscheid gemaakt naar type parkeervoorziening.
Tabel 66: verkoopkosten parkeergelegenheden
Verkoopkosten per eenheid
€ 604,12
7.2.8
Aanvangsleegstand
De objectparameter wel of geen aanvangsleegstand bepaalt of het object leegstaat vanaf het begin van de beschouwingsperiode, dus vanaf 1 januari 2024. Indien er sprake is van aanvangsleegstand, dan moet in de basisversie gerekend worden met een periode gelijk aan de modelparameter mutatieleegstand (in maanden) en met de huurderving die het resultaat is van deze leegstand.
Voorbeeld:
Stel de aanvangsleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat in het eerste kalenderjaar de huurderving als gevolg van leegstand gelijk is aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur primo dat jaar. Na de periode wordt de verhuureenheid bij doorexploiteren tegen de markthuur verhuurd.
7.2.9
Mutatieleegstand
Mutatieleegstand is het aantal maanden dat een verhuureenheid bij mutatie leegstaat voor dat deze wederverhuurd wordt. Mutatieleegstand resulteert in huurderving gedurende de periode van leegstand. De huurderving is gebaseerd op de markthuur. Deze huurderving geldt alleen in het doorexploiteerscenario.
Tabel 67: periode mutatieleegstand parkeergelegenheden
Aantal maanden leegstand
6 maanden
Voorbeeld:
Stel de mutatieleegstand is 6 maanden. Dat betekent dat bij mutatie gerekend moet worden met 6 maanden huurderving in het kalenderjaar. Deze huurderving is gelijk aan 6/12 of te wel 50% van de markthuur van de verhuureenheid medio dat jaar.
7.2.10
Erfpacht
Erfpacht beïnvloedt de waarde van het verhuurde. Het effect van de erfpacht op de waarde vloeit voort uit de consequenties die de erfpacht voor de koper heeft. In paragraaf 5.2.17 van dit handboek is beschreven hoe erfpacht kan worden meegenomen in de waardering.
7.2.11
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet is de marktconforme rendementseis waartegen de verwachte toekomstige inkomsten en uitgaven contant worden gemaakt. De disconteringsvoet wordt opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:
–
De risicovrije rentevoet.
–
De vastgoedsector specifieke opslag.
–
De opslag voor het markt- en objectrisico.
De hoogte van de risicovrije rentevoet wordt bepaald aan de hand van het 24-maands historisch gemiddelde van de 10-jaar EURO area yield curve gebaseerd op triple AAA rated staatsobligaties zoals gepubliceerd door de ECB. Doordat gebruik wordt gemaakt van het 24-maands gemiddelde, worden incidentele pieken van de rente op de peildatum van de waardering voorkomen.
De vastgoed sectorspecifieke opslag is een vastgoedsector gebonden risico-opslag, welke dient ter compensatie voor het extra risico dat wordt gelopen voor het investeren in vastgoed, ten opzichte van de risicovrije rente. Het percentage voor de vastgoedsector specifieke opslag is ontleend aan waarderingsgegevens van toegelaten instellingen.
Tabel 68: risicovrije rentevoet en vastgoed opslag
Risicovrije rentevoet
1,48%
Vastgoed sectorspecifieke opslag
5,59%
De opslagen voor het markt- en objectrisico zijn gecombineerd. Deze gecombineerde opslag is afhankelijk gesteld van twee kenmerken van de verhuureenheden:
–
Type verhuureenheid ingedeeld in twee typen.
–
Regio ingedeeld in vier regio’s.
Bij de schatting van de hoogte van de opslag voor het markt- en objectrisico is gebruik gemaakt van een referentieobject. De keuze voor het referentieobject heeft geen invloed op de hoogte van de disconteringsvoet van de andere parkeergelegenheden. De schatting van deze opslag is gebaseerd op waarderingsgegevens van toegelaten instellingen, die op marktwaarde hebben gewaardeerd.
Tabel 69: referentieobject parkeergelegenheden
Type verhuureenheid
Parkeerplaats
Regio
West
Disconteringsvoet
7,34%
Opslag markt- en objectrisico
0,27%-punt
De totale disconteringsvoet voor het referentie-object bedraagt 7,34%. Aangezien de risicovrije rentevoet en de vastgoedsector specifieke opslag samen op 7,07% uitkomen, kan afgeleid worden dat bij het referentieobject de opslag voor het markt- en objectrisico 0,27%-punt bedraagt.
Om tot de disconteringsvoet van de afzonderlijke parkeergelegenheden te komen, wordt gebruik gemaakt van het referentieobject. De onderstaande tabellen geven daarbij de afzonderlijke effecten weer van elk van de onderscheiden kenmerken. Door per verhuureenheid na te gaan wat de effecten zijn voor het markt- en objectrisico en deze op te tellen bij de totale disconteringsvoet van het referentieobject, ontstaat de disconteringsvoet van de overige parkeergelegenheden.
Tabel 70: effect naar type disconteringsvoet parkeergelegenheden
Parkeerplaats
0,00%
Garagebox
0,09%
Tabel 71: effect naar regio disconteringsvoet parkeergelegenheden
Noord
1,15%
Oost
0,35%
Zuid
0,35%
West
0,00%
7.2.12
Eindwaarde
De eindwaarde is de marktwaarde van het waarderingscomplex aan het einde van het 15e jaar. Deze waarde is gelijk aan de contante waarde van de verwachte kasstromen die vanaf het 16e exploitatiejaar worden verwacht verminderd met de overdrachtskosten. Deze eindwaarde wordt vervolgens contant gemaakt met de gehanteerde disconteringsvoet naar de waardepeildatum en is zo onderdeel van de marktwaarde.
Vanaf het 16e jaar wordt verondersteld dat sprake is van doorexploiteren met een voortdurende looptijd in het doorexploiteerscenario, en van verder uitponden in het uitpondscenario. Vanwege de rekenkundige uniformiteit is de berekening op basis van voortdurende looptijd voorgeschreven.
Let op:
De manier waarop voor een parkeergelegenheid de eindwaarde op basis van voortdurende looptijd wordt bepaald is hetzelfde als bij woongelegenheden met uitzondering van de verouderingsopslag instandhoudingsonderhoud. Deze is bij parkeergelegenheden zowel van toepassing in het doorexploiteer- als in het uitpondscenario
7.2.13
Overdrachtskosten
De overdrachtskosten zijn de overdrachtsbelasting en de notaris- en de registratiekosten bij de verkoop van de parkeergelegenheden in verhuurde staat. De overdrachtskosten worden weergegeven als een percentage van de berekende marktwaarde van een eenheid.
Tabel 72: overdrachtskosten parkeergelegenheden
Overdrachtsbelasting vanaf 1-1-2023
10,4%
Overige aankoopkosten
1,0%
Totale overdrachtskosten vanaf 1-1-2023
11,4%
7.2.14
Overige punten
Indien op het waarderingscomplex of een deel daarvan, op de waardepeildatum 31 december 2023 een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is, dient hier bij de waardering rekening mee te worden gehouden. Zie voor de beschrijving hiervan ‘Bijlage 1 Definities: onherroepelijke verlichting tot sloop’.
7.2.15
Nadere toetsing
•
De minimale waarde van een complex is € 0,–.
•
De modelmatige bepaalde marktwaarde van een complex ligt ten opzichte van de geïndexeerde WOZ- waarde over het algemeen binnen een bandbreedte van 50% en 125%. Indien dit niet het geval is, is een nadere beoordeling van de gebruikte objectgegevens nodig om te bezien of deze juist zijn. Indien de gebruikte objectgegevens juist blijken te zijn, behoeft de marktwaarde niet te worden aangepast.
8
Full versie
Naast de basisversie van het waarderingshandboek heeft de toegelaten instelling ook de mogelijkheid om voor verschillende parameters aanpassingen toe te passen. In dat geval wordt voor deze parameters afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. In het geval dat de toegelaten instelling ervoor kiest om ten aanzien van één of meer parameters af te wijken van dit handboek, dient de toegelaten instelling een externe taxateur in te schakelen. Om tot een gedegen en afgewogen aanpassing van parameters te komen, kan de taxateur en/of de toegelaten instelling deelnemen aan een (regionaal) marktwaardeoverleg, een benchmark of een soortgelijke methode waarbij marktontwikkelingen worden geanalyseerd en besproken. Uit de validatie van het handboek, blijkt dat dat leidt tot het hanteren van beter vergelijkbare uitgangspunten en beter onderbouwde aanpassingen van vrijheidsgraden. Een dergelijk waarderingsproces levert in principe een hogere kwaliteit op van de waardering en dus ruimere toepassingsmogelijkheden voor vastgoedsturing.
8.1
Vrijheidsgraden
In de full versie is het mogelijk om op basis van een toetsing door de externe taxateur tot een aanpassing van de op basis van dit handboek modelmatig vastgestelde waarde van het waarderingscomplex te komen. Een aanpassing van de waarde dient het resultaat te zijn van een aanpassing van de daaraan ten grondslag liggende normen en parameters. Daarbij dient de externe taxateur tevens de aannemelijkheid van de marktwaarde te beoordelen, die daarvan het resultaat is. De volgende zaken zijn in de full-versie aanpasbaar:
–
schematische vrijheid
–
markthuur
–
markthuurontwikkeling
–
exit yield
–
leegwaarde
–
leegwaardeontwikkeling
–
disconteringsvoet
–
mutatie- en verkoopkans
–
onderhoud
–
technische splitsingskosten
–
bijzondere omstandigheden
–
erfpacht
–
exploitatiescenario
8.1.1
Schematische vrijheid
Om specifieke afspraken en atypische inkomsten en uitgaven te kunnen modelleren mogen er extra kasstromen toegevoegd worden aan het standaardschema uit de basisversie. Voorwaarde is dat er een duidelijke en transparante uitsplitsing wordt gemaakt. Het verloop van deze kasstromen over de jaren hoeft niet persé inflatievolgend te zijn. Uitgangspunt is dat de kasstromen en hun verloop worden benoemd.
Door deze toevoeging kunnen specifieke contractafspraken omtrent huurinkomsten (lineair aflopende huur, geen huurontwikkeling), meerdere contracten per complex (bijv. bij BOG-MOG-ZOG), overige inkomsten (bijv. uit zendmastinstallaties) en specifieke uitgaven in de full-variant beter worden gemodelleerd. Hieronder volgt (een in principe) limitatieve lijst van kasstromen die opgevoerd mogen worden:
–
Huurinkomsten (evt. van meerdere contracten)
–
Aanvangsleegstand
–
Huurderving oninbaar door wanbetaling
–
Huurderving door frictie- / mutatieleegstand
–
Huurvrije perioden / incentives
–
Specifieke vaste lasten
–
Specifieke object gerelateerde kosten (zoals, niet verrekenbare BTW, servicekosten eigenaar, VvE, verhuurcourtage objectbeheer en onderhoudskosten indien deze substantieel afwijken van gebruikelijke waarden).
Let op: het gebruik van schematische vrijheid is in principe niet bedoeld voor de waardering van reguliere woningen, alleen in uitzonderlijke gevallen kan hiervan sprake zijn (bijvoorbeeld als er bij nul-op-de-meterwoningen een energieprestatievergoeding als extra kasstroom moet worden opgevoerd, of als bijvoorbeeld bij een sloopcomplex waarbij een anti-kraakwacht een maandelijkse vergoeding ontvangt). Indien schematische vrijheid voor de energieprestatievergoeding (EPV) wordt toegepast moet in de waardering rekening worden gehouden met bijkomende effecten. Zo zijn aan de EPV administratieve lasten verbonden, is er mogelijk sprake van hoger onderhoud van installaties in de woning en wordt de EPV bij de mutatie naar markt mogelijk niet meer geheven maar opgenomen in de markthuur.
Onder schematische vrijheid kan voor reguliere woningen ook worden verstaan dat de taxateur kiest voor een andere subtypering dan op grond van de basisversie is voorgeschreven. Zo mag een externe taxateur bijvoorbeeld in de full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.
Daarbij moet te allen tijde goed onderbouwd zijn waarom wordt gekozen voor de schematische vrijheid. Het toepassen van een beschouwingstermijn van 15-jaar in de DCF blijft gehandhaafd.
8.1.2
Markthuur(ontwikkeling)
In de basisversie is de markthuur voor woningen bepaald aan de hand van een modelmatige schatting. Deze schatting houdt geen rekening met specifieke omstandigheden waardoor de markthuur anders is dan uit het model voortvloeit. In de full versie heeft de externe taxateur de mogelijkheid om de modelmatig bepaalde markthuur te vervangen door zijn inschatting van de markthuur of een andere modelmatig bepaalde markthuur, mits deze is geverifieerd door een taxateur. In de full versie kan de externe taxateur ook van de kwaliteitskortingsgrens voor studenteenheden onderbouwd afwijken.
De markthuurontwikkeling is in principe gekoppeld aan de prijsinflatie. Als er gegronde redenen zijn om de markthuurontwikkeling boven of onder inflatie te verwachten, heeft de externe taxateur de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde markthuurontwikkeling.
8.1.3
Exit yield
Als alternatief voor de berekende eindwaarde uit de basisversie mag een exit yield gebruikt worden voor het bepalen van de eindwaarde ultimo jaar 15. De taxateur moet daarbij een goed navolgbare onderbouwing geven voor de hoogte van de exit yield en een duidelijke, logische relatie leggen tussen andere parameters en de exit yield (bijvoorbeeld: output BAR, verouderingseffect, verwachte huur- en waardegroei, stijgende of dalende risicoperceptie gedurende beschouwingsperiode). Daarnaast moet ook de vergelijking en verschilduiding met de berekende eindwaarde worden gemaakt.
8.1.4
Leegwaarde(ontwikkeling)
De leegwaarde wordt in de basisversie ontleend aan de WOZ-waarde. Echter, er kunnen verschillende redenen zijn waarom de op deze wijze bepaalde leegwaarde niet aansluit bij de markt. Onder meer vloeit een mogelijk verschil voort uit de ficties waarop de WOZ-waardering is gebaseerd. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om de WOZ-waarde te vervangen door een leegwaarde die beter aansluit bij de markt. Voor de bepaling van deze leegwaarde mogen ook andere modelmatig bepaalde leegwaardes worden gebruikt, mits deze geverifieerd zijn door een taxateur.
De leegwaardeontwikkeling is gedifferentieerd naar provincie en naar de vier grote steden. Het kan zijn dat er redenen zijn om van deze differentiatie af te wijken, bijvoorbeeld omdat de te verwachten ontwikkeling van de leegwaarde in de specifieke situatie niet overeenkomt met die van de provincie, respectievelijk de betreffende stad. De externe taxateur heeft de mogelijkheid om af te wijken van de veronderstelde leegwaardeontwikkeling. In het geval van parkeren wordt in de basisversie uitgegaan van een leegwaardeontwikkeling gelijk aan de prijsinflatie. In de full-versie mag de taxateur hiervan afwijken.
8.1.5
Disconteringsvoet
De hoogte van de disconteringsvoet is modelmatig bepaald. Daarmee wordt niet altijd recht gedaan aan de risico’s die voor specifieke objecten en/of specifieke locaties van toepassing zijn. Deze specifieke omstandigheden kunnen een andere disconteringsvoet rechtvaardigen. De toegelaten instelling heeft de mogelijkheid om dan een externe taxateur in te schakelen om een marktconforme disconteringsvoet vast te stellen. Als daartoe reden is, kan in dat geval dan ook een verschil worden gemaakt in de hoogte van de disconteringsvoet bij uitponden ten opzichte van doorexploiteren.
8.1.6
Onderhoud
In de basisvariant is voor de verschillende onderhoudscategorieën gewerkt met gemiddelde bedragen voor het onderhoud, die afhankelijk zijn van een beperkt aantal kenmerken van de verhuureenheid. In de praktijk kan de noodzaak voor onderhoud meer variëren dan in de basisvariant is uitgewerkt. Als dat zo is, kunnen de onderhoudsbedragen voor instandhoudingsonderhoud met tussenkomst van de externe taxateur worden aangepast.
Het bedrag voor achterstallig onderhoud in de basisversie geeft alleen weer wat nodig is om de eenheid vanuit het perspectief van de woningcorporatie voldoende woontechnische kwaliteit te geven. Een marktpartij zal mogelijk ook markttechnische aanpassingen wensen. De daarmee gepaard gaande kosten kunnen desgewenst in de full-versie worden opgenomen.
8.1.7
Technische splitsingskosten
In de basisvariant zijn geen technische splitsingskosten opgenomen. Wel is toegelicht dat de technische splitsingskosten de uitgaven zijn die worden gemaakt ten behoeve van de nadere voorwaarden, die voortvloeien uit de afgegeven splitsingsvergunning door de gemeente. Het gaat hierbij niet om onderhoudskosten, maar om de aanvullende eisen die in het kader van de splitsing dienen te worden uitgevoerd. In de praktijk kunnen deze technische splitsingskosten van belang zijn bij de waardering. Als dit het geval is, kunnen de technische splitsingskosten met tussenkomst van de externe taxateur meegenomen worden.
Kosten die voortkomen uit aan erfpacht verbonden kosten zoals erfpachtsuppletie mogen niet onder deze post worden ondergebracht. Die kosten moeten opgevoerd worden onder de post waardecorrectie als gevolg van erfpacht.
8.1.8
Mutatie- en verkoopkans
De hoogte van de mutatiekans is gebaseerd op het gemiddelde aantal mutaties in de afgelopen vijf jaar. Deze mutatiekans hoeft niet te gelden voor de toekomst. Als daar reden voor is, onder meer omdat de feitelijke mutaties in de betrokken periode een afwijkend beeld laten zien, heeft de toegelaten instelling de mogelijkheid om een externe taxateur in te schakelen om de mutatiekans aan te passen.
Als er redenen zijn om aan te nemen dat de op basis van de mutatiekans vrijkomende verhuureenheden niet allemaal kunnen worden verkocht, kan daar ook rekening mee worden gehouden door een deel van de vrijkomende verhuureenheden in de wederverhuur te nemen in de full versie. Voor deze verhuureenheden geldt dan dat de huur opgetrokken wordt naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Verder is bij deze verhuureenheden in de toekomst weer dezelfde mutatiekans van toepassing.
8.1.9
Bijzondere uitgangspunten
Bijzondere uitgangspunten kunnen van toepassing zijn waarmee in de basisversie geen rekening wordt gehouden, of waarvan de aannames uit de basisversie niet overeenkomen met de specifieke situatie van het getaxeerde. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld een langere of kortere leegstand als gevolg van mutatie dan voorgeschreven in de basisversie. Ook het effect van bijvoorbeeld beklemmingsafspraken met de gemeente ten aanzien van huurprijsniveau, huurverhoging en/of verkoop, die ook van kracht zijn voor een potentiële koper kan de taxateur meenemen bij de waardering.
8.1.10
Erfpacht
Zoals in het voorafgaande is aangegeven, zijn er zeer uiteenlopende erfpachtovereenkomsten tussen toegelaten instellingen en gemeenten. In de basisversie is gewerkt met een globale benadering. Als deze benadering onvoldoende aansluit bij de feitelijke situatie, is het verplicht met tussenkomst van de taxateur tot een betere schatting van het effect van de erfpacht op de waarde te komen.
8.1.11
Exploitatiescenario
Als uit marktonderzoek blijkt dat één van beide exploitatiescenario’s (doorexploiteren of uitponden) niet realistisch is gezien de marktomstandigheden, dan mag de taxateur gebruikmaken van het toepassen van slechts één enkel scenario voor het vaststellen van de marktwaarde.
8.2
De rol van opdrachtverlening aan externe taxateur
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen schrijft de NRVT voor dat sprake kan zijn van drie type taxaties, te weten een (1) volledige taxatie, (2) hertaxatie en (3) markttechnische update. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden ten minste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hieruit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in ‘Bijlage 5 – Rapportagevereisten NRVT’.
Bij het uitvoeren van de full-taxatie mag de taxateur van de reglementen van het NRVT afwijken voor de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet per se de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en / of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport. De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de accountant. Een voorbeeldverklaring is opgenomen in bijlage 6.
Let op: Het is de primaire taak van de toegelaten instelling om juiste brongegevens aan te leveren ten behoeve van de full-taxatie.
De taxaties in het kader van de full versie in 2023 dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een ‘hertaxatie’ conform de reglementen van het NRVT in het Addendum Grootzakelijk Vastgoed op Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed. Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie / verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen ‘volledige taxatie’ van het vastgoed heeft plaatsgevonden. In bijlage 5 is opgenomen welke onderdelen verplicht zijn, danwel optioneel of ter beoordeling van de taxateur komen.
Ten aanzien van de aangegeven vrijheidsgraden heeft de taxateur de ruimte om op basis van het principe ‘pas toe of leg uit’ tot aanpassingen over te gaan in de modelmatige waardering, en daarmee voor afzonderlijke complexen tot een betere waardering te komen. De aanpassingen ten aanzien van de vrijheidsgraden dienen door de taxateur te worden toegelicht in het taxatierapport en daarnaast onderbouwd in het taxatiedossier te worden vastgelegd. In het taxatierapport dient per vrijheidsgraad toegelicht te worden waarom is afgeweken van de basisvariant van het waarderingshandboek. Verder dient per vrijheidsgraad de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing toegelicht te worden. In principe dienen de afwijkingen per vrijheidsgraad op complexniveau te worden verantwoord, tenzij de aard van de reikwijdte, aard en omvang van de aanpassing voor meerdere complexen hetzelfde is. In dat geval kan ook worden volstaan met een verantwoording op (deel)portefeuilleniveau. Het taxatierapport en het taxatiedossier worden door de taxateur verstrekt aan de toegelaten instelling en zijn op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit woningcorporaties.
Bij gebruik van de full versie dient jaarlijks minimaal een derde, steeds wisselend deel van het betreffende vastgoed, via een volledige taxatie te worden gewaardeerd. Voor het andere, tweederde deel van het vastgoed is een interne waardering van de corporatie vereist.
Als er in de afgelopen drie jaar een volledige taxatie heeft plaatsgevonden van de (deel)portefeuille mag er ook gekozen worden voor een markttechnische update door de taxateur, dit is echter geen verplichting. Zoals vermeld in hoofdstuk 2.5 kan de interne waardering alleen voor de reguliere woningen en homogeen parkeervastgoed worden uitgevoerd. Nadere voorwaarden zijn gesteld in bijlage 10.
De opdracht van de toegelaten instelling aan de externe taxateur dient in overeenstemming te zijn met wet- en regelgeving, in casu dit handboek en verder aan te sluiten bij de bepalingen van het reglement van de NRVT. Voorts dient in de opdracht vastgelegd te zijn dat de externe taxateur een taxatierapport en een taxatiedossier opstelt waarin nadere toelichting en onderbouwing is opgenomen daar waar gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraden. Er mogen geen belemmeringen zijn voor de toegelaten instelling om het taxatierapport en het taxatiedossier aan de Autoriteit woningcorporaties ter beschikking te stellen.
9
Beleidswaarde
De beleidswaarde wordt bepaald door op vier aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’. Figuur 3 geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. Hieronder wordt nader toegelicht op welk vastgoed de beleidswaarde van toepassing is, een verdere verdieping van de vier stappen, en tot slot aanvullende informatie over de berekening.
Figuur 3: van marktwaarde naar beleidswaarde
9.1
Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden
Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden.
Voor niet-woongelegenheden, flexwoningen en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en exoten/rafelranden (zie definities in Bijlage 1).
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen
9.2
Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde
In deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde wordt berekend. De omvang van de tussenliggende stappen – de afslagen of opslagen voor beschikbaarheid, betaalbaarheid, kwaliteit en beheer – dient afzonderlijk bepaald te worden. De marktwaarde minus de uitkomsten van de vier stappen moet gelijk zijn aan de beleidswaarde.
Modelmatige of rekenkundige benadering berekening beleidswaarde en afslagen
In de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In deze paragraaf wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De stappen kunnen zowel rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige benadering vraagt om een complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen zowel het verschil van de kasstroom zelf, als het verschil in de eindwaarde van die kasstroom wordt bepaald.
In deze paragraaf wordt de modelmatige benadering beschreven. De waarden uit de verschillende stappen 0 tot en met 4 worden daarbij aangeduid als W0, W1, W2, W3 en W4.
•
W0: De marktwaarde in verhuurde staat in stap 0 is, zowel in de basisversie als in de full versie, het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan).
•
W1: Om de waarde in stap 1 te berekenen moeten de volgende modelmatige instellingen aangepast worden:
○
Kies doorexploiteren als scenario dat de waarde bepaalt.
○
Hef de correctie van de marktwaarde naar minimaal € 0 op.
○
Pas eindwaarde berekening op basis van formules eeuwigdurende benadering van het handboek toe.
○
Stel de overdrachtskosten in op 0%.
○
De omvang van de af- of opslag voor beschikbaarheid is dan gelijk aan W0 minus W1.
•
W2: Om vervolgens de waarde in stap 2 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model aangezet worden:
○
Hanteer de huren conform beleidsscenario. Rekenen met de streefhuur en niet met de markthuur bij mutatie en pas de specifieke boveninflatoire huurverhoging voor de contracthuren van de beleidswaarde toe. (zie voor de huurverhoging de paragraaf over 9.2.3.2. over huurontwikkeling contracthuur).
○
Pas de correctie erfpacht conform het beleidsscenario toe (bij erfpacht kan die correctie afwijken van de correctie voor de marktwaarde).
○
De omvang van de af- of opslag voor betaalbaarheid is dan gelijk aan W1 minus W2.
•
W3: Om vervolgens de waarde in stap 3 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
○
Hanteer onderhoud conform beleidsscenario. Dit impliceert de volgende zaken:
•
Het model rekent met een onderhoudsbedrag per vhe per jaar conform het beleid.
•
Dit onderhoudsbedrag is inclusief mutatieonderhoud. Mutatieonderhoud moet daarom in de beleidswaarde berekening op nul worden gezet.
•
Pas indien nodig achterstallig onderhoud aan. Dit bedrag kan in een beleidsscenario afwijken van een in het marktwaardescenario opgevoerd bedrag.
•
Minimum van markt of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing. Aanpassing van beleidsonderhoud betekent ook automatisch beleidsonderhoud in de eindwaarde.
○
De omvang van de af- of opslag voor kwaliteit is dan gelijk aan W2 minus W3.
•
W4: om de waarde in stap 4 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
○
Hanteer beheer conform beleidsscenario. Dit impliceert:
•
Het model rekent met een bedrag voor beheer per vhe per jaar conform het beleid.
•
In de beleidswaarde vervangt deze post meerdere posten in de marktwaarde, namelijk beheerkosten én de posten belastingen, heffingen en verzekeringen en overige zakelijke lasten (paragraaf 5.2.6.4). De laatste post moeten daarom op nul gezet worden.
○
De omvang van af- op opslag voor beheer is dan gelijk aan W4 minus W3.
De uitkomst van de laatste stap is tevens de beleidswaarde en de vergelijking W4 = W0 – afslag beschikbaarheid – afslag betaalbaarheid – afslag kwaliteit – afslag beheer zal sluitend zijn.
Let op: de volgorde van de stappen is van belang. Wijziging in de volgorde leidt voor afslagen tot een ander resultaat.
Let op:
Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurontwikkeling voor de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.
Let op:
Voor de beleidswaarde geldt dat de overdrachtskosten 0 zijn. Dit geldt zowel voor de berekening van de beleidswaarde k.k., als voor de eindwaarde k.k.
Het effect van geen overdrachtskosten komt tot uitdrukking in de afslag beschikbaarheid. Dit impliceert dat deze afslag negatief kan zijn als de marktwaarde voorkomt uit het doorexploiteerscenario.
9.2.1
Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper) conform balans in de jaarrekening, onderscheiden naar DAEB-TI, niet-DAEB-TI en geconsolideerde verbindingen. Dit kan zowel een basis als een full versie betreffen.
9.2.2
Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)
Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het doorexploiteerscenario de berekening van de eindwaarde conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet (zie tabel 74 in paragraaf 9.2.7).
Let op: Indien de berekende marktwaarde negatief is en dus volgens het voorschrift op 0 gesteld is, dan moet in deze stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan de ongecorrigeerde negatieve marktwaarde.
Eindwaarde
In het doorexploiteerscenario wordt een eindwaarde verondersteld op basis van doorexploiteren met een voortdurende looptijd (conform de methodiek beschreven in paragraaf 5.2.20.3 in het handboek).
Indien in de full versie gebruik wordt gemaakt van een exit yield, wordt de op basis van de met deze exit yield berekende eindwaarde vervangen door de op basis van de methodiek met een voortdurende looptijd op basis van de kasstromen bepaalde eindwaarde.
N.B.
De eindwaarde binnen de beleidswaardeberekening is zelf een beleidswaarde. Gegeven het feit dat een beleidswaarde negatief kan zijn geldt dat ook de eindwaarde negatief kan zijn.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.
9.2.3
Stap 2: betaalbaarheid (huur)
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurontwikkeling verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.
9.2.3.1
Streefhuur
De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.
Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:
1.
De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op dezelfde wijze geïndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat wil zeggen met de prijsinflatie (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraad markthuurontwikkeling, om af te wijken van de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks niet overgenomen voor de beleidswaarde.
2.
Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de maximale huur conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd worden naar deze maximale huur conform het WWS.
3.
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.
•
Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur volgens het WWS.
•
In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere streefhuur.
•
Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan streefhuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
4.
Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden met de liberalisatiegrens als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde van DAEB woongelegenheden blijft aansluiten bij het doorverhuren van de woongelegenheid als DAEB woning. Zodat op portefeuilleniveau het aantal DAEB woningen ook structureel blijft aansluiten aan uitgangspunten in prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is dan de liberalisatiegrens.
Daarom is voorgeschreven dat de geïndexeerde streefhuur van een DAEB woning in enig jaar niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde liberalisatiegrens in dat jaar.
•
Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de niet-DAEB tak (gereguleerd en geliberaliseerd) hebben logischerwijs een streefhuur die boven de liberalisatiegrens ligt.
•
Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet voor de contracthuren. Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van een nog niet gemuteerde DAEB woning boven de liberalisatiegrens uitkomt
9.2.3.2
Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde
De ontwikkeling van de contracthuur van gereguleerde woningen wordt in de beleidswaarde bepaald op basis van de grondslag looninflatie (voor de jaren 2024–2025) óf prijsinflatie (vanaf 2026) van het voorgaande jaar, en een opslag op deze grondslag, zoals ook bij de marktwaarde gebeurt.
Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van de ontwikkeling zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde een lagere huurontwikkeling worden gekozen dan is opgenomen in bovenstaande door een lagere opslag op te voeren. De in tabel 23 uitgewerkte huurindexen voor de marktwaarde gelden nog wel als maximum van de toegestane huurontwikkeling.
Ter info:
De Nationale Prestatieafspraken1 die Aedes, Woonbond, VNG en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben gesloten, leiden tot een forse verandering van het kader met betrekking tot het huurbeleid voor Woningcorporaties. Voor de jaren 2024 en 2025 is namelijk afgesproken dat de jaarlijkse CAO-loonontwikkeling minus 0,5% de ruimte voor de jaarlijkse huursomontwikkeling gaat begrenzen. Voor de laatste twee jaar van de prognose is de inflatie weer het ijkpunt. Rekening houdend met deze afspraken en de wettelijke kaders, bepaalt de corporatie zijn huurbeleid en de daaruit voortvloeiende huurraming.
De huuropslag is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende regels:
•
Indien geen opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd, dan gelden de opslagen uit tabel 23. De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabellen 23.
•
De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 23. Indien een opslag wel boven dit maximum uitstijgt, dan moet gerekend worden met de opslag uit tabellen 23.
•
Het is toegestaan negatieve opslagen voor de huurverhoging door te voeren. Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de looninflatie (voor reguleerde woningen 2024–2025) of prijsinflatie (voor gereguleerde woningen vanaf 2026).
Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de (geïndexeerde) streefhuur of geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.
9.2.3.3
Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde
De huuraanpassing van geliberaliseerde woningen is in de beleidswaarde gelijk aan de huurindexen in de marktwaarde voor geliberaliseerde woningen zoals opgenomen in tabel 24.
9.2.3.4
Correctie erfpacht
Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.
Bij wijze van voorbeeld:
•
Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van € 10.000,–
•
Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan € 8.000,–
•
Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2023
•
Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met € 2.000,– en resulteert in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van € 2.000.-.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.
9.2.4
Stap 3: kwaliteit (onderhoud)
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsnorm. De onderhoudsnorm is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt.
9.2.4.1
Definitie onderhoud
De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. Een toelichting van deze definitie is opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.
9.2.4.2
Achterstallig onderhoud
De waardering van de marktwaarde bevat de mogelijkheid tot het opnemen van achterstallig onderhoud. Dit is opgevoerd in combinatie/relatie tot de jaarlijkse onderhoudsnorm in de marktwaarde. Wanneer de corporatie haar langjarige beleidsonderhoudsnorm opvoert kan dit tot mogelijke dubbelingen leiden, wanneer het eigen onderhoudsbeleid elementen bevat die reeds in de waardering onder achterstallig onderhoud zijn gecorrigeerd op de waarde. De corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsnorm zijn opgenomen.
Bij wijze van voorbeeld:
•
Stel dat voor de marktwaarde een bedrag aan achterstallig onderhoud is opgenomen van € 12.000.-.
•
Stel dat deze kosten deels in de onderhoudsnorm voor beleid zijn opgenomen, en dat voor het beleidsscenario een bedrag van € 9.000,– geldt voor achterstallig onderhoud.
•
Beide bedragen gelden per definitie als NCW op prijspeil datum 31-12-2023.
•
Deze gegevens leiden tot een neerwaartse correctie van achterstallig onderhoud met € 3.000,– en resulteert daarmee in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde met € 3.000.-.
9.2.4.3
Onderhoud in eindwaarde
Conform dit handboek wordt in de eindwaardeberekening toekomstig onderhoud volgens de eeuwigdurende methode bepaald. De in vorige handboeken opgenomen verouderingsopslag komt daarbij, net als bij de bepaling van de marktwaarde, te vervallen.
Voor de beleidswaarde wordt in de eindwaarde de beleidsonderhoudsnorm verondersteld. Het minimum van markt- of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing. Aanpassing van beleidsonderhoud betekent ook automatisch beleidsonderhoud in de eindwaarde.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.
9.2.5
Stap 4: beheer
De beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer:
•
Beheerkosten
•
Belastingen
•
Verzekeringen
•
Overige zakelijke lasten
Definitie beheer
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. De definitie van beheer beleidswaarde wordt toegelicht in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de beheernorm wordt bepaald met een inschatting van het langjarige niveau. Dit komt in beginsel overeen met de laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening, dient dit te worden gecorrigeerd.
Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.
Let op: In het kader van een nauwkeurige bepaling van de beleidswaarde is essentieel dat kosten zo goed mogelijk worden toegerekend naar de verschillende activiteiten.
Medewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden, kunnen in de praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer operationele) werkzaamheden verrichten. De toerekening aan de diverse onderscheiden activiteiten, dient te zijn gebaseerd op een zo goed mogelijk benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet per activiteit, daarbij rekening houdend met aard en omvang van de organisatie.
Voorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels vastgoedgerelateerde activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend is dat alle kosten als indirect worden geclassificeerd en daarmee buiten de beleidswaarde vallen. Zie voor nadere duiding de toelichting ‘Beheer in de beleidswaarde’ in bijlage 1 Definities.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer.
De uitkomst van deze laatste stap is de beleidswaarde.
9.2.6
Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Voor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel opgenomen aanvullende objectgegevens nodig.
Tabel 73: aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Streefhuur
De streefhuur in euro per maand per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2023
Onderhoud conform beleid
Het onderhoud conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2023
Beheer conform beleid
Het beheer conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2023
Opslag huurverhoging contracthuren beleidswaarde
De opslag op de loonindex (2024–2025) of prijsinflatie (vanaf 2026) voor gereguleerde VHE’s.
Opslag mag niet hoger zijn dan de opslag voor de marktwaardering uit tabel 23 in paragraaf 5.2.7.11
Correctie erfpacht in beleidsscenario
Indien in de berekening voor de marktwaarde een correctie als gevolg van erfpacht is opgevoerd, dan kan die voor de beleidswaarde afwijken bijvoorbeeld omdat geen erfpacht suppletie voor omzetten naar vrije sector huurwoning nodig is.
De contante waarde op peildatum 31-12-2023 van toekomstige erfpachtverplichtingen in het beleidsscenario (zie paragraaf 5.2.17 voor toelichting).
Achterstallig onderhoud in beleidsscenario
Indien van toepassing, het bedrag op peildatum 31-12-2023 waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen conform het gevoerde beleid.
1 In paragraaf 9.2.3.2 wordt ingegaan op de voorwaarden die gesteld zijn aan de boveninflatoire opslag huurverhoging.
9.2.7
Overdrachtskosten beleidswaarde
In onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde opgenomen.
Tabel 74: overdrachtskosten beleidswaarde
Overdrachtsbelasting
0%
Overige aankoopkosten
0%
Totale overdrachtskosten
0%
9.2.8
Nadere toetsing beleidswaarde
•
In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor woongelegenheden. Voor de beleidswaarde van woongelegenheden is het daarom niet toegestaan negatieve beleidswaarden te corrigeren naar € 0,–.
•
Voor alle niet-woon categorieën (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze categorieën is daarom € 0,–.
10
Bijlage 1: Definities
Aangebroken complex: van het oorspronkelijke samengestelde waarderingscomplex zijn al één of meer afzonderlijke verhuureenheden verkocht. Het oorspronkelijke waarderingscomplex is daarmee niet meer voor 100% in het bezit van de corporatie en er is in het geval van meergezinswoningen een vereniging van eigenaren opgericht.
Actuele contracthuur: bij de actuele contracthuur gaat het om de kale huurprijs per maand van de verhuureenheid op de waardepeildatum, die tussen huurder en verhuurder is overeengekomen.
Basisversie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij geen gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is bij gebruikmaking van de basisversie niet noodzakelijk.
Beheer in de beleidswaarde
Deze definitie geldt uitsluitend voor de toepassing in de beleidswaarde. Voor de toepassing in de marktwaarde zijn de beheerkosten opgesplitst in meerdere componenten die in de afzonderlijke paragrafen bij de toelichting van het waarderingsmodel nader zijn toegelicht.
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’.
Onder ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ vallen de kosten die rechtstreeks zijn te relateren aan de verhuur- en beheeractiviteiten. Het betreft de (veelal personeels)kosten van vastgoedsturing (inclusief huur- en onderhoudsbeleid) en vastgoedbeheer (inclusief verhuur en aansturing onderhoud). Hierbij kan worden gedacht aan werkzaamheden uit onderstaande tabel. De werkzaamheden zijn opgesplitst in financieel / administratieve beheeractiviteiten (gericht op verhuuractiviteiten) en technische beheeractiviteiten (aansturing en toezicht op onderhoud). Technisch beheer zal hierbij onder onderhoud verantwoord blijven en financieel/administratief onder (verhuur en) beheer. De lasten voor (verhuur en) beheeractiviteiten moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten. Onderstaande opsomming is niet limitatief. Een en ander zal afhankelijk zijn van de specifieke activiteiten van de corporatie.
Inspectie objecten en aansturen conditiemetingen, aansturen opstellen MJOP
Aanbesteden onderhoud
Toezicht op uitvoering onderhoud
Inspecties bij mutatie
Afhandelen opleveringen
Periodiek bezoek service en onderhoudsmonteur
Afhandelen klachten
Aan bovenstaande tabel valt op dat de kosten voor assetmanagement voor de beleidswaarde en de verantwoording wel onder de beheerkosten moeten worden opgenomen, terwijl deze zelfde kosten in de marktwaardering niet onder de beheerkosten vallen. De marktwaarde omvat voor de beheerkosten alleen de kosten van het property management. Het vertrekpunt hierbij is dat alleen de vastgoed gerelateerde kosten die direct met het vastgoed samenhangen in de beheerkosten worden opgenomen. Het beleid maakt hier geen onderdeel van uit. In de beleidswaarde wordt echter de waarde van het vastgoed voor specifiek corporaties bepaald, gegeven het beleid. Onderdeel van dat beleid is onder andere een andere huurstrategie, ouder meer onderhoudsintensief bezit en een sociaal maatschappelijke verduurzamingsopgave. De noodzakelijke kosten die daarmee gepaard gaan voor vastgoedsturing, zijn daarom voor de beleidswaarde wel toegevoegd aan de vastgoed gerelateerde beheerkosten.
Onder de beheerkosten vallen niet de kosten die samengaan met de volgende activiteiten:
–
De begeleiding van huurders, zoals budgetcoaching, huurdersbegeleiding, wijkbeheer en leefbaarheid.
–
De organisatie, het feit dat rondom de vastgoed gerelateerde taken een organisatie is opgetuigd die aangestuurd dient te worden met bestuurders, RvC en management die bezig zijn met de organisatie en de mensen en niet primair met het vastgoed. Het gaat hierbij nadrukkelijk om de aangestipte activiteiten van deze gremia en niet om het feit dat de kosten van de functionaris op zich kwalificeren om niet mee te nemen als beheerkosten.
–
De administratieve verplichtingen en verslagleggingskosten die met die organisatie gepaard gaan zoals jaarrekening, control- en accountantskosten en taxatiekosten.
–
De saneringsheffing en de AW-heffing.
Aan de hand van deze definities kunnen ook de totale kosten (na toerekeningen) van de functies bestuur, RvC en management via een kostenverdeelstaat worden verdeeld naar de activiteiten (kostendragers) overige organisatiekosten, assetmanagement en property management (beide onderscheiden naar financieel/administratief en technisch beheer), overige activiteiten, leefbaarheid, projectontwikkeling en verkoop bestaand bezit. Bestuur en RVC zullen veelal uitsluitend onder overige organisatiekosten worden verantwoord. Bij kleinere corporaties is het mogelijk dat bestuur nog op andere kostendragers wordt geboekt.
De niet direct toerekenbare kosten dienen zoals hiervoor aangegeven via de kostenverdeelstaat in een aantal stappen te worden toegerekend aan de reguliere kostendragers. Dit gaat ook over algemene kosten, zoals onder meer huisvesting (zowel in eigendom als huur) en ICT.
Onder de ‘overige directe operationele lasten exploitatie bezit’ vallen de exploitatiekosten die niet direct te relateren zijn aan de subactiviteiten verhuren, beheren en onderhouden. Dit zijn echter wel kosten die worden veroorzaakt door het feit dat de corporatie vastgoed heeft. Voorbeelden (niet limitatief) hiervan zijn:
–
onroerendzaakbelasting;
–
waterschapsbelasting;
–
rioolheffing;
–
overige belastingen en heffingen;
–
verzekeringskosten;
–
erfpacht.
De overige directe operationele lasten exploitatie bezit moeten in de beleidswaarde op basis van een verdeelsleutel worden toegerekend aan de individuele vastgoedobjecten.
Beleidswaarde: de waarde van het bezit rekening houdend met specifieke beleidskeuzes van de toegelaten instelling. De berekening van de beleidswaarde kent als startpunt de marktwaarde en wordt door het aanpassen van inputparameters in een viertal stappen verkregen (zie voor uitwerking hoofdstuk 9 Beleidswaarde). Het verschil tussen de initiële marktwaarde en de beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’.
Bezitstyperingen:als referentie voor bezitstyperingen van EGW, MGW, studenteneenheid, zorgeenheid (extramuraal), parkeerplaats en garagebox kan er gebruikt gemaakt worden van de typeringen volgens de waarderingskamer ‘https://www.waarderingskamer.nl/woz-voor-woningen/fotowijzer-woningen/’.
Doorexploiteerscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie doorverhuurd. Daarbij geldt dat bij de nieuwe verhuring na de mutatie de huur wordt opgetrokken naar de markthuur of de maximale huur volgens het woningwaarderingsstelsel. Aan het einde van de DCF-periode wordt een eindwaarde berekend. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het doorexploiteerscenario.
Exit yield:de exit yield is het BAR (Bruto Aanvansgrendement) van een verouderd object in dit geval het BAR begin jaar 16. Het BAR is in de basis de markthuurwaarde bij volledige verhuur gedeeld door de totale investering. Voor het handboek wordt echter een enigszins afwijkende definitie gehanteerd.
–
De exit yield is de theoretische huur primo jaar 16 gedeelde door de eindwaarde VON primo jaar 16.
–
De theoretische huur is:
–
In het doorexploiteerscenario de som van de naar primo jaar 16 geïndexeerde contracthuren voor het nog niet gemuteerde deel en op dezelfde wijze naar primo jaar 16 geïndexeerde mutatiehuur voor het gemuteerde deel waarbij de mutatiehuur de markthuur of bij gereguleerde woningen het minimum van de markthuur en de maximale huur conform het WWS is.
–
In het uitpondscenario is de theoretische huur de naar primo jaar 16 geïndexeerde contracthuur van het nog in exploitatie zijnde deel.
–
Bij het BAR en dus ook bij de exit yield berekening staat in de noemer van de breuk de investering: dat zijn alle kosten die een koper moet maken dus ook de k.k. Voor het handboek betekent dit dat in de noemer de eindwaarde VON moet staan.
Exoten / rafelranden: het vastgoed in exploitatie in de portefeuille van toegelateninstellingen dat naar aard en gebruik niet eenduidig bij een van de onderscheiden vastgoedtypen (wonen, parkeren, etc.) is onder te brengen wordt exoten / rafelranden genoemd. Het betreft bijvoorbeeld grond, tuinstroken, zendmastinstallaties, scootmobielplekken, pinautomaten, et cetera. Ook daar waar huur- of gebruiksafspraken fundamenteel afwijken van een normale verhuring valt het pand in de categorie exoten (bijvoorbeeld bij verhuring om niet of specifieke afspraken omtrent onderhoud en beheer etc.).
Full regio: voorheen bekend als krimpgebied. De term krimpgebied is dit jaar vervangen met de term fullregio. De fullregio’s bestaan nu uit de lijst regio’s die BZK als ‘regio’s aan de grens’ bestempelt. Om de toekomstbestendigheid van de term te borgen bij wijzigingen van de definitie door BZK hanteren we voor het handboek ‘fullregio’ en verwijzen we naar de meest actuele lijst van gebieden zoals aangeleverd door BZK.
Full versie: de totstandkoming van de marktwaarde zoals weergegeven in het waarderingshandboek, waarbij gebruik wordt gemaakt van één of meer vrijheidsgraden. De tussenkomst van een externe taxateur is voor deze vrijheidsgraden noodzakelijk. De externe taxateur heeft daarbij de taak uit te leggen waarom gebruik wordt gemaakt van de vrijheidsgraden (‘pas toe of leg uit principe’). Daarnaast dient de externe taxateur in dit geval de uiteindelijke marktwaarde te valideren.
Gebruikersoppervlakte (GBO): De toegelaten instelling moet uiterlijk in 2023 (dus vóór 1 januari 2024) voor elke woning beschikken over de gebruiksoppervlakte vastgesteld conform de NEN 2580. Hiervoor kan gebruik gemaakt worden van de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen of van de metingen in het kader van energieprestaties die eveneens de NEN 2580 als onderlegger kennen. Naast de meting van de woning zélf mag ook gebruik gemaakt worden van de meetgegevens van een identieke woning, al dan niet uit hetzelfde waarderingscomplex.
De term 'gebruikersoppervlakte wonen' vertoont verschillen in opbouw tussen de meetinstructie van NRVT en de NEN 2580. Volgens de meetinstructie van NRVT wordt de inpandige gebruikersoppervlakte opgedeeld in twee categorieën: 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'. In tegenstelling tot de meetinstructie van NRVT kent de NEN 2580 deze specifieke opsplitsing van de inpandige gebruiksoppervlakte niet. In de NEN 2580 wordt de totale gebruiksoppervlakte van een woning als één geheel gerapporteerd, zonder onderscheid te maken tussen 'wonen' en 'overige inpandige ruimte'.
Conform de meetinstructie gebruiksoppervlakte woningen van het NRVT wordt bij het meten van de woning onderscheid worden gemaakt tussen:
–
gebruiksoppervlakte wonen
–
gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte
–
gebruiksoppervlakte externe bergruimte
–
gebruiksoppervlakte gebouwgebonden buitenruimte.
Full-taxateurs volgen in de regel de richtlijnen van het NRVT en hanteren hierbij wel het onderscheidtussen gebruikersoppervlakte wonen en gebruikersoppervlakte overige inpandige ruimte. Geadviseerd wordt daarom een aanvullende splitsing aan te brengen in de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte de overige genoemde oppervlakten (waaronder overige inpandige ruimte). Het aanbrengen van dit onderscheid is echter expliciet geen verplichting. De gebruiksoppervlakte van het gebouw is een optelling van de gebruiksoppervlakte wonen en gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte. De optelling van deze oppervlakten komt overeen met de totale inpandige gebruiksoppervlakte van de woning, gemeten conform NEN 2580.
Gereguleerd:In het BTIV is (d.d. 31 december 2021) gereguleerd opgenomen onder de vernoeming ‘blijvend gereguleerde woongelegenheid’ in de definities met als omschrijving:
De huurprijs is de liberalisatiegrens en artikel 5 verwijst naar maximum huur volgens het WWS,
Hierbij geldt de huurprijs op het moment dat huurcontract is aangegaan. De ingangsdatum van een huurcontract kan (ruim) voor het peilmoment van de waardering liggen. Of een woning gereguleerd is kan daarom niet zonder meer worden afgeleid uit de contracthuur op peildatum en de liberalisatiegrens. Vandaar dat het feit of een woning wel of niet gereguleerd is, een apart objectgegeven is.
Huursom: de huursom is de te ontvangen netto huur op jaarbasis, exclusief vergoedingen. Dit sluit aan bij de definitie in de verantwoordingsgegevens (dVi).
Leegstand: onder leegstand worden alle vormen van leegstand verstaan:
–
Structurele leegstand: indien een verhuureenheid langere tijd niet verhuurd wordt is sprake van structurele leegstand. De redenen hiervoor kunnen zijn een ongunstige locatie en markttechnische omstandigheden (overaanbod en een ongunstige bouwindeling).
–
Mutatieleegstand: indien een verhuureenheid niet onmiddellijk na vertrek van de voorgaande huurder, wordt verhuurd, is sprake van mutatieleegstand.
–
Aanloopleegstand: een verhuureenheid is opgeleverd en wordt niet verhuurd. Tot 2 jaar na oplevering is sprake van tijdelijke aanloopleegstand, daarna is sprake van structurele leegstand. Indien sprake is van leegstand op de waardepeildatum 31 december 2022, wordt om rekentechnische redenen verondersteld dat deze leegstaande verhuureenheden tegen markthuur worden verhuurd. De kosten van leegstand maken onderdeel uit van mutatiekosten.
Leegwaarde: de leegwaarde is de onderhandse verkoopwaarde van een verhuureenheid, vrij van huur, gebruik en overige lasten. Hierbij wordt verondersteld dat sprake is van de verkoopprijs op basis van kosten koper (k.k.). Onder overige lasten worden de makelaarskosten verstaan en de verdere kosten die niet onder de k.k. vallen.
Markthuur: het geschatte bedrag waarvoor een belang in vastgoed op de waardepeildatum, na behoorlijke marketing, op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder zou worden verhuurd, waarbij elk der partijen zou hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang
Marktwaarde: het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de
waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een
zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben
gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.
Modelparameters: gegevens die noodzakelijk zijn voor de berekening van de marktwaarde en waarover dit handboek uitsluitsel geeft.
Mutatiekans: de kans dat een verhuureenheid door het beëindigen van de huurovereenkomst vrij komt. De gemiddelde mutatiekans over de afgelopen vijf jaren wordt bepaald door het totaal aantal mutaties in die periode te delen door de som van de jaarlijkse ultimo standen van het aantal verhuureenheden van het complex.
Objectgegevens:specifieke gegevens die op het niveau van de verhuureenheid beschikbaar dienen te zijn. Deze gegevens komen uit de basisadministratie van de toegelaten instelling.
Onderhoud, achtergrond definitie lasten onderhoudsactiviteiten
Bij het onderscheid tussen onderhoud en investeringen is getracht zoveel mogelijk aansluiting te vinden bij de conceptuele kaders en de fiscale definities die nader zijn uitgewerkt in de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de fiscale praktijkhandleiding niet letterlijk is overgenomen in de onderstaande tekst en deze tekst op onderdelen hiervan (beperkt) kan afwijken.
De lasten onderhoudsactiviteiten voor het technisch en bouwkundig in stand houden van een gebouw bevatten de uitgaven voor eigenaarsonderhoud uitgaande van een eeuwigdurende exploitatie. In de lasten onderhoudsactiviteiten zijn derhalve geen uitgaven opgenomen die conform artikel 240 van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek worden aangemerkt als huurdersonderhoud.
Uitgaven met betrekking tot het beheren van het gebouw (serviceuitgaven of schoonmaakuitgaven), zijn nadrukkelijk ook geen lasten onderhoudsactiviteiten. Indien de uitgaven voor onderhoud en verbeteringen in projecten sterk met elkaar verweven zijn, dient rekening houdend met dit kader een inschatting te worden gemaakt van het percentage van de uitgaven voor onderhoud resp. verbetering.
Onderscheid onderhoud en verbeteringen
Het onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen volgt de maatregelen die corporaties verrichten bij de werkzaamheden aan het vastgoed in exploitatie. Deze worden per maatregel beoordeeld. De categorie ‘verbetering’ zal worden behandeld als investeringsuitgaven. Onderhoudsuitgaven zijn kosten.
Onderhoud
De werkzaamheden die naar hun aard dienen om een verhuurbare eenheid, danwel complex – in vergelijking met de toestand waarin die zich bij stichting of latere verandering bevond – in bruikbare staat te herstellen en aldus de ingetreden achteruitgang op te heffen; dit ongeacht de omvang van de uitgaven.
De onderhoudsuitgaven betreffen aldus de uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex in dezelfde technische en bouwkundige staat te houden, als waarin het zich op de peildatum (einde boekjaar) bevindt, rekening houdend met het effect van onderhoudscycli, zo nodig na het verhelpen van achterstallig onderhoud indien dit aanwezig is. Het in dezelfde technische en bouwkundige staat houden, houdt in dat er in of aan het vastgoed geen technische gebreken mogen zijn (minimaal conditiescore 4 op bouwdeelniveau voor alle bouwdelen conform NEN2767 of vergelijkbaar op het moment dat het onderhoud wordt uitgevoerd).
In de onderhoudsuitgaven zijn dus ook de uitgaven voor de vervanging van daken, voegwerk en kozijnen opgenomen omdat dit in beginstel kwalificeert als instandhouding. Ook de uitgaven voor vervanging van keukens, badkamers en toiletten vallen onder de onderhoudsuitgaven in verband met het technisch en bouwkundig in stand houden van het gebouw.
Verbetering
De werkzaamheden die dienen om aan de onroerende zaak of een zelfstandig gebouwdeel een wezenlijke verandering aan te brengen, waardoor de onroerende zaak naar inrichting, aard of omvang een wijziging heeft ondergaan. De verbetering wordt als investering aangemerkt.
De investeringen voor verbetering betreffen aldus de uitgaven met als doel het technisch of functioneel verbeteren van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De conceptuele kaders in de fiscale praktijkhandleiding dienen daar bij als uitvalbasis. Het betreffen (ook) uitgaven om een verhuurbare eenheid, danwel complex naar een hoger niveau te brengen (de theoretische of markttechnische verdiencapaciteit vergrotend), bijvoorbeeld verduurzamen naar energieneutraal, aanpassingen in de plattegrond, verhogen uitrustingsniveau van onderdelen van de woning of toevoegen van niet reeds in het object aanwezige installaties zoals zonnepanelen.
Tot de verbeteringen worden ten minste gerekend de werkzaamheden die verband houden met:
•
Het gebruiksklaar maken van een nieuw verworven onroerende zaak;
•
De nieuwbouwuitgaven bij vervangende nieuwbouw die volgen na het slopen van bestaande opstallen;
•
Herstel van fysieke beschadiging aan onroerende zaken als gevolg van abnormale gebeurtenissen, en
•
Een ingrijpende verbouwing (definitie zie hierna).
Ingrijpende verbouwing
Het ‘concept’ ingrijpende verbouwing geldt niet voor de normafleiding voor onderhoud in de beleidswaarde.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:
1.
De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
2.
Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
3.
De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
4.
Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals toegelicht onder het kopje ‘Onderscheid onderhoud en verbeteringen’. Onderstaand worden voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.
Voorbeelden van onderscheid onderhoud en verbeteringen:
Onderhoud, zijnde:
•
Mutatieonderhoud;
•
Reparatie- en klachtenonderhoud;
•
Planmatig en/of grootonderhoud.
Verbetering, zijnde:
•
Verbetering ten opzichte van de functionele staat van het object;
•
Aanpassingen die strekken tot geriefverbeteringen;
•
Energiemaatregelen.
•
Ingrijpende verbouwing (renovatie)
Enkele voorbeelden:
•
Als in een bestaand verhuurobject met cv-installatie deze installatie wordt vervangen, dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject zonder cv-installatie alsnog een cv wordt aangelegd dan is dit een verbetering. Maar als een bestaande cv-installatie wordt vervangen door een cv-installatie die technisch beter is, omdat de oude niet meer leverbaar was, is het onderhoud.
•
Bij installaties met nieuwe techniek geldt dat dat deze als verbetering worden aangemerkt als de aard van de techniek wijzigt (o.a. bij vervanging van cv-installatie door warmtepomp).
•
Als in een bestaand verhuurobject de keuken wordt vervangen dan is dit onderhoud. Als in een bestaand verhuurobject een keuken wordt verplaatst of uitgebreid dan zijn de extra uitgaven een investering. Wanneer de vervanging onderdeel uitmaakt van een project dat als ‘ingrijpende verbouwing’ kwalificeert, dan wordt het als onderdeel van het totaal als verbetering gezien.
•
Isolatie van woningen geldt in de regel als nieuw element, waardoor deze als verbetering gelden.
•
Als het dak alleen wordt vernieuwd omdat het vervangen moet worden en dit vergelijkbaar is met het bestaande dak, kwalificeert dit als onderhoud. In de praktijk zal het dak vaak onderdeel zijn van een ‘ingrijpende verbouwing’, waardoor splitsing niet noodzakelijk is. Het toevoegen van dakisolatie is altijd een investering. N.B.: Indien in die situatie er voor wordt gekozen om extra functies aan het object toe te voegen zijn die extra functies een verbetering. Als in een bestaand verhuurobject bijvoorbeeld een (dak)isolatie of een dakkapel wordt toegevoegd dan is dit een verbetering. Datzelfde geldt voor het vervangen van enkel glas door dubbel of triple/hr++ glas.
Achterstallig onderhoud kwalificeert als investering:
Voor achterstallig onderhoud geldt een afwijkende lijn ten opzichte van de ‘fiscale praktijkhandleiding onderhoud en verbetering woningcorporaties’. Bij achterstallig onderhoud geldt dat dit een correctiepost is op de markt- en beleidswaarde die tot verlaging van de waarde leidt, waardoor de werkzaamheden kwalificeren als investering.
Achterstallig onderhoud betreffen kosten die het gevolg zijn van:
•
onvoldoende onderhoud (herstel van technische gebreken aan gebouwdelen die een hogere conditiescore hebben dan 4 conform NEN 2767 of vergelijkbaar);
•
van externe omstandigheden (zoals dalende grondwaterstand of aardbevingen);
•
van publiekrechtelijke beperkingen (zoals de vervanging van asbest) of herstel van funderingsproblemen die een direct gevaar vormen voor de elementaire gebouwprestaties en voor het op lange termijn doorexploiteren van de verhuurbare eenheid, danwel het complex.
Het gaat hierbij dus niet om instandhoudingsonderhoud, dat bedoeld is om een eenheid in eenzelfde technische en bouwkundige staat te houden. De kosten voor toekomstig te verrichten achterstallig onderhoud dienen bij de waardering in aftrek te worden gebracht conform de voorschriften zoals opgenomen in het handboek marktwaardering. In principe geldt voor de kosten van achterstallig onderhoud dat deze gelijk zijn in de markt- en de beleidswaarde. Achterstallig onderhoud vormt geen onderdeel van de reguliere meerjarenonderhoudsbegroting, en wordt bij uitvoering boekhoudkundig als investering verwerkt. Dit betekent activeren in de balans en verantwoorden als kasstroom in de investeringskasstroom.
Directe en indirecte onderhoudsuitgaven
De onderhoudsuitgaven bestaan uit directe en indirecte onderhoudsuitgaven. De directe onderhoudsuitgaven in exploitatie omvatten alleen de betaalde of toekomstige betalingen voor materiaal en de manuren die het kost om het onderhoud daadwerkelijk uit te voeren, rekening houdend met gangbare toerekeningen in een bedrijf. De indirecte onderhoudsuitgaven omvatten de uitgaven voor technisch beheer. Deze dienen afzonderlijk te worden bepaald. Dit komt verder aan de orde bij de uitwerking voor technisch en financieel/administratief beheer. De uitwerking beoogt geen effect te hebben op een bedrijfseconomische afweging voor in- of uitbesteden.
Beschouwingsperiode voor de onderhoudsnorm
De onderhoudsnorm wordt bepaald voor de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Deze dient minimaal een horizon van 15 jaar te bestrijken, waarbij een langere periode wordt aanbevolen.
Onherroepelijke verplichting tot sloop: Een bekendmaking (al dan niet aan huurders of gemeente) of een reeds verleende sloopvergunning gelden op zichzelf niet als een verplichting tot sloop. Een nieuwe eigenaar kan immers afzien van de sloopplannen en overgaan tot renovatie, wederverhuur of anderszins. Met sloop moet alleen rekening worden gehouden als op het waarderingscomplex (of een deel daarvan), op waardepeildatum een ook voor een derde, onherroepelijke verplichting tot sloop van toepassing is:
•
Publiekrechtelijk kan men denken een door bouw- en woningtoezicht onbewoonbaar verklaard complex waarvoor een sloopscenario door bestuursdwang/last onder dwangsom wordt gehandhaafd.
•
Privaatrechtelijk betekent een sloopplicht een kwalitatieve verplichting tot sloop die in de koopovereenkomst is vastgelegd en wordt bekrachtigd met een kettingbeding voor eventuele navolgende eigenaren. Ook kan men denken aan een door partijen (bijv. corporatie, gemeente en eventuele derde(n)) ondertekende gebieds- en projectontwikkelovereenkomst waarin sloop van de opstallen uitdrukkelijk is overeengekomen.
Oppervlakte VVO: het verhuurbaar vloeroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van binnenruimten omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580 norm.
Oppervlakte BVO: het bruto verhuuroppervlak van de verhuureenheid of in het geval van BOG/MOG/ZOG het contract is de vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep ruimten gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimte omhullen. Deze definitie volgt de NEN 2580 norm.
Parkeergelegenheden: parkeergelegenheden worden in principe alleen volgens het model voor parkeergelegenheden gewaardeerd als deze voorzieningen geen deel uitmaken van een woongelegenheid of BOG/MOG/ZOG. Dit betekent dat parkeergelegenheden die wel deel uitmaken van aan een andere verhuureenheid, worden gewaardeerd als onderdeel van de betreffende verhuureenheid. Het maakt daarnaast niet uit of een losse parkeerplek aan een particulier of aan een bedrijf wordt verhuurd, mits sprake is van een apart contract voor de parkeergelegenheid. Parkeren op maaiveld valt onder parkeerplaats, parkeergelegenheden in een parkeergarage vallen onder garagebox.
Renovatie/ingrijpende verbouwing
Deze definitie is eerder opgenomen onder de kop Onderhoud maar wordt hier apart herhaald.
Er is sprake van een ‘ingrijpende verbouwing’ als een onroerende zaak technisch en economisch gezien hoogst verouderd is of als van een onroerende zaak een gedeelte bouwvallig is, welk gedeelte wordt afgebroken, en in het overblijvende gedeelte een groot aantal veranderingen en vernieuwingen wordt aangebracht.
Een ingrijpende verbouwing betreft aldus een grondige renovatie van een verhuurbare eenheid, danwel complex. De ingrijpende verbouwing is erop gericht dat bij de verhuurbare eenheid, danwel het complex een hedendaagse kwaliteit tot stand komt waar dit in de bestaande situatie niet het geval was. Deze kwaliteit zal tot stand komen via een projectmatige aanpak. De corporatie werkt voor het totaal een investeringsvoorstel uit, waaruit blijkt dat de prestaties van het complex positief worden beïnvloed (c.q. de waarde van het complex neemt toe na de ingreep). Het voorstel vloeit voort uit de vastgoedsturing (asset management) van de corporatie. Hierbij is het streven dat de lange termijn verhuurbaarheid van het betreffende object zodanig is dat in de komende jaren geen ingrijpende verplichtingen meer te verwachten zijn, anders dan planmatige cycli uit de meerjarenonderhoudsbegroting.
We beschouwen de ingrijpende verbouwing (renovatie) als een investering wanneer wordt voldaan aan de volgende criteria:
1.
De energetische prestaties verbeteren wezenlijk (meerdere labelstappen) waardoor het bezit vanwege de ingrijpende verbouwing ook vanuit energetisch perspectief voor de langere termijn verhuurbaar is.
2.
Gevelrenovatie of dakrenovatie (inclusief isolatie) maakt op een zodanige manier deel uit van de aanpak waardoor deze op een niveau vergelijkbaar met dat van nieuwgebouwde objecten wordt gebracht.
3.
De werkzaamheden aan de onroerende zaak zijn mede gericht op het brengen dan wel houden van de kwaliteit van de badkamers, toiletten en keukens op het technische en functionele niveau dat in redelijkheid minimaal in nieuwgebouwde objecten mag worden verwacht.
4.
Installatievoorzieningen van de verhuurbare eenheden, danwel complexen zijn als gevolg van de werkzaamheden toekomstbestendig in de zin dat ze niet binnen 10 jaar hoeven te worden aangepakt.
De hiervoor genoemde criteria zijn limitatief, waarbij toegestaan wordt om met argumenten een ingrijpende verbouwing te beschouwen als aan 3 van de 4 criteria wordt voldaan. Wanneer dat zo is dan dient de corporatie te kunnen onderbouwen waarom redelijkerwijs niet aan het laatste criterium is voldaan, maar er toch sprake is van een ingrijpende verbouwing.
Bovenstaande betekent dat de corporatie voor de aanpak een investeringsafweging heeft gemaakt en er redelijkerwijs geen sprake meer is van terugbrengen in oude of vergelijkbare staat van het vastgoed. Het complex voldoet na de aanpak aan de hedendaagse kwaliteitsstandaarden. Mocht niet aan bovenstaande criteria zijn voldaan, dan is er geen sprake van een ingrijpende verbouwing en geldt voor alle bouwdeelelementen de reguliere lijn uit dit memo zoals toegelicht onder het kopje ‘Onderscheid onderhoud en verbeteringen’. Onderstaand worden voorbeelden gegeven van dit reguliere onderscheid tussen onderhoud en verbeteringen.
Streefhuur
Het huurbedrag per maand dat conform het verhuurbeleid van de toegelaten instelling wordt gehanteerd nádat er een huurdersmutatie plaatsvindt. In de berekening van de beleidswaarde komt de streefhuur in de plaats van de markthuur zoals gebruikt bij het bepalen van de marktwaarde.
Studenteneenheden: studenteneenheden zijn woongelegenheden die zowel zelfstandig als onzelfstandig van aard kunnen zijn. Studenteneenheden met een zelfstandig karakter, beschikken zelf over alle, voor het wonen noodzakelijke, voorzieningen. Studenteneenheden met een onzelfstandig karakter zijn voor de dagelijkse huishouding aangewezen op één of meerdere gemeenschappelijke voorzieningen. Deze gemeenschappelijke voorzieningen zijn echter alleen bestemd voor een selecte groep woongelegenheden.
In het waarderingsmodel voor woongelegenheden is de typologie ‘Studenteneenheden’ opgenomen. Ondanks dat deze naam doet vermoeden dat alleen woongelegenheden met als doel de huisvesting van studenten onder deze term vallen, worden daarnaast ook enkele andere verhuureenheden onder deze groep geschaard. De aanvullende verhuureenheden vallen onder deze typologie omdat de aard van de verhuureenheid het niet toelaat om de norm ten behoeve van de kostentoewijzing een EGW, MGW of extramuraal zorgvastgoed te gebruiken.
De volgende verhuureenheden worden gewaardeerd via de parameters van studenteneenheden:
–
Kamergewijze verhuur (onzelfstandige eenheden)
–
HAT-eenheden
–
Gebouwde studio’s
Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd dienen via het waarderingsmodel voor MGW, danwel voor EGW te worden gewaardeerd. Deze meerkamerwoningen tellen daarmee niet mee voor het 5%-criterium voor studenteenheden. De externe taxateur mag in de full versie taxatie afwijken van het voorschrift dat meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd via MGW danwel EGW moeten worden gewaardeerd.
Uitpondscenario: in dit scenario worden verhuureenheden bij mutatie leeg verkocht. Op dat moment wordt de netto verkoopkasstroom ingerekend. Aan het eind van de DCF-periode wordt een eindwaarde opgenomen voor de verhuureenheden die nog niet zijn verkocht. De kasstromen gedurende de DCF-periode en de eindwaarde worden contant gemaakt en leiden tot de marktwaarde in het uitpondscenario.
Verhuureenheden: het gaat hierbij om het aantal verhuureenheden dat de toegelaten instelling in eigendom heeft op waardepeildatum.
Vrijheidsgraden: in de vrijheidsgraden is vastgelegd welke parameters met tussenkomst van een externe taxateur, mogen afwijken van de voorgeschreven parameters in het waarderingshandboek volgens de basisversie. Het toepassen van een vrijheidsgraad vereist nadere toelichting van de externe taxateur via het principe ‘pas toe of leg’.
Waarderingscomplex: bij de waardering op marktwaarde wordt gebruik gemaakt van een specifieke complexindeling: het waarderingscomplex. Elk waarderingscomplex bestaat uit vergelijkbare verhuureenheden voor wat betreft type eenheid, bouwjaar en locatie. Daarnaast geldt de aanvullende eis dat een geheel waarderingscomplex als eenheid aan een derde partij is te verkopen. Op basis van deze uitgangspunten worden verhuureenheden bijeengebracht in een waarderingscomplex. Alle verhuureenheden van de toegelaten instelling maken deel uit van een waarderingscomplex of vormen een afzonderlijk waarderingscomplex.
Waarderingsmodellen: het handboek maakt onderscheid in drie verschillende waarderingsmodellen, te weten waarderingsmodellen voor (1) woongelegenheden, (2) BOG/MOG/ZOG en (3) parkeergelegenheden. De afzonderlijke waarderingsmodellen zijn van toepassing voor verschillende typen verhuureenheden:
(1)
Waarderingsmodel woongelegenheden
Reguliere woongelegenheden:
–
Eengezins- en meergezinswoningen
–
Studenteneenheden
–
Extramurale (zorg)eenheden
–
Parkeergelegenheden behorende bij reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)
Niet-reguliere woongelegenheden
–
Onzelfstandige eenheden in flats voor verplegend personeel
–
Flexwoningen, dit zijn verplaatsbare woningen, niet zijnde woonwagens, die tijdelijk op een locatie worden geplaatst.
–
Woonwagens en woonwagenstandplaatsen
–
Woonschepen met ligplaatsen
–
Standplaatsen
–
Woonzorgcomplexen
–
Kindertehuizen en jeugdinternaten
–
Skaeve huse
–
Parkeergelegenheden behorende bij niet-reguliere woongelegenheden (d.w.z. één verhuurcontract)
–
Modulaire en/of verplaatsbare woningen, voor zover sprake is van een onroerende zaak
–
Containerwoningen
–
Tiny houses.
(2)
Waarderingsmodel BOG/MOG/ZOG
–
Buurthuizen
–
Gemeenschapscentra
–
Jongerencentra
–
Scholen voor onderwijs
–
Brede scholen
–
Wijksportvoorzieningen
–
Ruimten voor maatschappelijk werk
–
Ruimten voor welzijnswerk
–
Opvangcentra
–
Zorgsteunpunten
–
Steunpunten voor o.a. schuldsanering
–
Centra voor jeugd en gezin
–
Ruimten voor dagbesteding gehandicapten/ouderen
–
Hospices
–
Multifunctionele centra voor maatschappelijke dienstverlening
–
Dorps- of wijkbibliotheken
–
Eigen kantoorruimten
–
Veiligheidshuizen
–
Centra voor werk(gelegenheid)
–
Kleinschalige culturele activiteiten
–
Zorginstelling
–
Psychiatrische inrichting
–
Residentiële jeugdhulpverlening
–
Verpleeghuis
–
Verzorgingstehuis
–
Ziekenhuis
(3)
Waarderingsmodel parkeergelegenheden
–
Parkeerplaats
–
Garagebox
Zorgeenheden (extramuraal): er is sprake van extramurale zorgeenheden bij woongelegenheden die bestemd zijn om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd op basis van een huurovereenkomst en niet op basis van een zorgovereenkomst. Het betreft hierbij de woongelegenheden voor personen met een frequente zorgbehoefte. In principe kan in elke woongelegenheid extramurale zorg verleend worden door een zorgaanbieder. In het handboek marktwaardering gaat het echter om woningen die naar aard en gebruik primair aanwendbaarheid kennen als zorgwoning waarbij extramuraal zorg wordt verleend aan de bewoner. Dit is het geval bij onder andere aanleunwoningen of serviceflats. In deze gevallen zijn er geen of weinig andere doelgroepen dan zorgbehoevenden geschikt voor het huren of kopen van de woning.
ZOG – (intramurale zorg): er is sprake van intramurale zorgeenheden bij verhuureenheden die niet bestemd zijn om afzonderlijk aan een bewoner te worden verhuurd. Deze intramurale zorgeenheden worden gezamenlijk aan één zorgpartij verhuurd. Dit betekent dat de betreffende zorgpartij doorgaans zelf zorgt voor de toewijzing en afwikkeling van de administratie rondom de verhuur van de eenheden.
11
Bijlage 2: Overzicht Fullregio’s en aardbevingsgebieden
N.B. Onderstaande tabellen betreffen een momentopname op het moment van schrijven. De meest actuele lijst met fullregio’s (voormalig krimpgebieden) en aardbevingsgebieden is opgenomen in de postcodetabel op www.woningmarktbeleid.nl. De tabel op woningmarktbeleid.nl (peildatum 31-12-2023) is leidend. Zie ook bijlage 9.
Eemsdelta
Eemsdelta
Oost-Groningen
Oldambt
Pekela
Stadskanaal
Veendam
Westerwolde
Het Hogeland
Het Hogeland
Parkstad Limburg
Brunssum
Heerlen
Kerkrade
Beekdaelen
Landgraaf
Simpelveld
Voerendaal
Maastricht-Mergelland
Gulpen-Wittem
Maastricht
Meerssen
Vaals
Valkenburg aan de Geul
Eijsden-Margraten
Westelijke Mijnstreek
Sittard-Geleen
Beek
Stein
Zeeuws-Vlaanderen
Sluis
Terneuzen
Hulst
Achterhoek
Bronckhorst
Berkelland
Doetinchem
Montferland
Oost Gelre
Oude IJsselstreek
Winterswijk
Aalten
Noordoost Fryslân
Dantumadiel
Achtkarspelen
Noardeast-Fryslân
Tytsjerksteradiel
1 In de postcodelijst van bijlage 9 zijn de postcodes en de actuele bijbehorende gemeente en COROP-gebieden aangegeven.
9474
ZUIDLAARDERVEEN
Tynaarlo
Noord-Drenthe
9601
HOOGEZAND-VREDENBURGWEG
Midden-Groningen
Overig Groningen
9602
HOOGEZAND-GORECHT WEST
Midden-Groningen
Overig Groningen
9603
KALKWIJK
Midden-Groningen
Overig Groningen
9605
KIEL-WINDEWEER
Midden-Groningen
Overig Groningen
9606
MEERWIJCK
Midden-Groningen
Overig Groningen
9607
FOXHOL
Midden-Groningen
Overig Groningen
9608
WESTERBROEK
Midden-Groningen
Overig Groningen
9609
WATERHUIZEN
Midden-Groningen
Overig Groningen
9611
SAPPEMEER
Midden-Groningen
Overig Groningen
9613
MEERSTAD
Groningen (gemeente)
Overig Groningen
9614
HARKSTEDE
Groningen (gemeente)
Overig Groningen
9615
KOLHAM
Midden-Groningen
Overig Groningen
9616
SCHARMER
Midden-Groningen
Overig Groningen
9617
HARKSTEDE
Midden-Groningen
Overig Groningen
9618
SLOCHTEREN-KOLHAM
Midden-Groningen
Overig Groningen
9619
FROOMBOSCH
Midden-Groningen
Overig Groningen
9621
'S-GRAVENSCHANS EN RUITEN
Midden-Groningen
Overig Groningen
9622
LAGELAND
Groningen (gemeente)
Overig Groningen
9623
HARKSTEDE
Midden-Groningen
Overig Groningen
9624
LUDDEWEER
Midden-Groningen
Overig Groningen
9625
OVERSCHILD
Midden-Groningen
Overig Groningen
9626
MEENTEWEG
Midden-Groningen
Overig Groningen
9627
HELLUM
Midden-Groningen
Overig Groningen
9628
SIDDEBUREN
Midden-Groningen
Overig Groningen
9629
STEENDAM
Midden-Groningen
Overig Groningen
9632
BORGERCOMPAGNIEWEG
Midden-Groningen
Overig Groningen
9633
TRIPSCOMPAGNIE
Midden-Groningen
Overig Groningen
9635
NOORDBROEK
Midden-Groningen
Overig Groningen
9636
HEILIGELAAN
Midden-Groningen
Overig Groningen
9644
OMMELANDERWIJK
Veendam
Oost-Groningen
9649
MUNTENDAM (MET OUDE VERLAAT)
Midden-Groningen
Overig Groningen
9651
MEEDEN
Midden-Groningen
Overig Groningen
9655
OUD ANNERVEEN
Aa en Hunze
Noord-Drenthe
9656
SPIJKERBOOR
Aa en Hunze
Noord-Drenthe
9657
NIEUW ANNERVEEN
Aa en Hunze
Noord-Drenthe
9659
EEXTERVEENSCHEKANAAL
Aa en Hunze
Noord-Drenthe
9679
SCHEEMDA
Oldambt
Oost-Groningen
9681
MIDWOLDA
Oldambt
Oost-Groningen
9723
EUVELGUNNE
Groningen
Overig Groningen
9731
ULGERSMABUURT
Groningen
Overig Groningen
9732
LEWENBORG
Groningen (gemeente)
Overig Groningen
9733
LEWENBORG
Groningen (gemeente)
Overig Groningen
9734
RUISCHERBRUG
Groningen
Overig Groningen
9735
BOVENSTREEK
Groningen
Overig Groningen
9736
BEIJUM-OOST
Groningen
Overig Groningen
9737
BEIJUM-WEST
Groningen
Overig Groningen
9738
KONINGSLAAGTE
Groningen
Overig Groningen
9746
LEEGKERK
Groningen
Overig Groningen
9747
UNIVERSITEITSCOMPLEX GRONINGEN
Groningen
Overig Groningen
9771
SAUWERD
Het Hogeland
Overig Groningen
9773
WETSINGE
Het Hogeland
Overig Groningen
9774
ADORP
Het Hogeland
Overig Groningen
9781
BEDUM
Het Hogeland
Overig Groningen
9784
NOORDWOLDE
Het Hogeland
Overig Groningen
9785
ZUIDWOLDE
Het Hogeland
Overig Groningen
9791
TEN BOER
Groningen
Overig Groningen
9792
TEN POST
Groningen
Overig Groningen
9793
WINNEWEER
Groningen
Overig Groningen
9794
LELLENS
Groningen
Overig Groningen
9795
WOLTERSUM
Groningen
Overig Groningen
9796
SINT-ANNEN
Groningen
Overig Groningen
9797
THESINGE
Groningen
Overig Groningen
9798
GARMERWOLDE
Groningen
Overig Groningen
9833
DEN HAM
Westerkwartier
Overig Groningen
9884
NIEHOVE
Westerkwartier
Overig Groningen
9886
SAAKSUM
Westerkwartier
Overig Groningen
9891
EZINGE
Westerkwartier
Overig Groningen
9892
FEERWERD
Westerkwartier
Overig Groningen
9893
GARNWERD
Westerkwartier
Overig Groningen
9939
TJUCHEM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9951
WINSUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9953
BAFLO
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9954
TINALLINGE
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9955
RASQUERT
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9956
DEN ANDEL
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9957
SAAXUMHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9959
ONDERDENDAM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9942
'T WAAR
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9943
NIEUW-SCHEEMDA
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9944
NIEUWOLDA
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9925
LANDELIJK GEBIED
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9961
MENSINGEWEER
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9962
SCHOUWERZIJL
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9963
WARFHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9964
WEHE – DEN HOORN-OOST
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9965
LEENS
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9966
ZUURDIJK
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9967
EENRUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9968
PIETERBUREN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9969
WESTERNIELAND
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9971
ULRUM
Het Hogeland
Overig Groningen
9973
HOUWERIJ
Het Hogeland
Overig Groningen
9975
VIERHUIZEN
Het Hogeland
Overig Groningen
9977
KLOOSTERBUREN
Het Hogeland
Overig Groningen
9978
HORNHUIZEN
Het Hogeland
Overig Groningen
9979
EEMSHAVENGEBIED
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9981
UITHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9982
UITHUIZERMEEDEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9983
HOOILANDSEWEG
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9984
OUDE SCHIP
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9985
OOSTERNIELAND
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9986
OLDENZIJL
Midden-Groningen
Overig Groningen
9988
USQUERT
Oldambt
Oost-Groningen
9989
WARFFUM
Oldambt
Oost-Groningen
9995
KANTENS
Oldambt
Oost-Groningen
9996
EPPENHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9997
ZANDEWEER
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9998
ROTTUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9999
SITSWERD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9901
APPINGEDAM-CENTRUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9902
APPINGEDAM-OOST
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9903
DAMSTERDIEP EN EEMSKANAAL
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9904
KREWERD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9905
HOLWIERDE
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9906
BIERUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9907
LOSDORP
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9908
GODLINZE
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9909
SPIJK
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9911
OOSTERWIJTWERD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9912
LEERMENS
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9913
EENUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9914
ZEERIJP
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9915
'T ZANDT
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9917
WIRDUMERDRAAI
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9918
GARRELSWEER
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9919
LOPPERSUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9921
STEDUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9922
WESTEREMDEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9923
GARSTHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9924
GARSTHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9931
UITWIERDE
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9932
TUIKWERD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9933
DELFZIJL NOORD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9934
DELFZIJL WEST
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9936
DELFZIJL INDUSTRIETERREIN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9937
MEEDHUIZEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9945
WAGENBORGEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9946
WOLDENDORP
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9947
LANDELIJK GEBIED
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9948
TERMUNTEN
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9949
BORGSWEER
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9987
ZIJLDIJK
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9991
MIDDELSTUM
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9992
HUIZINGE
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9993
WESTERWIJTWERD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
9994
TOORNWERD
Eemsdelta
Delfzijl en omgeving
1 Bron: Nog altijd in beweging, Atlas voor gemeenten, december 2018
12
Bijlage 3: Overzicht toepassing basis of full
13
Bijlage 4: Waardering studentcomplexen
Bij de waardering van studentenwoningen moet rekening worden gehouden met de volgende aspecten:
•
Voor zowel onzelfstandige als zelfstandige studenteneenheden wordt in de basisversie verondersteld dat deze niet uitgepond worden en dat alleen het doorexploiteerscenario van toepassing is (zie paragraaf 5.2.20). De parameters voor studenteenheden gelden daarbij voor beide typen.
•
In de full-versie kan alleen voor de zelfstandige studenteneenheden worden afgeweken van de verplichte doorexploitatie, dan mag op aangeven van de externe taxateur ook een uitpondscenario worden gekozen. Dit geldt natuurlijkerwijs niet voor de onzelfstandige studenteenheden, deze kunnen immers niet uitgepond worden.
•
Meerkamerwoningen die niet onzelfstandig worden verhuurd aan een student, dienen via het waarderingsmodel van MGW danwel EGW te worden gewaardeerd. Deze gedragen zich immers op basis van het huurcontract als MGW of EGW (zie Bijlage 1 bij definities studenteenheden). In de full versie kan gemotiveerd van dit voorschrift worden afgeweken.
Het waarderingshandboek stelt geen eisen hoe met deze aspecten rekening moet worden gehouden. Een mogelijkheid is het gebruik van aparte rekenmodellen. Een andere mogelijkheid is het gebruik van één rekenmodel waarin deze aspecten leiden tot een andere berekeningsmethodiek.
14
Bijlage 5: Rapportage vereisten vanuit NRVT
Opdracht
Benoeming identiteit van de Opdrachtgever
x
x
x
x
Identiteit van de Taxateurs
x
x
x
x
Kwalificatie van de Taxateurs
x
x
x
u
Verklaring onafhankelijkheid / eerdere betrokkenheid bij het object, objectiviteit ten opzichte van de taxatie-Opdracht
x
x
x
u
Doel van de taxatie
x
x
x
u
Type taxatie (volledige taxatie, hertaxatie, update, waardeadvies)
x
x
x
x
Verwijzing Opdrachtbrief afspraken tussen Opdrachtgever en Taxateur
x
x
x
u
Instructies van de cliënt of ieder ander die betrokken is bij de taxatie
x
x
x
u
Bevestiging taxatie conform welke Standaarden (IVS/ EVS/ RICS etc.)
x
x
x
u
Identificatie van het te taxeren object op basis van opdracht
Het onderwerp van de taxatie (met omschrijving)
x
x
x
u
Type object
x
x
x
u
Gebruik van het object (eigen gebruik/ belegging)
x
x
x
u
Te taxeren belang
x
x
x
u
Taxatie
Rapportdatum
x
x
x
x
Waardepeildatum
x
x
x
x
Gebeurtenissen na inspectiedatum en na de waardepeildatum
x
x
x
O
Datum inspectie
x
x
x
O
Mate van inspectie ter plaatse
x
x
x
O
Definitie van de getaxeerde waarde
x
x
x
u
Getaxeerde waarde(n) in cijfers en woorden
x
x
x
x
Gebruikte valuta (Euro)
x
x
x
x
Gehanteerde taxatiemethodiek
x
x
x
u
Verklaring controlerend taxateur
x
x
x
x
Uitgangspunten
x
x
x
u
Bijzondere uitgangspunten
x
x
x
u
Juridisch
Kadastrale recherche
x
u
u
u
Titelonderzoek/ zakelijke rechten
x
u
u
u
Eigendomssituatie/ erfpachtomschrijving
x
u
u
u
Bestemming en gebruiksmogelijkheden
x
u
u
u
Milieuaspecten
Milieuaspecten
x
u
u
u
Specificaties fysieke aard object
Globale omschrijving
x
u
u
u
Oppervlakten conform NEN 2580/ aantallen p.p. etc.
x
u
u
u
Globale beschrijving bouwaard, installaties, materiaalgebruik en indeling van het object etc.
Algemene uitgangspunten ten aanzien van onderhoud, milieu, gebruik, BTW en ontvangen informatie
x
x
x
u
X = verplicht
O = optioneel, indien van toepassing
U = uitgangspunt op basis van / verwijzing naar vorige volledige taxatie (bij hertaxatie) óf op basis van / verwijzing naar informatie / verklaring van corporatie (bij handboek)
NAAM WONINGCORPORATIE (hierna te noemen: opdrachtgever) heeft NAAM TAXATIEBUREAU (hierna te noemen: opdrachtnemer) opdracht gegeven om een taxatierapport op te stellen dat voldoet aan de wet- en regelgeving zoals nader omschreven in artikel 35 lid 2 van de Woningwet, die op 1 juli 2015 is ingegaan. Hierin is opgenomen dat toegelaten instellingen (hierna te noemen: TI) in het kader van de jaarrekening, het vastgoed in exploitatie dienen te waarderen op actuele waarde, waaronder in dit verband dient te worden verstaan de marktwaarde, overeenkomstig het marktwaardebegrip onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. Het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting (BTIV) 2015 heeft in artikel 31 nadere uitwerking gegeven aan het genoemde wetsartikel, dit heeft geresulteerd in het ‘Handboek modelmatig bepalen marktwaarde’, kortweg: Handboek. TI, waartoe ook opdrachtgever behoort, kunnen bij de uitvoering van de taxatie kiezen voor een waardering volgens de ‘basisversie’ of voor een waardering volgens de ‘full-versie’. De full-versie is in sommige gevallen verplicht. Voor opdrachtgever is een taxatie volgens de full-versie van toepassing voor de jaarrekening van 2023, op vrijwillige basis en/of verplichte basis.
De waardering op basis van de full versie met de genoemde vrijheidsgraden vereist de inschakeling van een externe taxateur. De externe taxateur dient aangesloten te zijn bij het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) of daarmee vergelijkbare beroeps- en gedragsregels te hanteren. In haar reglementen (https://www.nrvt.nl/regelgeving/reglementen-en-praktijkhandreikingen) schrijft het NRVT voor dat er twee type taxaties worden onderscheiden: een volledige taxatie of een hertaxatie. Het NRVT schrijft daarbij voor dat een hertaxatie uitsluitend kan worden uitgevoerd indien er in de voorgaande 36 maanden tenminste één volledige taxatie door hetzelfde taxatiebedrijf is uitgevoerd. De verwijzing naar volledige taxatie en hertaxatie komt hier uit voort. Bij deze vormen van taxatie zijn op basis van de NRVT reglementen verschillende rapportagevereisten van toepassing. Deze zijn opgenomen in de bijlagen van het Handboek. NRVT onderscheidt tevens een ‘markttechnische update’ in haar reglementen, daarvoor worden eveneens rapportagevereisten voorgeschreven. Indien opdrachtgever tevens gebruik maakt van markttechnische updates dan geldt al het onderstaande onverkort. Indien een TI gebruik maakt van de mogelijkheden om interne taxaties uit te voeren (in het Handboek wordt dit onder bepaalde voorwaarden toegestaan) dan geldt deze verklaring voor de complexen die intern zijn getaxeerd niet jegens opdrachtnemer. Het advies luidt echter om ook voor deze complexen de onderzoeken op identieke wijze uit te voeren en vast te leggen.
Bij het uitvoeren van de full-taxatie volgens het Handboek wordt volgens de reglement definities van NRVT een ‘wettelijke taxatie’ uitgevoerd. In dit reglement is Wettelijke Taxatie gedefinieerd als een professionele taxatiedienst (PTD) waarbij wet- en regelgeving en jurisprudentie de Register-Taxateur dwingen af te wijken van één of meer bepalingen uit de NRVT Reglementen of de internationale standaarden. Afwijkingen kunnen bijvoorbeeld bestaan uit de wijze van opdrachtverstrekking, het waardebegrip, de omvang van de onderzoeksplicht en de rapportagevereisten. De taxateur mag in dit kader daarom van de reglementen van het NRVT afwijken voor onder meer de onderdelen die betrekking hebben op de kadastrale recherche, het titelonderzoek en de milieuaspecten. Ook de onderdelen die betrekking hebben op omschrijvingen van het gebouw en de omgeving vallen hier onder. Indien er bij de toegelaten instellingen documentatie beschikbaar is waarop de taxateur kan steunen, dan kan in de rapportage van de taxateur naar die documentatie worden verwezen. Hierbij is wel vereist dat de taxateur de waarde mede heeft gebaseerd op die informatie. Dit hoeft niet perse de fysieke broninformatie van de corporatie zelf te zijn, maar kan ook een verklaring van de corporatie betreffen dat het vastgoed voldoet aan de vigerende bestemming, dat er geen bijzonderheden zijn ten aanzien van milieu en dat het vastgoed niet verder bezwaard is met zakelijke rechten. In deze gevallen bepaalt de taxateur of de verstrekte informatie en/of verklaring voldoende aannemelijk is en worden de overwegingen hierbij vermeld in het taxatierapport.
De betreffende informatie of verklaring dient ook toegankelijk te zijn voor Autoriteit woningcorporaties en de controlerend accountant. De taxaties in het kader van de full versie dienen ten minste te voldoen aan de verplichte onderdelen van een ‘hertaxatie’, voor een markttechnische update gelden afwijkende (minder zware) eisen (https://www.nrvt.nl/regelgeving/reglementen-en-praktijkhandreikingen/praktijkhandreiking-bedrijfsmatig-vastgoed/download). Alle niet verplichte onderdelen uit genoemd reglement zijn optioneel of ter beoordeling aan de taxateur op basis van de informatie/verklaring van de woningcorporatie. Dit geldt ook als er in de afgelopen drie jaar geen ‘volledige taxatie’ van het vastgoed heeft plaatsgevonden.
2
Toelichting en gehanteerde uitgangspunten
Indien gewenst kan de voor opdrachtgever optredende taxateur/opdrachtnemer een nadere toelichting geven op de te volgen werkwijze. Hierna volgt op hoofdlijnen een toelichting bij de gemaakte keuze en gehanteerde uitgangspunten.
In het exceldocument ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever, versie 2023’ wordt de informatie met betrekking tot de genoemde items door de taxateurs uitgevraagd op complexniveau. Het Kadaster heeft de gegevens niet op dit niveau geregistreerd en zal ze ook niet op complexniveau aanleveren. De uitvraag van de TI aan het Kadaster vindt plaats op basis van een separaat document. De TI is er zelf verantwoordelijk voor dat de informatie voor de taxaties uiteindelijk kan worden weergegeven op complexniveau.
Afmetingen
Voor bedrijfsmatig vastgoed (BOG/MOG/ZOG) bestond de verplichting al, maar volgens het (concept)Handboek 2023 dienen ook de gebruiksoppervlakten (GO) van woningen verplicht te zijn vastgesteld op basis van inmeting volgens NEN 2580. Belangrijk daarbij is dat een taxateur (bij het objectiveren van de referentietransacties) uitsluitend gebruik maakt van de ‘gebruiksoppervlakte wonen’, terwijl het Handboek aan de TI tevens vraagt om de ‘gebruiksoppervlakte overige inpandige ruimte’ op te leveren. Wenselijk (niet verplicht) is dan dus dat deze twee oppervlaktebegrippen van elkaar gescheiden kunnen worden.
Te taxeren belang
Ook van grote invloed is het te taxeren belang: is er sprake van volle eigendom of is er sprake van een erfpachtrecht? Indien dat het geval is: welke vorm is toegepast, welke looptijden kennen de afspraken en welke verplichtingen (bijvoorbeeld canonbetaling) zijn actueel? Deze informatie is niet gestandaardiseerd beschikbaar vanwege de enorme diversiteit aan afspraken en kan daarom alleen worden afgeleid uit de onderliggen akten: akte van levering, uitgifte van erfpacht etc. De TI dient deze documenten zelf te raadplegen (via het Kadaster) om de gewenste informatie daaruit af te leiden.
Verplichtingen bij verkoop en/of verhuur (beklemmingen)
In sommige gevallen is er tussen de TI en een lokale overheid een afspraak gemaakt voor de situatie waarin woningen aan de corporatiesector worden onttrokken, bijvoorbeeld bij complexgewijze verkoop aan een commerciële belegger. Daarbij valt te denken aan verplichtingen tot een afdracht per woning door de TI aan de overheid, vaak gaat het daarbij om significante bedragen. Ook verplichte verhuur in de sociale sector voor een vastgestelde periode (vaak 15 jaar) komt met enige regelmaat voor. Dergelijke afspraken zijn niet altijd beschikbaar in akten van levering of erfpacht, en zijn dan dus niet openbaar. Opdrachtnemer/taxateur is in dergelijke gevallen volledig afhankelijk van de TI voor wat betreft de beschikbare informatie. Het uitgangspunt is daarom nadrukkelijk dat dergelijke afspraken niet bestaan, tenzij de TI deze aan taxateur levert. Let wel: dergelijke afspraken zijn uitsluitend relevant indien ze op het vastgoed rusten, en dus ook de opvolgende eigenaar raken.
Splitsing in appartementsrechten
Ook kosten voor splitsing in appartementsrechten kunnen relatief veel invloed uitoefenen op de marktwaarde van een object, daarnaast is het bestaan van een Vereniging van Eigenaren (VVE) van invloed op het in te schatten risicoprofiel. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau).
Objectbelemmeringen
Het Kadaster hanteert een veelheid aan objectbelemmeringscodes. In de praktijk komt een deel daarvan nauwelijks voor en/of is de invloed van de belemmering nihil. De TI dient zelf via het Kadaster te achterhalen of er mogelijk sprake is van waarde beïnvloedende codes. Bij twijfel overlegt de TI met taxateur.
Bestemmingsplan
Het uitgangspunt voor alle taxaties is in beginsel dat het gebruik op de waardepeildatum niet strijdig is met de vigerende bestemmingsplanvoorschriften. Deze informatie is door het Kadaster te ontsluiten (op eenheidsniveau): het Kadaster is in staat om de ‘enkelbestemming’ aan te leveren.
Milieu
Milieuaspecten tenslotte dienen ook in het oordeel van de taxateur te worden betrokken. Inmiddels kunnen ook deze gegevens via het Kadaster worden ontsloten: de ‘publiekrechtelijke beperkingen van zowel rijk, provincie als gemeente geven hierover uitsluitsel. Indien het Kadaster hierover geen of onvoldoende uitsluitsel geeft worden alsnog deze overheden rechtstreeks geraadpleegd. Bij de informatie die via het Kadaster wordt verkregen dient de aandacht in dit kader met name uit te gaan naar de ‘objectbelemmeringen’ met de codes:
Op grond van de NRVT-reglementen dienen onderzoeken bij alle volledige- en hertaxaties te worden uitgevoerd, bij markttechnische updates is deze verplichting er niet. De taxatiecyclus die het Handboek beoogt voorziet in een volledige taxatie van elk complex (minimaal) eens per 3 jaar. Afgesproken is daarom dat corporaties de gestandaardiseerde uitvraag aan het Kadaster ook minimaal aan het Kadaster voorleggen in het geval van een volledige- of hertaxatie, gemiddeld dus eens per 3 jaar. Optioneel kan de uitvraag ook jaarlijks voor alle complexen aan het Kadaster worden gedaan.
3
Verklaring
Opdrachtgever verklaart met betrekking tot:
•
Afmetingen;
•
Te taxeren belang;
•
Verplichtingen bij verkoop;
•
Splitsing in appartementsrechten;
•
Objectbelemmeringen;
•
Bestemmingsplan;
•
Milieu
het Excel-document ‘bijlage bij verklaring onderzoeksverplichtingen opdrachtgever, versie 2023’, dat onlosmakelijk aan deze verklaring is verbonden, naar eer en geweten en naar beste kennis en wetenschap te hebben ingevuld. De conclusies uit het onderzoek zijn vastgelegd in het dossier van opdrachtgever en als zodanig verwerkt in de te hanteren taxatiesoftware.
4
Ondertekening
Deze verklaring verwijst naar de tussen door opdrachtgever op ...-...-... ondertekende en de door opdrachtnemer op ...-...-... ondertekende opdrachtvoorwaarden. De verklaring is namens opdrachtgever opgesteld door:
Uit te voeren analyses door woningcorporaties (op te nemen in het jaarrekeningdossier)
De corporatie analyseert de ontwikkeling van de marktwaarde tussen 31 december 2022 respectievelijk 2023 naar de samenstellende delen. Daarbij wordt geacht dat de analyse in ieder geval inzicht biedt in de veranderingen veroorzaakt door:
–
Parameter aanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
–
Parameteraanpassingen als gevolg van de validatie van het handboek 2022 (alleen bij toepassing van de basis versie)
–
Methodische wijzigingen in de software (indien er ook sprake is van herstel van rekenfouten moeten deze wijzigingen separaat worden weergegeven).
–
Mutaties in het bezit van de corporatie, door bijvoorbeeld aan-/verkoop, sloop/nieuwbouw.
–
Mutaties in de basisgegevens van de corporatie als correctie op de vorig jaar gehanteerde gegevens (alleen indien correcties in de basisgegevens zijn doorgevoerd), bijvoorbeeld aanpassing m2 door nieuwe metingen.
Voor de analyse van de eerste drie punten kan de corporatie gebruik maken van een notitie van Fakton met een beschrijving van effecten van de regionale ontwikkelingen en de aanpassingen in het handboek.
Tot slot dienen corporaties jaarlijks te analyseren of de toegepaste variant (basis of full) voor de waardering van het vastgoed in exploitatie nog altijd passend is en een getrouw beeld geeft van de marktwaarde in verhuurde staat van de portefeuille.
2
Verwerkingswijze in de jaarrekening
Voor de wijze van de verwerking van de mutatie in de marktwaarde veroorzaakt door de onderscheiden elementen is relevant of er sprake is van foutherstel (RJ 150) dan wel een schattingswijziging (RJ 145).
Schattingswijziging
Van een schattingswijziging is conform RJ 940 sprake indien een eerdere schatting wordt herzien. Dit kan noodzakelijk zijn op grond van wijzigingen in de omstandigheden waarop de schatting is gebaseerd of het beschikbaar komen van nieuwe informatie met betrekking tot de te schatten grootheid. Onder een schattingswijziging wordt mede verstaan een wijziging in de schattingsmethode. De aard van een schattingswijziging brengt mee dat deze niet voldoet aan de definities van een materiële fout, voor zover althans de eerdere schattingen op basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd (RJ 150.103).
Verwerking schattingswijzigingen
Schattingswijzigingen worden conform RJ 145.301 prospectief verwerkt, dat wil zeggen in het resultaat van het lopende boekjaar met een toelichting op het effect/de effecten van deze wijzigingen.
Foutherstel
In RJ 150 wordt onderscheid gemaakt tussen niet materiële fouten en materiële fouten. Het is mogelijk dat na vaststelling van een jaarrekening wordt geconcludeerd dat sprake is van een fout in die jaarrekening. Indien een fout wordt geconstateerd, is het van belang te bepalen of de fout materieel van aard is.
De definitie van een materiële fout is een zodanige onjuistheid in een jaarrekening – geconstateerd na het vaststellen van die jaarrekening – dat de jaarrekening in het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW bedoelde inzicht tekortschiet. Bij de afweging of sprake is van een materiële fout beoordeelt de rechtspersoon of de weglating of onjuiste weergave van posten, afzonderlijk of gezamenlijk, de economische beslissingen die gebruikers op basis van de jaarrekening nemen, zou kunnen beïnvloeden. De materialiteit is afhankelijk van de omvang en de aard van de weglating of de onjuiste weergave, en wordt beoordeeld op basis van alle feiten en omstandigheden. Van een materiële fout kan sprake zijn bij een onjuiste verwerking, onjuiste waardering en/of resultaatbepaling, een onjuiste rubricering en/of presentatie dan wel een onjuiste of onvolledige toelichting. Onder een fout wordt niet verstaan het effect van schattingswijzigingen.
Verwerking niet-materiële fouten
Niet-materiële fouten worden conform RJ 150.203 in de winst-en-verliesrekening van het jaar waarin de fout is geconstateerd, overeenkomstig de aard van de post, verwerkt.
Verwerking materiële fouten
Een materiële fout wordt hersteld in de eerste nog niet vastgestelde jaarrekening nadat de fout is geconstateerd (RJ 150.201). De rechtspersoon verwerkt een materiële fout als volgt:
–
het eigen vermogen aan het einde van het voorafgaande boekjaar wordt herrekend alsof de fout niet heeft plaatsgevonden;
–
het verschil tussen het eigen vermogen aan het eind van het voorafgaande boekjaar voor en na herrekening (het cumulatief effect), dient te worden verwerkt als een rechtstreekse mutatie van het eigen vermogen aan het begin van het boekjaar waarin het foutherstel plaatsvindt;
–
de vergelijkende cijfers inclusief meerjarenoverzichten worden aangepast;
–
voor zover van toepassing dienen ook de cijfers van het totaalresultaat te worden aangepast.
In de toelichting moet volgens de richtlijnen specifieke informatie worden opgenomen in geval van herstel van een materiële fout (w.o. dat sprake is van herstel van een materiële fout, aard en omvang), de volledige vereisten zijn opgenomen in RJ 150 204–205. Dit betekent dat de jaarrekening – inclusief de vergelijkende cijfers van voorgaande boekjaren – moet worden opgesteld alsof de fout nooit is gemaakt. De aanpassing van de vergelijkende cijfers houdt geen wijziging van de jaarrekening van het voorafgaande boekjaar in, maar vindt alleen plaats vanwege de vergelijkbaarheid.
Eventuele gevolgen herstel van een materiële fout: fouten die leiden tot ernstige tekortkoming in het wettelijke vereiste inzicht
Indien blijkt dat de materiële fout die hersteld moet worden zodanig is dat de jaarrekening over het voorafgaande boekjaar in ernstige mate tekortschiet in het geven van inzicht, is in artikel 2:362 lid 6 BW bepaald dat het bestuur onverwijld melding maakt omtrent het in ernstige mate tekortschieten van het inzicht. Het bestuur legt een mededeling daaromtrent tevens neer ten kantore van het handelsregister. Bij de mededeling wordt een accountantsverklaring gevoegd, indien de jaarrekening overeenkomstig artikel 2:393 BW is onderzocht. Een dergelijke fout dient derhalve te leiden tot onmiddellijke actie, zodra deze wordt ontdekt. OOB-corporaties dienen daarnaast een mededeling te sturen naar AW (in het kader van gedelegeerd toezicht vanuit de AFM).
Derhalve dient het bestuur bij constatering van een fout van geval tot geval te beoordelen in hoeverre sprake is van in ernstige mate tekortschieten van het wettelijk vereiste inzicht en welke acties ondernomen moeten worden. Bij de bepaling of een fout materieel is en of (ook) sprake is van een fout waardoor het wettelijk vereiste inzicht in ernstige mate tekortschiet, worden zowel kwantitatieve als kwalitatieve overwegingen beoordeeld. Bij de beoordeling dient het bestuur tevens afstemming te zoeken met de eigen accountant.
Classificatie van mutaties
In de volgende tabel is weergegeven welke mutaties in de marktwaarde als foutherstel worden aangemerkt en welke als schattingswijziging. Daarbij wordt ook ingegaan op het overgaan van de basis versie naar de full versie en vice versa. Bij foutherstel geldt het onderscheid materiële fouten/niet-materiële fouten zoals hiervoor aangegeven.
Parameteraanpassingen als gevolg van marktontwikkelingen
V
1
Parameteraanpassingen (en systematiek wijzigingen) als gevolg van validatie handboek 2019
V
1
Methodische wijzigingen software
V
1
Herstel van rekenfouten
V
1
Mutaties in het bezit van de corporatie
V
2
Mutaties basisgegevens corporatie, correctie op gegevens vorig jaar
V
1
Van full-versie 2020 naar basis versie in 2021
V
1, 3
Van basis versie in 2020 naar full versie in 2021
V
1, 3
1 Vraag is of de eerdere schattingen (qua parameters en berekeningsmethodieken in het handboek 2021) op basis van de toen beschikbare informatie als aanvaardbaar kunnen worden beschouwd. Gegeven het validatietraject handboek 2021 / update naar 2022, zijn de betreffende eerdere schattingen als aanvaardbaar te beschouwen.
2 Reguliere wijzigingen in het bezit van een corporatie door bijvoorbeeld aankoop, verkoop, sloop en/of nieuwbouw worden verslaggevingstechnisch ook als schattingswijziging verwerkt.
3
–
Het waarderingsstelsel is en blijft marktwaarde in verhuurde staat. Zowel de basis versie als de full versie komen via de systematiek en de parameters van het handboek tot stand. Beide versies leiden tot aanvaardbare waarden, gegeven de validatie. Er zijn alleen wijzigingen in een 7-tal vrijheidsgraden mogelijk.
–
De full versie is betrouwbaar op complexniveau, de basis versie is betrouwbaar op portefeuilleniveau. Hierdoor verschilt de betrouwbaarheid van de bepaalde herwaarderingsreserve op complexniveau over de onderscheiden jaren en daarmee is de mutatie in de herwaarderingsreserve niet betrouwbaar te bepalen. Dit is één van de elementen die leidt tot een toelichtende paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden in de controleverklaring wanneer de marktwaarde in het huidige of het voorgaande boekjaar op de basis versie is gebaseerd. Dit geldt dus bij overschakelingen van basis naar full en vice versa. De paragraaf ter benadrukking van aangelegenheden verwijst naar de specifieke toelichting die opgenomen wordt in de jaarrekening over dit punt. De accountants zullen afspraken maken over de dan te hanteren teksten.
17
Bijlage 8: Voorbeelden eindwaardeberekening
In deze bijlage is een tweetal voorbeelden opgenomen van het berekenen van de eindwaarde op basis van de voortdurende looptijd benadering. De manier waarop de verschillende kapitalisatiefactoren K1, K2 en K3 worden berekend en gebruikt, is uitgewerkt in paragraaf eindwaarde (5.2.20) in hoofdstuk 5 van het handboek.
17.1
Eindwaarde in het doorexploiteerscenario
Toelichting bij berekening eindwaarde doorexploiteren
In de paragraaf worden een aantal componenten uit de eindwaarde berekening toegelicht. De letters verwijzen naar de rijen in bovenstaand overzicht.
A. Huur uit geharmoniseerde deel
Dit is het deel van de huur in jaar 15 voortkomend uit geharmoniseerde woningen, dat wil zeggen woningen waarvan bij mutatie de huur is opgetrokken naar de maximale huur. De huurinkomsten in jaar 15 zijn gelijk aan de helft vóór mutatie en de helft ná mutatie omdat de mutatie medio jaar plaatsvindt. Deze huur is gecorrigeerd van de huurderving oninbaar.
De groeifactor voor dit deel van de huur is gelijk aan 2,0%, de groeifactor van de markthuur en streefhuur. In dit voorbeeld is circa 52% van de huur geharmoniseerd.
Omdat dit deel gelijk blijft is de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.
B. Huur uit ongeharmoniseerde deel
Medio jaar 15 is in dit voorbeeld circa 48% van de huur nog niet geharmoniseerd. De groeifactor van dit deel is gelijk aan de index contracthuur voor gereguleerde VHE van 2,50%.
Ook hier geldt dat de huurinkomsten in jaar 15 gelijk zijn aan de helft van de contracthuur vóór en de helft ná mutatie. Daarbij verandert medio jaar zowel het aantal woningen als de contracthuur.
Vanaf jaar 16 zal dit deel verder afnemen. Daarom is de groeifactor K2 van toepassing.
Ook deze huur is gecorrigeerd voor de huurderving oninbaar.
C. Ongeharmoniseerde deel naar maximale huur
Dit deel van de huur vertegenwoordigt hetzelfde deel van de huur dat medio jaar 15 nog niet geharmoniseerd is, maar dan bezien vanuit het perspectief dat dit vanaf jaar 16 alsnog zal harmoniseren. Bij aanvang is de hoogte van dit deel nihil. De potentie van dit deel is gelijk aan de maximale huur medio jaar 15 en daar 48% van. De maximale huur is gelijk aan de markthuur of streefhuur danwel het minimum van de markt/streefhuur en de maximale huur conform het WWS voor een gereguleerde woning. Ook deze component is gecorrigeerd voor huurderving oninbaar.
Vanaf jaar 16 zal dit deel groeien. Daarom wordt de kapitalisatiefactor K3 toegepast. De groeivoet is de groeivoet van de markthuur en daarmee de prijsinflatie van 2,00%.
De drie huurcomponenten zijn hieronder nogmaals schematisch weergegeven.
Figuur 4: schematische weergave van de drie huurcomponenten in de eindwaarde doorexploiteren
Nogmaals: alle huurcomponenten zijn al gecompenseerd voor de huurderving als gevolg van oninbare huren.
D. Mutatieleegstand
Omdat vanaf jaar 16 het aantal woningen dat muteert steeds verder afneemt is voor mutatieleegstand ook de kapitalisatiefactor K1 van toepassing.
E. Overdrachtskosten
Om van de bruto eindwaarde VON een netto eindwaarde k.k. te bepalen moet gerekend worden met de overdrachtsbelasting die vanaf 1 januari geldt: 10,4%. Samen met de 1,0% overige kosten zijn de overdrachtskosten 11,4%.
Overige posten
Voor alle overige posten geldt dat deze niet afnemen als gevolg van harmonisatie. De woningen blijven immers in exploitatie. Voor al deze posten is daarmee de kapitalisatiefactor K1 van toepassing toegepast op de kasstroom medio jaar 15 en met een kapitalisatiefactor die mogelijk verschilt als gevolg van de groeifactor g.
Instandhoudingsonderhoud
Vanaf het handboek 2019 komt de verouderingsopslag bij bepaling van de eindwaarde in het doorexploiteerscenario te vervallen. Zie paragraaf 5.2.20.1.
Eindwaarde k.k.
De som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15 op. Voor de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers wat een koper kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten aanvullend nog moet betalen. De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de eindwaarde k.k.
17.2
Eindwaarde in het uitpondscenario
Bij de berekening van de eindwaarde in het uitpondscenario is slechts één kapitalisatiefactor van toepassing: K2. Dit is omdat er geen sprake is van huurmutatie. Woningen die muteren worden verkocht en gaan uit exploitatie. De factor K2 representeert de afname van de woningen in exploitatie. De factor verschilt omdat de groeivoet per regel kan verschillen.
N.B.
De verouderingsopslag van 100% op het instandhoudingsonderhoud is in het uitpondscenario wél van toepassing. Dit in tegenstelling tot het doorexploiteerscenario waar de verouderingsopslag vanaf het handboek 2019 niet meer geldt.
Hieronder is nogmaals schematisch weergegeven wat in een uitpondscenario plaatsvindt.
Figuur 5: schematische weergave uitponden
Eindwaarde k.k.
De som van alle contante waarden levert de eindwaarde VON ultimo jaar 15 op. Voor de DCF geldt dat de eindwaarde k.k. moet worden genomen. Dit is immers wat een koper kan opbrengen gegeven het feit dat deze de overdrachtskosten aanvullend nog moet betalen. De kasstroom eind jaar 15 is gelijk aan de eindwaarde k.k.
18
Bijlage 9: Tabel viercijferige postcodes en gebiedsindeling
Bij dit handboek hoort ter informatie een tabel met alle viercijferige postcodes en de bij die postcodes horende gebiedsindeling: gemeente, provincie, landsdeel en COROP+4 gebieden.
Bij de overgang van basisvariant naar full-variant wordt initieel 100% (extern) getaxeerd. Indien in jaar x–1 de waardering reeds overeenkomstig de full-variant heeft plaatsgevonden, kan in jaar x de waardering als volgt worden bepaald:
1)
Volledige markttechnische update
Twee opvolgende jaren door middel van een 3/3e markttechnische update, vervolgens wederom 3/3e volledige taxatie. Derhalve met betrokkenheid van een externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.
2)
Afwisselend gedeeltelijke markttechnische update
1/3e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie en resterende 2/3e deel door middel van een markttechnische update. Derhalve met betrokkenheid van de externe taxateur bij de gehele vastgoedportefeuille.
3)
Voor 2/3e interne waardering
1/3e deel (steeds wisselende deel) een volledige taxatie door de externe taxateur en het resterende 2/3e deel kan door de corporatie intern worden gewaardeerd, waarbij voor het 2/3e deel wordt voldaan aan kwaliteitseisen, rapportagevereisten en representativiteitsvereisten.
Voor alle scenario’s moet de corporatie jaarlijks een backtesting uitvoeren. Een structureel significante afwijking tussen de interne waardering / markttechnische update en de reguliere taxatie vereist nadere analyse door de corporatie. De externe taxateur kan enkel een backtest uitvoeren van hetgeen de externe taxateur zelf eerder heeft getaxeerd. De externe taxateur beoordeelt niet de waardeontwikkeling van een door hem of haar uitgevoerde volledige taxatie of markttechnische update ten opzichte van een door de corporatie intern uitgevoerde waardering.
Voorwaarden voor het mogen uitvoeren van een interne waardering (scenario 3)
Voor toepassing van scenario 3 gelden een aantal voorwaarden, welke onderstaand zijn toegelicht. Voorafgaand aan de balansdatum stemmen corporaties en accountants in scenario 3 af of de corporatie aan de kwaliteitseisen kan voldoen en of dit een begaanbare route is dan wel dat (nog) moet worden uitgegaan van scenario 1 of 2.
a.
Kwaliteitseisen corporatie en rapportagevereisten
De corporatie heeft een adequaat asset management, waaronder tevens wordt verstaan adequaat planmatig werken, waarborging van de onafhankelijkheid van de interne taxateur, toereikende functiescheiding met duidelijk belegde verantwoordelijkheden en (gedocumenteerde) interne controle. Opzet/bestaan hiervan worden door de corporatie beschreven in een intern waarderingsprotocol, waarin wordt opgenomen wat de overwegingen zijn van de corporatie om te concluderen dat intern adequate kennis/competenties beschikbaar zijn bij betrokken functionarissen om de waardering zelf te verzorgen. Tevens wordt in het interne waarderingsprotocol de interne controle nader uitgewerkt in controle/toetsing basisgegevens en vrijheidsgraden (‘input’) en uitkomst/analyse (‘output’).
Input bestaat uit datacontroles (verklaren afwijkingen inputdata (brongegevens en taxatieparameters) dit jaar versus vorig jaar), ontwikkeling taxatieparameters (met name leegwaarde, markthuur, mutatiegraad, disconteringsvoet, en exit yield/eindwaarde) en de representativiteit 1/3e deel versus 2/3e deel op complexniveau. Output bestaat uit tenminste een outlier-analyse (bijvoorbeeld huur/leegwaarderatio, kapitalisatiefactor, leegwaarderatio, exploitatiekostenratio en marktwaardeontwikkeling), een vergelijking tussen 1/3e en 2/3e deel wat betreft vergelijking huur/leegwaarderatio versus kapitalisatiefactor en taxatie/leegwaarde en tot slot back-testing.
De onderbouwing leegwaarde, huurwaarde, rendement alsmede de kasstromen per complex worden door softwareleveranciers ook buiten het taxatie management systeem bewaard en zijn voor zowel externe taxateur als accountant toegankelijk.
b.
Representativiteitseisen
De corporatie heeft beschikking over passende informatie qua referenties en onderbouwt op complexniveau de voornaamste vrijheidsgraden (leegwaarde, markthuur, disconteringsvoet) Door middel van externe vergelijkbaarheid/gegevens (qua markthuur/disconteringsvoet) bijvoorbeeld op basis van de uitkomsten van diverse overleggen, waaronder het benchmarkoverleg.
Een representatieve verdeling van de portefeuille wordt gemaakt op basis van relevante criteria zoals marktgebieden, woningtype en bouwjaarklasse. De corporatie onderbouwt de representativiteit door per complex uit het 2/3e deel aan te geven met welk complex in het 1/3e deel deze vergelijkbaar is.
Indien er bij een complex sprake is van een substantiële investering (ingrijpende verbouwing of renovatie, met uitzondering van achterstallig onderhoud), aanpassing in de indeling of wijzigingen in brongegevens, dan wordt aanbevolen om een individueel complex door de taxateur te laten taxeren of om een reguliere taxatiecyclus te volgen. Dat laatste geldt ook voor bijzondere complexen waarvoor geen representatief vergelijkbaar bezit is binnen de portefeuille van de corporatie.
Proces interne waardering (scenario 3)
Ten aanzien van scenario 3, interne waardering, kan het volgende stappenplan als richtlijn worden aangehouden:
–
Er vindt een toets door de corporatie plaats op de consistentie van de toepassing van de vrijheidsgraden op de gehele portefeuille.
–
De corporatie stelt een interne (concept) waardering op van tenminste 2/3e deel tot de gehele portefeuille.
–
De corporatie gebruikt voor de vrijheidsgraden bij voorkeur de ‘best practises’ en generieke parameters die in het (regionale) marktwaardeoverleg zijn afgestemd tussen corporaties en taxateurs, tenzij andere vergelijkbare informatie voorhanden is.
–
De externe taxateur toetst/taxeert het 1/3e deel en stelt deze complextaxaties waar nodig bij en onderbouwt de taxaties middels drie leegwaarde- en markthuurreferenties en drie beleggingstransacties per complex.
–
Er vindt een toets plaats op de representativiteit van de verdeling tussen het 1/3e deel en het 2/3e deel.
–
Bijzonderheden worden afgestemd met de taxateur en gedocumenteerd. Mogelijke bijstelling van de vrijheidsgraden van het 2/3e deel kan plaatsvinden op basis van bevindingen van de taxateur bij het 1/3e deel. De bevindingen van de taxateur zijn daarbij leidend.
–
Onderbouwing van de interne waardering van het 2/3e deel door middel van het getaxeerde 1/3e deel.
–
Er vindt een input/output-analyse plaats.
20
Bijlage 11: Beleidswaarde (voor dPi 2024 en daarna)13De tekst in dit hoofdstuk dient gehanteerd te worden voor de beleidswaardebepaling in de dPi 2024. Voor de dVi 2024 zal in het handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2024 een update van dit hoofdstuk worden gepubliceerd ten bate van de jaarrekening 2024.
De beleidswaarde is de waarde van woongelegenheden als corporatiewoongelegenheden, op basis van een sociale disconteringsvoet en voortdurende exploitatie volgens het huidig beleid van de corporatie.
De beleidswaarde wordt bepaald door op vijf aspecten aanpassingen door te voeren in de uitgangspunten van de DCF berekening van de marktwaarde. De (lagere) waarde die ontstaat is de ‘Beleidswaarde’. Het verschil tussen markt- en beleidswaarde heet de ‘maatschappelijke bestemming’. Figuur 3 geeft visueel de stappen weer van marktwaarde naar beleidswaarde. Hieronder wordt nader toegelicht op welk vastgoed de beleidswaarde van toepassing is, een verdere verdieping van de vier stappen, en tot slot aanvullende informatie over de berekening.
Figuur 6: van marktwaarde naar beleidswaarde PM vijfde stap (disconteringsvoet) toevoegen aan waterval
In de beleidswaarde kan het financiële effect van verplichtingen voor woningcorporaties/verhuurders worden opgenomen. Zo wordt in dit handboek een verplichting voor de uitfasering van EFG-labels opgenomen, als gevolg van de aankomende wettelijke beperkingen op de verhuur van deze woningen. Mogelijk komen er in de toekomst nieuwe verplichtingen waarvoor het voor de hand ligt dat deze in de beleidswaarde worden verwerkt. Dit dient altijd te lopen via het handboek. Het is niet toegestaan zelf extra verplichtingen vanuit bijvoorbeeld lokale prestatieafspraken in te rekenen.
20.1
Beleidswaarde van toepassing op woongelegenheden
Voor toepassing op basis van het type vastgoed wordt aangesloten bij de definities welke zijn opgenomen in dit handboek. De beleidswaarde is van toepassing op zelfstandige en onzelfstandige woongelegenheden.
Voor niet-woongelegenheden, flexwoningen en intramuraal vastgoed (ZOG) wordt verondersteld dat de beleidswaarde gelijk is aan de marktwaarde. Niet-woongelegenheden betreft de categorieën: bedrijfsmatig en maatschappelijk onroerend goed (BOG en MOG), parkeergelegenheden en exoten/rafelranden (zie definities in Bijlage 1).
De beleidswaarde (+marktwaarde voor niet-woongelegenheden en ZOG) wordt bepaald voor het totaal van DAEB-TI, niet-DAEB TI en geconsolideerde verbindingen
20.2
Stappen van marktwaarde naar beleidswaarde
In deze paragraaf wordt beschreven hoe stap voor stap de beleidswaarde wordt berekend. De beleidswaarde kan ook bepaald worden zonder de marktwaarde te bepalen. Alleen de rekenregels, de algemene parameters voor kostenstijgingen en de mutatiegraad zijn nog (voor een deel) hetzelfde als bij de marktwaardeberekening. Vooralsnog kiezen we er voor om wel de beleidswaarde te beschrijven in de stappen ten opzichte van de marktwaarde. Dit voorkomt dat teksten twee keer opgenomen moeten worden, laat zien welke onderdelen van de berekeningen dubbel gebruikt kunnen worden en geeft partijen de mogelijkheid de verschillende stappen te presenteren en te analyseren. Tegelijkertijd is de waarde van de verschillende stappen relatief. Zou de aanpassing van de disconteringsvoet op een ander punt gebeuren, dan is het waarde-effect van de stappen heel anders.
Modelmatige of rekenkundige benadering berekening beleidswaarde en afslagen
In de volgende paragrafen wordt meer in detail ingegaan op de stappen. In deze paragraaf wordt beschreven hoe die stappen doorlopen moeten worden. De stappen kunnen zowel rekenkundig als modelmatig worden bepaald. De rekenkundige benadering vraagt om een complex algoritme waarin van alle relevante kasstromen zowel het verschil van de kasstroom zelf, als het verschil in de eindwaarde van die kasstroom wordt bepaald.
In deze paragraaf wordt de modelmatige benadering beschreven. De waarden uit de verschillende stappen 0 tot en met 5 worden daarbij aangeduid als W0, W1, W2, W3, W4 en W5.
•
W0: De marktwaarde in verhuurde staat in stap 0 is, zowel in de basisversie als in de full versie, het maximum van de marktwaarde in een doorexploiteer- en in een uitpondscenario (indien een uitpondscenario is toegestaan).
•
W1: Om de waarde in stap 1 te berekenen moeten de volgende modelmatige instellingen aangepast worden:
○
Kies doorexploiteren als scenario dat de waarde bepaalt.
○
Hef de correctie van de marktwaarde naar minimaal € 0 op.
○
Pas de eeuwigdurende benadering toe door de kasstromen vanaf jaar 15 door te laten lopen tot en met jaar 60.
○
Pas vervolgens geen eindwaardeberekening toe.
○
Stel de overdrachtskosten in op 0%.
○
De omvang van de af- of opslag voor beschikbaarheid is dan gelijk aan W0 minus W1.
•
W2: Om vervolgens de waarde in stap 2 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model aangezet worden:
○
Hanteer de huren conform beleidsscenario. Rekenen met de streefhuur en niet met de markthuur bij mutatie en pas de specifieke boveninflatoire huurverhoging voor de contracthuren van de beleidswaarde toe. (zie voor de huurverhoging de paragraaf over 9.2.3.2. over huurontwikkeling contracthuur).
○
Pas de correctie erfpacht conform het beleidsscenario toe (bij erfpacht kan die correctie afwijken van de correctie voor de marktwaarde).
○
De omvang van de af- of opslag voor betaalbaarheid is dan gelijk aan W1 minus W2.
•
W3: Om vervolgens de waarde in stap 3 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
○
Hanteer onderhoud conform beleidsscenario. Dit impliceert de volgende zaken:
•
Het model rekent met de onderhoudsbegroting per jaar conform het beleid. Voor zover geen onderhoudsbegroting beschikbaar is, kan gewerkt worden met onderhoudsnormen.
•
Dit onderhoudsbedrag is inclusief mutatieonderhoud. Mutatieonderhoud moet daarom in de beleidswaarde berekening op nul worden gezet.
•
Pas indien nodig achterstallig onderhoud aan. Dit bedrag kan in een beleidsscenario afwijken van een in het marktwaardescenario opgevoerd bedrag. Hierin worden ook de verplichtingen voor EFG-labels opgenomen.
•
Minimum van markt of beleidsonderhoud is niet meer van toepassing.
○
De omvang van de af- of opslag voor kwaliteit is dan gelijk aan W2 minus W3.
•
W4: om de waarde in stap 4 te berekenen moeten de volgende instellingen aanvullend in het model worden aangezet:
○
Hanteer beheer conform beleidsscenario. Dit impliceert:
•
Het model rekent met een bedrag voor beheer per vhe per jaar conform het beleid.
•
In de beleidswaarde vervangt deze post meerdere posten in de marktwaarde, namelijk beheerkosten én de posten belastingen, heffingen en verzekeringen en overige zakelijke lasten (paragraaf 5.2.6.4). De laatste posten moeten daarom op nul gezet worden.
○
De omvang van af- op opslag voor beheer is dan gelijk aan W4 minus W3.
•
W5: om de waarde in stap 5 te berekenen moet de volgende instelling in het model aanvullend worden aangezet:
○
Vervang de marktdisconteringsvoet door de sociale disconteringsvoet.
○
De omvang van af- op opslag voor disconteringsvoet is dan gelijk aan W5 minus W4.
De uitkomst van de laatste stap is tevens de beleidswaarde en de vergelijking W5 = W0 – afslag beschikbaarheid – afslag betaalbaarheid – afslag kwaliteit – afslag beheer zal sluitend zijn.
Let op: de volgorde van de stappen is van belang. Wijziging in de volgorde leidt voor afslagen tot een ander resultaat.
Let op:
Hou rekening met het feit dat de boveninflatoire opslag huurontwikkeling voor de beleidswaarde vrij kan worden opgevoerd mits deze opslag kleiner of gelijk is aan in de tabel 24 van dit handboek opgenomen opslagen. Zie hiervoor paragraaf 5.2.7 van dit handboek.
Let op:
Voor de beleidswaarde geldt dat de overdrachtskosten 0 zijn. Het effect van geen overdrachtskosten komt tot uitdrukking in de afslag beschikbaarheid. Dit impliceert dat deze afslag negatief kan zijn als de marktwaarde voorkomt uit het doorexploiteerscenario.
20.2.1
Stap 0: marktwaarde in verhuurde staat
Het startpunt voor het bepalen van de beleidswaarde is de marktwaarde in verhuurde staat (kosten koper) conform balans in de jaarrekening, onderscheiden naar DAEB-TI, niet-DAEB-TI en geconsolideerde verbindingen. Dit kan zowel een basis als een full versie betreffen.
20.2.2
Stap 1: beschikbaarheid (doorexploiteren)
Voor de gehele woongelegenhedenportefeuille wordt het doorexploiteerscenario uit de marktwaardeberekening afgedwongen én wordt in het doorexploiteerscenario de berekening van de exploitatie conform de eeuwigdurende benadering afgedwongen. Daarnaast worden in deze stap de overdrachtskosten op 0 gezet (zie tabel 74 in paragraaf 9.2.7).
Let op: Indien de berekende marktwaarde negatief is en dus volgens het voorschrift op 0 gesteld is, dan moet in deze stap een aanvullende correctie plaatsvinden gelijk aan de ongecorrigeerde negatieve marktwaarde.
Benadering eeuwigdurende exploitatie
In het doorexploiteerscenario wordt een exploitatie verondersteld op basis van doorexploiteren met een voortdurende looptijd. Pas de eeuwigdurende benadering toe door de kasstromen vanaf jaar 15 door te laten lopen tot en met jaar 60. Er wordt vervolgens in jaar 60 geen eindwaarde ingerekend.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 0 is de afslag voor beschikbaarheid.
20.2.3
Stap 2: betaalbaarheid (huur)
Met de uitkomst van stap 1 als uitgangspunt wordt in deze stap in het doorexploiteerscenario de markthuur vervangen door streefhuur (ook wel beleidshuur) en wordt in deze stap het eigen beleid voor de jaarlijkse huurontwikkeling verwerkt, rekening houdend met de kaders vanuit wetgeving.
20.2.3.1
Streefhuur
De streefhuur wordt net als de markthuur op vhe-niveau vastgelegd in de objectgegevens. De streefhuur is de huur die bij mutatie van huurder wordt vastgesteld conform beleid van de corporatie en rekening houdend met wet- en regelgeving. De streefhuur is logischerwijs gelijk aan de streefhuur die ook in de meerjarenkasstroombegroting (dPi) wordt gehanteerd.
Daarnaast gelden de volgende uitgangspunten:
1.
De streefhuur wordt, voor het berekenen van de huur bij mutatie, op dezelfde wijze geïndexeerd als de markthuur in de marktwaardeberekening, dat wil zeggen met de prijsinflatie (zie paragraaf 5.2.7). Als er in de full-versie gebruik is gemaakt van de vrijheidsgraad markthuurstijging, om af te wijken van de reguliere prijsinflatie, wordt deze inflatiereeks niet overgenomen voor de beleidswaarde.
2.
Als de voor gereguleerde woningen opgevoerde streefhuur hoger is dan de maximale huur conform het WWS, dan moet de streefhuur neerwaarts gecorrigeerd worden naar deze maximale huur conform het WWS.
3.
Het is mogelijk dat de opgevoerde contracthuur hoger is dan de streefhuur en/of de maximale huur volgens het WWS. Dit roept de vraag op hoe om te gaan met deze situatie.
•
Alleen als de contracthuur van een gereguleerde woning bij aanvang hoger is dan de maximale huur volgens het WWS, dan moet bij aanvang gerekend worden met de lagere maximum huur volgens het WWS.
•
In situaties waarin de streefhuur van gereguleerde woning lager is dan de contracthuur, maar de contracthuur lager is dan de maximale huur, dan wordt met de contracthuur als aanvangshuur gerekend en niet met de lagere streefhuur.
•
Voor vrijesectorwoningen wordt in het geval de contracthuur hoger is dan streefhuur sowieso altijd met de contracthuur als aanvangshuur gerekend. Huuraanpassing vindt dan pas bij mutatie plaats.
4.
Het streefhuurbeleid bij DAEB woongelegenheden dient ook rekening te houden met de liberalisatiegrens als bovengrens. Uitgangspunt is dat de beleidswaarde van DAEB woongelegenheden blijft aansluiten bij het doorverhuren van de woongelegenheid als DAEB woning. Zodat op portefeuilleniveau het aantal DAEB woningen ook structureel blijft aansluiten aan uitgangspunten in prestatieafspraken. Daarbij past een streefhuur die niet hoger is dan de liberalisatiegrens.
Daarom is voorgeschreven dat de geïndexeerde streefhuur van een DAEB woning in enig jaar niet hoger mag zijn dan de geïndexeerde liberalisatiegrens in dat jaar.
•
Dit uitgangspunt geldt alleen voor woningen in de DAEB-tak. Woningen in de niet-DAEB tak (gereguleerd en geliberaliseerd) hebben logischerwijs een streefhuur die boven de liberalisatiegrens ligt.
•
Voor de duidelijkheid: deze aftopping geldt voor de streefhuren en niet voor de contracthuren. Er zijn situaties mogelijk waarbij de contracthuur van een nog niet gemuteerde DAEB woning boven de liberalisatiegrens uitkomt
20.2.3.2
Huuraanpassing contracthuren gereguleerde woningen in beleidswaarde
De stijging van de contracthuur van gereguleerde woningen wordt in de beleidswaarde bepaald op basis van de grondslag looninflatie (voor de jaren 2023–2025) óf prijsinflatie (vanaf 2026) van het voorgaande jaar, en een opslag op deze grondslag, zoals ook bij de marktwaarde gebeurt.
Mede door het huursombeleid wijkt het eigen beleid van de corporatie veelal af van de stijging zoals bepaald in de marktwaarde. In deze stap kan daarom in de beleidswaarde een lagere huurstijging worden gekozen dan is opgenomen in bovenstaande door een lagere opslag op te voeren. De in tabel 23 uitgewerkte huurindexen voor de marktwaarde gelden nog wel als maximum van de toegestane huurstijging.
Ter info:
De Nationale Prestatieafspraken15 die Aedes, Woonbond, VNG en de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening hebben gesloten, leiden tot een forse verandering van het kader met betrekking tot het huurbeleid voor Woningcorporaties. Voor de jaren 2023, 2024 en 2025 is namelijk afgesproken dat de jaarlijkse CAO-loonontwikkeling minus 0,5% de ruimte voor de jaarlijkse huursomstijging gaat begrenzen. Voor de laatste twee jaar van de prognose is de inflatie weer het ijkpunt. Rekening houdend met deze afspraken en de wettelijke kaders, bepaalt de corporatie zijn huurbeleid en de daaruit voortvloeiende huurraming.
De huuropslag is qua inrichting onderdeel van de aanvullende objectgegevens op complexniveau van een VHE zoals opgenomen in tabel 5 in paragraaf 5.1. Daarbij gelden de volgende regels:
•
Indien geen opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde zijn opgevoerd, dan gelden de opslagen uit tabel 23. De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabellen 23.
•
De opslagen huurverhoging voor de beleidswaarde mogen niet groter zijn dan de opslagen voor de marktwaarde in tabel 23. Indien een opslag wel boven dit maximum uitstijgt, dan moet gerekend worden met de opslag uit tabellen 23.
•
Het is toegestaan negatieve opslagen voor de huurverhoging door te voeren. Dit impliceert dat het huurbeleid van de corporatie een huurverhoging toepast die lager is dan de looninflatie (voor reguleerde woningen 2023–2025) of prijsinflatie (voor gereguleerde woningen vanaf 2026).
Als gevolg van de huuropslag is het mogelijk dat contracthuren van nog niet gemuteerde woongelegenheden uit kunnen stijgen boven de liberalisatiegrens. Wel blijft voor gereguleerde woongelegenheden gelden dat de contracthuur niet hoger kan zijn dan de (geïndexeerde) streefhuur of geïndexeerde maximale huur volgens het WWS.
20.2.3.3
Huuraanpassing geliberaliseerde woningen in beleidswaarde
De huuraanpassing van geliberaliseerde woningen is in de beleidswaarde gelijk aan de huurindexen in de marktwaarde voor geliberaliseerde woningen zoals opgenomen in tabel 24.
20.2.3.4
Correctie erfpacht
Indien in stap 0, dus bij het bepalen van de marktwaarde, een correctie voor erfpacht is opgenomen die niet, of niet geheel, van toepassing is in het doorexploiteerscenario in combinatie met de (sociale) streefhuur, dan mag dit in deze stap worden gecorrigeerd. Zowel voor de markt- als voor de beleidswaarde wordt deze correctie doorgaans extracomptabel bepaald. Het is bijvoorbeeld denkbaar dat bij het extracomptabel bepalen van de correctie erfpacht bij de marktwaarde rekening is gehouden met verschuldigde erfpacht suppletie vanwege het omzetten van sociale naar vrije sector huurwoningen. In het beleidsscenario geldt deze suppletie niet.
Bij wijze van voorbeeld:
•
Stel dat voor de marktwaarde berekening een correctie is opgevoerd van € 10.000,–
•
Voor de beleidswaarde is deze correctie lager en gelijk aan € 8.000,–
•
Deze correcties gelden per definitie als NCW op prijspeil 31-12-2023
•
Dit leidt tot een neerwaartse correctie van erfpacht met € 2.000,– en resulteert in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde van € 2.000.-.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 1 is de afslag voor betaalbaarheid.
20.2.4
Stap 3: kwaliteit (onderhoud)
Het eigen onderhoudsbeleid kan afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde marktnormen. In deze stap worden de componenten instandhoudingsonderhoud en mutatieonderhoud uit de DCF-berekening vervangen door een nominale (gecorrigeerd voor inflatie) eigen onderhoudsbegroting. De onderhoudsbegroting is gebaseerd op de langjarige onderhoudscyclus van het object op basis van instandhouding, voortvloeiend uit de door de corporatie vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting, voordat er correcties als gevolg van clustering vanwege ingrijpende verbouwing zijn verwerkt. In voorgaande jaren moest de gehele begroting omgerekend worden naar één norm in de beginperiode. Met de overgang naar een exploitatieperiode van 60 jaar kunnen de bedragen per jaar variëren conform de onderliggende onderhoudsbegroting. Voor die perioden en gevallen waarin geen onderhoudsbegroting beschikbaar is, kan een onderhoudsnorm gehanteerd worden. De definitie is nog steeds gelijk met voorgaande jaren. De onderhoudskosten in de onderhoudsbegroting dienen geïndexeerd te worden met de bouwkostenstijging (conform paragraaf 4.3).
20.2.4.1
Definitie onderhoud
De definitie van onderhoud vanuit eigen beleid is gelijk aan de definitie gehanteerd in de post ‘lasten onderhoudsactiviteiten’ in de functionele winst en verliesrekening in de rubriek ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’, met uitzondering van het deel dat betrekking heeft op de zogenaamde ingrijpende verbouwing. Een toelichting van deze definitie is opgenomen in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de onderhoudsnorm wordt bepaald vanuit de lange termijn horizon van de meerjarenonderhoudsbegroting. Het kan dus zijn dat de onderhoudsnorm ten behoeve van de beleidswaarde door de lange horizon afwijkt van het onderhoudsniveau in de winst en verliesrekening.
20.2.4.2
Achterstallig onderhoud
De waardering van de marktwaarde bevat de mogelijkheid tot het opnemen van achterstallig onderhoud. Dit is opgevoerd in combinatie/relatie tot de jaarlijkse onderhoudsnorm in de marktwaarde. Wanneer de corporatie haar langjarige beleidsonderhoud opvoert kan dit tot mogelijke dubbelingen leiden, wanneer het eigen onderhoudsbeleid elementen bevat die reeds in de waardering onder achterstallig onderhoud zijn gecorrigeerd op de waarde. De corporatie dient in dat geval de post achterstallig onderhoud te corrigeren voor elementen die reeds in beleidsonderhoudsbegroting zijn opgenomen.
Bij wijze van voorbeeld:
•
Stel dat voor de marktwaarde een bedrag aan achterstallig onderhoud is opgenomen van € 12.000.-.
•
Stel dat deze kosten deels in de onderhoudsnorm voor beleid zijn opgenomen, en dat voor het beleidsscenario een bedrag van € 9.000,– geldt voor achterstallig onderhoud.
•
Beide bedragen gelden per definitie als NCW op prijspeil datum 31-12-2023.
•
Deze gegevens leiden tot een neerwaartse correctie van achterstallig onderhoud met € 3.000,– en resulteert daarmee in een opwaartse bijstelling van de beleidswaarde met € 3.000.-.
20.2.4.3
EFG-labels
In deze stap worden ook de verplichtingen voor EFG-labels opgenomen. Door wetgeving wordt de verhuring beperkt. Daarom wordt een standaardverplichting aan het achterstallig onderhoud toegevoegd voor een woning met een E, F of G label. Corporaties dienen hierbij de meest recente beschikbare informatie te gebruiken voor het label. Voor woongelegenheden waarvoor de corporatie geen energielabel beschikbaar heeft en voor monumenten, dient geen verplichting ingerekend te worden. De verplichting per label per vhe is weergegeven in onderstaande tabel. Hiervan mag niet afgeweken worden. De bedragen zijn ontleend aan de berekeningen ten bate van de doorrekening van de Nationale Prestatieafspraken14https://www.rijksoverheid.nl/documenten/kamerstukken/2023/06/16/kamerbrief-over-financiele-haalbaarheid-investeringen-corporaties-en-lokale-prestatieafspraken-2023 en dienen per prijspeil van het moment van waardering opgenomen te worden. Voor zover in de meerjarenonderhoudsbegroting al kosten zijn opgenomen voor het uitfaseren van deze labels, dienen deze in mindering gebracht te worden. Bij het opstellen van een meerjarenbegroting dient deze verplichting geëlimineerd te worden in het jaar waarin de betreffende woning wordt verbeterd/gesloopt.
E
€ 4.820
€ 2.060
F
€ 8.960
€ 3.720
G
€ 15.210
€ 6.410
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 2 is de afslag voor kwaliteit.
20.2.5
Stap 4: beheer
De beheerkosten kunnen afwijken van de in de marktwaarde gehanteerde beheernormen. Deze stap vervangt de hierna genoemde componenten uit de DCF-berekening, met één norm die aansluit bij de langjarige kosten voor beheer:
•
Beheerkosten
•
Belastingen
•
Verzekeringen
•
Overige zakelijke lasten
Definitie beheer
De beheerkosten voor de beleidswaarde zijn gedefinieerd op basis van het totaal van de posten ‘Lasten verhuur en beheeractiviteiten’ en ‘Overige directe operationele lasten exploitatiebezit’. Dit zijn vastgoed gerelateerde beheerkosten als onderdeel van het ‘Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille’. De definitie van beheer beleidswaarde wordt toegelicht in bijlage 1 van dit handboek.
Let op: de beheernorm wordt bepaald met een inschatting van het langjarige niveau. Dit komt in beginsel overeen met de laatste jaarrekening. Belangrijk is wel dat het niveau representatief dient te zijn als langjarige toekomstige beheernorm. In geval van incidentele lasten of voorziene structurele verandering ten opzichte van de laatste jaarrekening, dient dit te worden gecorrigeerd.
Let op: omdat de beleidsnorm voor onderhoud inclusief technisch beheer is, moet voor de beheerkosten conform beleid alleen rekening gehouden worden met de kosten van administratief beheer conform beleid. Zie daarvoor ook paragraaf 5.2.6.3 waarin de splitsing van deze kosten in de marktwaardering is beschreven en de definities in bijlage 1.
Let op: In het kader van een nauwkeurige bepaling van de beleidswaarde is essentieel dat kosten zo goed mogelijk worden toegerekend naar de verschillende activiteiten.
Medewerkers die een specifieke functie binnen de organisatie bekleden, kunnen in de praktijk ook binnen andere activiteiten (al dan niet meer operationele) werkzaamheden verrichten. De toerekening aan de diverse onderscheiden activiteiten, dient te zijn gebaseerd op een zo goed mogelijk benadering van de daadwerkelijke omvang van de inzet per activiteit, daarbij rekening houdend met aard en omvang van de organisatie.
Voorbeeld: een bestuurder bij een kleine corporatie kan deels vastgoedgerelateerde activiteiten verrichten waardoor het niet vanzelfsprekend is dat alle kosten als indirect worden geclassificeerd en daarmee buiten de beleidswaarde vallen. Zie voor nadere duiding de toelichting ‘Beheer in de beleidswaarde’ in bijlage 1 Definities.
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 3 is de afslag voor beheer.
20.2.6
Stap 5: disconteringsvoet
Om de kosten en risico’s van het verhuren van corporatievastgoed beter te waarderen wordt in deze stap de marktdisconteringsvoet vervangen door een sociale disconteringsvoet. De onderbouwing van de disconteringsvoet wordt jaarlijks (in oktober) gepubliceerd op de website van de Autoriteit Wonen. De hoogte van de te hanteren disconteringsvoet is weergegeven in onderstaande tabel.
DAEB
4,11%
Niet-DAEB
4,60%
Het verschil van de uitkomst van deze stap met de uitkomst uit stap 4 is de opslag voor disconteringsvoet.
De uitkomst van deze laatste stap is de beleidswaarde.
20.2.7
Aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Voor het berekenen van de beleidswaarde zijn de in onderstaande tabel opgenomen aanvullende objectgegevens nodig.
Tabel 75: aanvullende objectgegevens voor berekening beleidswaarde
Streefhuur
De streefhuur in euro per maand per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2023
Onderhoud conform beleid
Het onderhoud conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2023
Beheer conform beleid
Het beheer conform beleid per jaar per verhuureenheid op datum prijspeil 31-12-2023
Opslag huurverhoging contracthuren beleidswaarde
De opslag op de loonindex (2023–2025) of prijsinflatie (vanaf 2026) voor gereguleerde VHE’s.
Opslag mag niet hoger zijn dan de opslag voor de marktwaardering uit tabel 23 in paragraaf 5.2.7.11
Correctie erfpacht in beleidsscenario
Indien in de berekening voor de marktwaarde een correctie als gevolg van erfpacht is opgevoerd, dan kan die voor de beleidswaarde afwijken bijvoorbeeld omdat geen erfpacht suppletie voor omzetten naar vrije sector huurwoning nodig is.
De contante waarde op peildatum 31-12-2023 van toekomstige erfpachtverplichtingen in het beleidsscenario (zie paragraaf 5.2.17 voor toelichting).
Achterstallig onderhoud in beleidsscenario
Indien van toepassing, het bedrag op peildatum 31-12-2023 waarmee het achterstallig onderhoud kan worden verholpen conform het gevoerde beleid.
1 in paragraaf 9.2.3.2 wordt ingegaan op de voorwaarden die gesteld zijn aan de boveninflatoire opslag huurverhoging.
20.2.8
Overdrachtskosten beleidswaarde
In onderstaande tabel zijn de overdrachtskosten voor de beleidswaarde opgenomen.
Tabel 76: overdrachtskosten beleidswaarde.
Overdrachtsbelasting
0%
Overige aankoopkosten
0%
Totale overdrachtskosten
0%
20.2.9
Nadere toetsing beleidswaarde
•
In tegenstelling tot marktwaarderingen is een negatieve beleidswaarde mogelijk voor woongelegenheden. Voor de beleidswaarde van woongelegenheden is het daarom niet toegestaan negatieve beleidswaarden te corrigeren naar € 0,–.
Voor alle niet-woon categorieën (parkeren, BOG-MOG-ZOG etc.) is de beleidswaarde gelijk aan de marktwaarde. De minimale waarde voor deze categorieën is daarom € 0,–.
Bijlage
3
bij artikel 16 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
(verslagjaar 2023)
Bijlage
4
bij artikel 17 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (verslagjaar 2023)
Accountantsprotocol
Datum 20 september 2023
Inhoud
1.
Algemeen
2
Belangrijke wijzigingen
2
Doel
3
Onderzoeksobjecten
3
De accountantsrapportages
4
Verslaggeving woningcorporaties en procedures
4
Duurzaamheidsverslaggeving
4
2.
Rubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
4
2.1
Doel
4
2.2
Wet- en regelgeving die specifiek van toepassing is
4
2.3
Materialiteit (betrouwbaarheid en nauwkeurigheid)
5
2.4
Controleverklaring
5
3.
Rubriek B: het assurance-rapport met betrekking tot de naleving van specifieke wet- en regelgeving in de dVi over het verslagjaar
5
3.1
Doel
5
3.2
Regelgeving die specifiek van toepassing is
5
3.3
Materialiteit
5
3.4
Oordelen in het assurance-rapport
6
3.5
Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving
6
4.
Rubriek C: het assurance-rapport met betrekking tot de dVi over het verslagjaar (cijfermatige verantwoording) 16
De Autoriteit woningcorporaties (Aw) steunt bij het uitvoeren van de toezichtstaken op de controlewerkzaamheden van de accountants bij woningcorporaties1Waar in het protocol gesproken wordt over woningcorporaties, worden toegelaten instellingen volgens artikel 19 van de Woningwet bedoeld.. Het accountantsprotocol beschrijft de minimale werkzaamheden van de accountants bij woningcorporaties.
Het accountantsprotocol wordt jaarlijks geactualiseerd. Dit gebeurt op basis van onder andere aangepaste wet- en regelgeving, gewijzigde inzichten, actuele ontwikkelingen en risico inschattingen. De controlewerkzaamheden beschreven in rubriek B en C zijn beperkt gewijzigd voor verslagjaar 2023.
Ook vervallen voor verslagjaar 2023 de controlewerkzaamheden van de huursombenadering in rubriek C weer.
Verder zijn door het hele accountantsprotocol tekstuele wijzigingen doorgevoerd en is de presentatie aangepast voor betere leesbaarheid.
Rubriek A inzake de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
De Aw stelt geen specifieke eisen aan de controle van de jaarrekening. Rubriek A van het accountantsprotocol is feitelijk een samenvatting van de wet- en regelgeving die van toepassing is op de jaarrekening van woningcorporaties en op de controle door accountants bij woningcorporaties.
Rubriek B inzake het assurance-rapport over de naleving van specifieke wet- en regelgeving
In rubriek B vervalt de accountantscontrole op het onderdeel ‘goedkeuring vervreemding woongelegenheden en maatschappelijk vastgoed aan derden, voor woongelegenheden niet zijnde aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en woningcorporaties, voor maatschappelijk vastgoed niet zijnde aan huurders en woningcorporaties’. Dit specifieke rechtmatigheidsonderdeel komt niet meer voor in de dVi-informatie.
Rubriek C inzake het assurance-rapport over de cijfermatige informatie in de dVi
In onderdeel 10 (onderdeel dVi 5.3) is de opzet van de dVi-informatie over bezoldiging van topfunctionarissen en overige medewerkers (voor zover de WNT dit vereist) aangepast. De dVi-informatie voor dit onderdeel is teruggebracht naar de kern, waarbij corporaties alleen rapporteren over het toepasselijke bezoldigingsmaximum en verantwoorden of de woningcorporatie in het verslagjaar aan de vigerende bepalingen bij en krachtens de WNT heeft voldaan.
Het voorliggende accountantsprotocol over het verslagjaar sluit aan bij de nummering in de dVi.
Doel
Volgens artikel 37 van de Woningwet geeft een woningcorporatie een registeraccountant of een accountant-administratieconsulent opdracht tot onderzoek met betrekking tot de volgende drie objecten:
Een verklaring over de getrouwheid van de jaarrekening. Volgens standaard 720 (NV COS) geeft deze verklaring ook een oordeel over de verenigbaarheid van dat bestuursverslag met die jaarrekening.
b.
Een assurance-rapport over het volkshuisvestingsverslag3In dit accountantsprotocol wordt geen afzonderlijk assurance-rapport gevraagd met betrekking tot het volkshuisvestingsverslag. Is het volkshuisvestingsverslag opgenomen in het bestuursverslag? Dan loopt dit wel mee in de toets zoals bedoeld onder a op deze pagina. en het overzicht, zoals bedoeld in artikel 36a, lid 4 van de Woningwet.
c.
Een verslag over het onderzoek, zoals bedoeld in artikel 37, lid 1 van de Woningwet. Dit verslag stelt de accountant op voor het bestuur en de raad van commissarissen. Hierbij maakt de accountant ten minste melding van zijn bevindingen met betrekking tot de betrouwbaarheid en continuïteit van de geautomatiseerde gegevensverstrekking.
Volgens artikel 37, lid 4 van de Woningwet, stelt bijlage 4 van de Rtiv voorwaarden aan de werkzaamheden van de accountants van de woningcorporaties. Dit accountantsprotocol is de invulling hiervan. Doel van dit accountantsprotocol is om instructies te geven voor de werkzaamheden en rapportages van de accountant.
Het accountantsprotocol is getoetst op uitvoerbaarheid door de werkgroep Controleprotocollen (COPRO) van de NBA. COPRO heeft het oordeel ‘Uitvoerbaar’ gegeven.
Bij een fusie (in het verslagjaar) tussen woningcorporaties is er overleg tussen de Aw, de betrokken woningcorporaties en de accountant. Dit overleg gaat over de toepassing van het accountantsprotocol en de tekst van de assurance-rapporten.
Onderzoeksobjecten
De onderzoeksobjecten voor de accountantswerkzaamheden bij woningcorporaties zijn:
•
De jaarrekening en het bestuursverslag.
•
De verantwoordingsgegevens over het verslagjaar op het terrein van de naleving van specifieke wet- en regelgeving. Dit is in de vorm van de dVi.
•
De verantwoordingsgegevens over het verslagjaar op het terrein van de cijfermatige verantwoording. Dit is in de vorm van de dVi.
Deze onderzoeksobjecten en de accountantswerkzaamheden die daaraan zijn gekoppeld, worden in dit accountantsprotocol behandeld in de rubrieken A, B en C. Hierbij zijn de verdere doelstellingen per onderdeel uitgewerkt en vindt u de regelgeving die hierop specifiek van toepassing is. Verder worden per onderdeel verdere aanwijzingen voor de werkzaamheden van de accountant benoemd. Zie hiervoor hoofdstuk 2 tot en met 4.
De accountantsrapportages
De accountantswerkzaamheden met betrekking tot de onderzoeksobjecten leiden tot een aantal accountantsrapportages. Deze vindt u op de website van de NBA.
De accountant levert de volgende rapportages:
A.
Een controleverklaring over de jaarrekening en het jaarverslag van de woningcorporatie. Hiervoor gebruikt de accountant de tekst zoals opgenomen op de website van de NBA.
B.
De accountant verstrekt een assurance-rapport over de naleving van de specifieke wet- en regelgeving zoals opgenomen in de dVi. Deze werkzaamheden zijn aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht met een redelijke mate van zekerheid volgens standaard 3000A (NV COS). De accountant gebruikt voor het assurance-rapport de tekst zoals opgenomen op de website van de NBA.
C.
De accountant verstrekt een assurance-rapport over de cijfermatige verantwoording over het verslagjaar, inclusief de verantwoording over de woningtoewijzingen en de WNT. Deze werkzaamheden zijn aan te merken als het uitvoeren van een assurance-opdracht met een redelijke mate van zekerheid volgens standaard 3000A (NV COS). De accountant gebruikt voor het assurance-rapport de tekst zoals opgenomen op de website van de NBA.
Volgens artikel 38 van de Woningwet stuurt de woningcorporatie jaarlijks vóór 1 juli de jaarrekening, het bestuursverslag en volkshuisvestingsverslag, de controleverklaring, de assurance-rapporten en het accountantsverslag aan de verantwoordelijke minister.
Duurzaamheidsverslaggeving
Eind november 2022 is de Europese richtlijn duurzaamheidsrapportage door de EU aangenomen. Deze richtlijn is ook bekend als de Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD). De CSRD verplicht ondernemingen (waarop Titel 9 van boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing is) om te rapporteren over niet-financiële informatie, zoals impact op het milieu en het sociale domein. Woningcorporaties zijn vaak georganiseerd als stichting of vereniging. Zij worden (vooralsnog) niet gezien als ‘ondernemingen’ op grond van de richtlijn voor jaarverslaggeving. Daarom is de CSRD vooralsnog niet van toepassing voor woningcorporaties.
2
Rubriek A: de controleverklaring met betrekking tot de jaarrekening en het bestuursverslag
Nagaan of het bestuursverslag, voor zover de accountant dat kan beoordelen, is opgesteld in overeenstemming met de vereisten uit artikel 30 van het Btiv. En nagaan of deze met de jaarrekening verenigbaar is en geen materiële afwijkingen heeft, in overeenstemming met standaard 720 (NV COS).
•
Nagaan of in de toelichting bij de jaarrekening de gebeurtenissen na balansdatum zijn vermeld.
De accountant geeft de uitslag van zijn onderzoek van de eerste 2 punten weer in een controleverklaring. Daarbij houdt de accountant rekening met de overige bij of volgens de wet gestelde eisen.
Voor de uitkomst van het onderzoek bij het 3e punt mag de accountant volstaan met de vermelding van de gebleken tekortkomingen in de paragraaf ‘overige bij of krachtens de wet gestelde eisen’ in de controleverklaring.
2.2
Wet- en regelgeving die specifiek van toepassing is
Werkzaamheden ten aanzien van het bestuursverslag bij de jaarrekening:
•
De controle van de accountant of het bestuursverslag volgens de bepalingen van artikel 391 BW 2 is opgesteld. En of deze met de jaarrekening verenigbaar is.
•
Of het bestuursverslag in het licht van de gekregen kennis en begrip tijdens het onderzoek van de jaarrekening wat betreft de rechtspersoon en zijn omgeving materiële onjuistheden bevat.
Bij de controle past de accountant de algemene (voor de jaarrekeningcontrole geldende) betrouwbaarheids- en nauwkeurigheidsnormen toe. Het is de verantwoordelijkheid van de accountant om deze normen te bepalen, met inachtneming van wat hierover in de NV COS is opgenomen. Voor de werkzaamheden die volgen uit de Regeling Controleprotocol WNT, is de materialiteit die in dat protocol is opgenomen van toepassing.
2.4
Controleverklaring
Voor de controleverklaring gebruikt de accountant de tekst die is opgenomen op de website van de NBA.
3
Rubriek B: het assurance-rapport met betrekking tot de naleving van specifieke wet- en regelgeving in de dVi over het verslagjaar
3.1
Doel
Het doel van de werkzaamheden van de accountant die leiden tot een assurance-rapport is om een redelijke mate van zekerheid te geven over de nauwkeurigheid4De term nauwkeurigheid vervangt de oude term juistheid, zie standaard 315.A190 (NV COS). en volledigheid van de opgave in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen) van de dVi.
De accountant controleert of de verantwoording over de onderwerpen die in paragraaf 3.5 van dit protocol staan nauwkeurig en volledig is. Dit houdt in dat de accountant toetst of aan de relevante onderdelen van de wet- en regelgeving is voldaan. De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is.
3.2
Regelgeving die specifiek van toepassing is
Voor zover deze niet al in de betreffende paragraaf van dit protocol specifiek zijn benoemd, is de volgende regelgeving en toelichtingen van toepassing op de werkzaamheden van de accountant:
Veelgestelde vragen wat betreft gebruik financiële derivaten door woningcorporaties.
3.3
Materialiteit
De materialiteit voor de verschillende onderdelen in rubriek B (zie paragraaf 3.5) staat in het onderstaande schema.
1
Onderdeel verstrekken van vermogen aan verbindingen
Garantstellingen aan verbindingen
2
X
X
3
X
X
X
4
X
5
X
1 Een materialiteit van 0% geldt, in die zin dat de uitkomst goed (geen afwijking van regelgeving), fout (wel afwijking van regelgeving) of onzeker (onzekerheid over de afwijking van de regelgeving) is.
2 De algemene materialiteit die geldt voor de jaarrekeningcontrole.
3 Dit betekent dat de accountant alle geconstateerde afwijkingen bij deze onderdelen toelicht in een aparte paragraaf in het assurance-rapport (‘Overige aangelegenheden’). Ook als dit geen invloed heeft op het afgegeven oordeel.
4 Voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden controleert de accountant alle aanbestedingen groter dan € 300.000. Voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed controleert de accountant alle aanbestedingen groter dan € 1.000.000.
3.4
Oordelen in het assurance-rapport
Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 5 onderdelen. De accountant verstrekt per onderdeel een afzonderlijk oordeel. De accountant omschrijft en onderbouwt een afwijkend oordeel in het assurance-rapport.
3.5
Onderdelen assurance-rapport naleving specifieke wet- en regelgeving
Deze paragraaf beschrijft de controlewerkzaamheden met betrekking tot een aantal specifieke artikelen uit de geldende regelgeving. Het gaat om bepalingen wat betreft:
1.
Het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken van garantstellingen aan verbindingen. Woningwet artikel 21a, lid 2.
2.
Het vervreemden van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders. Btiv artikel 22 en Rtiv artikel 9, 10, 11 en 12a.
Het sluiten van overeenkomsten met derden wat betreft de huur of verhuur van woningen. Btiv, artikel 58.
Over de naleving van deze wettelijke bepalingen heeft de woningcorporatie verantwoording afgelegd in onderdeel 5.1 (Verantwoording naleving specifieke wettelijke bepalingen) van de dVi.
1.
Onderdeel dVi 5.1.1: het verschaffen van vermogen aan verbindingen en het verstrekken van garantstelingen aan verbindingen.
•
De accountant stelt vast dat de verantwoording door de woningcorporatie in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is.
Voor alle vermogensverschaffingen van € 250.000 of hoger stelt de accountant vast dat de vereiste ontheffing is verleend. Dit drempelbedrag geldt alleen voor de controle en de conclusie van de accountant. Voor de woningcorporaties gelden de normale wettelijke bepalingen.
Toelichting
Op grond van artikel 21a, lid 2 van de Woningwet mag de woningcorporatie geen aanvullend vermogen aan verbindingen verschaffen. De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is. Onder verschaffen van vermogen wordt in dit verband onder andere het storten van aandelenkapitaal en/of het verstrekken van een financiering verstaan. Op een andere manier vermogen verschaffen (al dan niet via de rekening courant) zoals via verkapt vermogen, schenkingen en dergelijke is per definitie niet toegestaan.
Duurzame band
Om te bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ hanteert de accountant het volgende kader dat volgt uit de Woningwet, de memorie van toelichting, het BW en de jurisprudentie. Er is sprake van een duurzame band als één of meerdere van de volgende punten van toepassing is:
• De toegelaten instelling stemrechten heeft in de algemene vergadering.
• Er is sprake van een bestuurlijke band of financiële band. Let op: het uitsluitend verstrekken van financiering is niet voldoende om van een duurzame band te kunnen spreken.
• De duurzame band kan uit de statuten van de verbinding worden afgeleid, bijvoorbeeld bij een dochterstichting.
• Er is sprake van een duurzame band zoals bedoeld in artikel 2:24c lid 1 BW. Uit de memorie van toelichting op dat artikel kan worden afgeleid dat er een oogmerk moet bestaan om duurzaam verbonden te zijn. Hiermee wordt een en ander afgebakend ten opzichte van de ‘eenvoudige belegging’.
• Er is sprake van exclusieve invloed op de benoeming van het bestuur van de verbinding.
• Er is sprake is van bezit van 100% van de aandelen.
Onder duurzame band valt niet het alleen hebben van een langdurige contractuele relatie.
Een Vereniging van Eigenaren (VvE) is op grond van artikel 1 van de Woningwet geen verbonden onderneming.
Op grond van artikel 21a, lid 2 van de Woningwet mag de woningcorporatie geen nieuwe of aanvullende garantstellingen verstrekken. Voor garantstellingen die vóór 1 juli 2015 zijn verstrekt, geldt dat woningcorporaties deze alleen mogen inzetten voor activiteiten die voor 1 juli 2015 zijn gestart. Dit geldt ook voor activiteiten waarvan uit schriftelijke stukken die alleen op die werkzaamheden betrekking hebben, blijkt dat de start daarvan al voor 1 juli 2015 was voorgenomen. De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.1 van de dVi nauwkeurig en volledig is. De accountant stelt vast dat er in het verslagjaar door de woningcorporatie geen nieuwe garantstellingen, zonder ontheffing zijn verstrekt. Onder garantstelling valt hier elke verklaring dat de woningcorporatie aansprakelijk is voor schulden van de verbonden onderneming, anders dan vermindering van de waarde van het gestorte aandelenkapitaal of de afgegeven lening. Voor een vernieuwing of verlenging van een bestaande garantstelling heeft een woningcorporatie vooraf ontheffing nodig.
Om te bepalen of er sprake is van een ‘duurzame band’ gebruikt de accountant het kader in de toelichting bij ‘Verschaffen van vermogen aan verbindingen’.
Onderdeel dVi 5.1.3: vervreemding woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning en maatschappelijk vastgoed aan huurders.
•
De accountant stelt vast dat de verantwoording van de woningcorporatie in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig is.
De accountant onderzoekt of de woningcorporatie in het verslagjaar heeft voldaan aan de verkoopregels uit de Woningwet, Btiv en Rtiv. Om te bepalen of een vervreemding valt in deze periode, is de datum van het transport van de onroerende zaak bij de notaris bepalend. Voor de werkzaamheden in deze paragraaf geldt dat er geen onderscheid is tussen vervreemding van bestaande woongelegenheden en de vervreemding van nieuwbouw woongelegenheden.
Om na te gaan of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig is, stelt de accountant vast:
•
Dat wanneer woongelegenheden zijn verkocht aan natuurlijke personen voor eigen bewoning voor een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of meest actuele WOZ-waarde, er is voldaan aan artikel 23 van het Btiv. Vervreemdingen waarbij goedkeuring als bedoeld in de Woningwet artikel 27, lid 1, aanhef en onderdeel niet is vereist, zijn in het geval van vervreemdingen aan natuurlijke personen voor eigen bewoning onder andere afhankelijk van de hoogte van het kortingspercentage. In sommige gevallen is daarbij de hoogte van het huishoudinkomen van belang. Als dit van toepassing is, betrekt de accountant dit laatste punt bij de werkzaamheden. Ook stelt de accountant vast of de huishoudinkomenstoets nauwkeurig is uitgevoerd, zoals bepaald in artikel 11 van de Rtiv. Een onderdeel van de werkzaamheden is een gegevensgerichte deelwaarneming op vervreemdingen van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning tegen een prijs lager dan 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of meest recente WOZ-waarde. De accountant bepaalt de omvang van de deelwaarneming op basis van ‘professional judgement’.
•
Dat de regelgeving met betrekking tot de bepaling van de waarde bij verkoop van woongelegenheden aan natuurlijke personen voor eigen bewoning is nageleefd. Dit staat beschreven in artikel 9 van de Rtiv. Een gegevensgerichte deelwaarneming is onderdeel van deze werkzaamheden. Bij verkoopovereenkomsten is een actueel gevalideerd taxatierapport gebruikt dat voldoet aan de vereisten zoals staat in artikel 9 van de Rtiv. Of de meest recente WOZ-beschikking. Het taxatierapport is maximaal 6 maanden geldig, afgezet tegen de datum van de verkoopovereenkomst. Een ouder taxatierapport van maximaal 24 maanden oud mag gebruikt worden als er een markttechnische update is verricht. Deze markttechnische update is maximaal 3 maanden oud. In alle gevallen mag het taxatierapport niet zijn opgesteld door de verkopende makelaar.
•
Dat er bij vervreemding van maatschappelijk vastgoed aan de huurder die direct voorafgaand aan de vervreemding het vastgoed huurde minimaal de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde is betaald en voldoet aan
Voor wat betreft de vervreemding van woongelegenheden zijn de uitzonderingen op de goedkeuringsvereiste als volgt:
• De vervreemding aan een andere woningcorporatie.
• De vervreemding aan een natuurlijke persoon voor eigen gebruik tegen ten minste 90% van de getaxeerde marktwaarde vrij van huur en gebruik of de meest recente WOZ-waarde.
• Als die persoon een bloed- of aanverwant in de eerste graad is van die persoon die hierin zijn hoofdverblijf heeft of zal hebben.
• De vervreemding van vastgoed waarvan de verbonden onderneming eigenaar is of vervreemding van vastgoed waar een verbinding eigenaar van is.
Om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.3 van de dVi nauwkeurig en volledig is stelt de accountant vast of bij vervreemdingen van onroerende zaken (waar geen voorafgaande goedkeuring is vereist) aan de daarvoor geldende voorwaarden is voldaan.
Verkoop onder voorwaarden
In Richtlijn 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving wordt het volgende niet gekwalificeerd als een verkooptransactie volgens Richtlijn 270:
‘Verkoop van een woning door de woningcorporatie met een terugkoopplicht en verkoop met een terugkooprecht tegen een prijs die significant lager is dan de verwachte reële waarde op het terugkoopmoment.’
Dit is omdat de woningcorporatie niet alle belangrijke rechten op economische voordelen en alle belangrijkste risico’s heeft overgedragen aan de koper. Het is belangrijk om te vermelden dat dergelijke transacties in relatie tot de regelgeving wel kwalificeren als verkooptransactie. De ‘normale’ bepalingen wat betreft de correcte toepassing van de kortingspercentages, melding van verkopen en de bepaling van de waarde bij vervreemdingen zijn van toepassing.
3.
Onderdeel dVi 5.1.4: aanbesteding maatschappelijk vastgoed.
•
De accountant stelt vast dat de verantwoording van de woningcorporatie in onderdeel 5.1.4 van de dVi nauwkeurig en volledig is.
De accountant stelt vast dat de woningcorporatie de wet- en regelgeving heeft nageleefd wat betreft de aanbestedingsplicht voor maatschappelijk vastgoed op grond van artikel 51 van de Woningwet. Er is met betrekking tot de aanbesteding van maatschappelijk vastgoed een eis van meervoudige aanbesteding. Dit houdt in dat er minimaal 2 partijen meedingen. De woningcorporatie kan zelf de aanbestedingsvorm kiezen. Dit kan Europees, openbaar of onderhands zijn. De accountant controleert alleen de aanbestedingen boven de € 300.000 per aanbesteding voor het treffen van voorzieningen aan haar gebouwen en hun onroerende en infrastructurele aanhorigheden. En boven € 1.000.000 per aanbesteding voor het doen bouwen van maatschappelijk vastgoed.
De accountant stelt vast dat de verantwoording van de woningcorporatie in onderdeel 5.1.5 van de dVi nauwkeurig en volledig is.
In het reglement financieel beleid en beheer van de corporatie staan de bepalingen voor derivaten. De Aw heeft vastgesteld dat deze bepalingen in overeenstemming zijn met het gestelde in de artikelen 106 tot en met 108 van het Btiv.
Op grond van de artikelen 104 tot en met 108 van het Btiv en artikel 41 en 43 van de Rtiv gelden de bepalingen voor derivaten en beleggingen zowel voor woningcorporaties als dochtermaatschappijen en verbonden ondernemingen. Om te bepalen of de verantwoording in onderdeel 5.1.5 van de dVi nauwkeurig en volledig is, controleert de accountant of de aangegane derivatentransacties in het verslagjaar zijn toegestaan volgens het reglement zoals bedoeld in artikelen 55 en 55a van de Woningwet en artikelen 105, 106 en 107 van het Btiv. De accountant stelt vast dat:
•
Er geen andere derivaten zijn afgesloten dan rentecaps en payer swaps, gericht op het afdekken van opwaartse renterisico’s op bestaande variabele leningen. Voor de payer swaps geldt dat de looptijd niet langer is dan het lopende jaar en de eerstvolgende 9 kalenderjaren daarna. Dit staat in artikel 107, lid 1 sub a van het Btiv. De financiële derivaten alleen zijn aangetrokken in euro’s en van financiële instellingen met minimaal een single A-rating of een daarmee vergelijkbare rating, afgegeven door ten minste 2 van de 3 ratingbureaus Moody’s, Standard and Poor’s en/of Fitch. De minimale rating van tegenpartijen was op het moment van afsluiten van het derivaat minimaal single A (artikel 13 lid 2 sub a van het Btiv). De woningcorporatie heeft alleen financiële derivaten aangetrokken van een financiële instelling, als zij door deze instelling in het kader van de zorgplichtregels van de Wet op het financieel toezicht, in het bijzonder artikel 4:90, als ‘niet professionele belegger’ is beschouwd. Zie artikel 107, lid 2 sub a van het Btiv.
•
In het kader van de aangetrokken derivatencontracten geen clausules zijn gehanteerd die op enige manier de uitoefening van het toezicht op de woningcorporaties kunnen belemmeren (artikel 106, lid 2 van het Btiv).
Er geen leningen met embedded derivaten zijn afgesloten, anders dan basisrenteleningen als hiermee sprake is van het elimineren van toezichtbelemmerende bepalingen. Hierbij geldt dat het plan van aanpak daarvoor is goedgekeurd door de minister. Dit staat in artikel 107, lid 1 sub b van het Btiv.
Onderdeel dVi 5.1.6: Verhuur van woongelegenheden via derden.
•
De accountant stelt vast dat de verantwoording in onderdeel 5.1.6 van de dVi nauwkeurig en volledig is.
De accountant stelt vast of er in het verslagjaar nieuwe overeenkomsten zijn gesloten wat betreft verhuur van woongelegenheden via derden (intermediaire verhuur). En zo ja, of in deze overeenkomsten de toegankelijkheid van de verhuuradministratie van de derde partij zo is geregeld dat de nauwkeurigheid en volledigheid van de verhuringen kan worden vastgesteld, zoals bepaald in artikel 58 van het Btiv.
4
Rubriek C: het assurance-rapport met betrekking tot de dVi over het verslagjaar (cijfermatige verantwoording)
4.1
Doel
Het doel van de werkzaamheden van de accountant, zoals bedoeld in artikel 37 van de Woningwet, die leiden tot een assurance-rapport is om een redelijke mate van zekerheid te verlenen over de nauwkeurige en volledige weergave van een specifiek aantal onderdelen uit het overzicht van de dVi over het verslagjaar. Dit is inclusief verantwoording over woningtoewijzingen.
4.2
Specifiek van toepassing zijnde regelgeving
Voor verslagjaar 2023 geldt dat de hieronder opgesomde regelgeving en toelichtingen daarop (voor zover deze niet al in de betreffende paragraaf van dit protocol zijn opgenomen) van toepassing zijn voor de werkzaamheden van de accountant:
De Rtiv, artikel 11 wat betreft de toetsing van het huishoudinkomen, artikel 22 wat betreft de woningtoewijzing, bijlage 1 en bijlage 3 wat betreft het dVi gegevensmodel.
•
De toelichting op de dVi verslagjaar 2023, zoals gepubliceerd door SBR-Wonen.
Bij een aantal onderdelen wordt van de accountant gevraagd om de gegevens in de dVi aan te laten sluiten met de jaarrekening. Tenzij anders opgenomen, worden hierbij geen andere aanvullende werkzaamheden gevraagd.
4.3
Materialiteit
Voor 10 onderdelen van de dVi (zie verder de paragraaf ‘Onderdelen assurance-rapport’) wordt per onderdeel een oordeel van de accountant gevraagd. Voor al deze onderdelen geldt een betrouwbaarheidsnorm van 95%.
De door de accountant te hanteren materialiteitsnormen staan voor de dVi-onderdelen 1 tot en met 7 en 10 (per onderdeel) in de paragraaf ‘Onderdelen assurance-rapport’.
Bij de dVi-onderdelen 8 en 9 voert de accountant een deelwaarneming uit. Die geldt mede als basis om een oordeel te formuleren. De tabel ‘Vertaling naar oordeel’ hierna geeft aan hoe de accountant met de bevindingen omgaat in relatie tot het te formuleren oordeel over de betreffende dVi-onderdelen 8 en 9. De percentages hebben bij beide onderdelen betrekking op aantallen (toewijzingen).
Tabel: Vertaling naar oordeel
Fouten in de verantwoording (percentage fout op onderdeel)
Minder dan of gelijk aan 1%
Meer dan 1% en minder dan of gelijk aan 3%
Niet van toepassing
Meer dan 3%
Onzekerheden in de controle
Minder dan of gelijk aan 3%
Meer dan 3% en minder dan of gelijk aan 10%
Meer dan 10%
Niet van toepassing
In de benadering van de onzekerheid bepaalt de accountant de weging op basis van professional judgement. De toepassing van de bovenstaande tabel is per onderdeel aangegeven (zie onderdelen 8 en 9).
Fout- en onzekerheidsdefinities
De accountant hanteert de volgende fout- en onzekerheidsdefinities. Van een fout in de verantwoording is sprake als naar aanleiding van het uitgevoerde onderzoek blijkt dat een (gedeelte van een) post niet in overeenstemming is met één of meer aspecten van de wet- en regelgeving. Fouten worden in absolute zin opgevat. Saldering van fouten is niet toegestaan.
Van een onzekerheid in het onderzoek is sprake als er onvoldoende (controle-) informatie beschikbaar is om een (gedeelte van een) post als goed of fout aan te merken. Kortom: als er onzekerheid is over het wel of niet voldoen aan de wet- en regelgeving. Voor een onderbouwing van het oordeel is het noodzakelijk dat de accountant fouten en onzekerheden zoveel mogelijk kwantificeert. Wanneer er sprake is van zowel fouten als onzekerheden, dan weegt de accountant deze fouten en onzekerheden bij de oordeelsvorming altijd in onderlinge samenhang.
4.4
Oordelen in het assurance-rapport
Het assurance-rapport strekt zich uit over de genoemde 10 onderdelen. De accountant moet per onderdeel een afzonderlijk oordeel formuleren.
De accountant geeft een oordeel over de hierna genoemde elementen uit de dVi over het verslagjaar.
Let op: In het SBR-wonen portaal zijn de corporaties verplicht om de cijfermatige verantwoording van de balans in euro’s te verantwoorden. In de veelgestelde vragen van SBR-wonen is verder omschreven hoe afrondingsverschillen moeten worden verwerkt in de opgave.
De accountant stelt vast dat de verantwoording in de dVi in euro’s overeenkomt met de onderliggende brondocumenten die gebruikt zijn voor de aansluiting van de definitieve jaarrekening.
Hieronder staat per onderdeel een verdere toelichting waarbij ook wordt ingegaan op de nauwkeurigheid van de uit te voeren werkzaamheden.
1.
Onderdeel dVi 2.1: Opgave verhuureenheden.
De accountant stelt de nauwkeurigheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden ultimo verslagjaar vast. De netto huur en WOZ-waarde zijn uitgesloten van de controle.
Bij de controle van dit onderdeel geldt de materialiteit van de jaarrekeningcontrole.
Toelichting
De controle ziet toe op de nauwkeurigheid en volledigheid van het aantal verhuureenheden ultimo verslagjaar. Woningcorporaties verantwoorden het aantal verhuureenheden per registergoed. Ieder registergoed/verhuureenheid heeft ook een waarde in het overzicht (kolom ‘Marktwaarde ultimo verslagjaar’). Hierdoor is het mogelijk om de materialiteit van de jaarrekeningcontrole te hanteren.
De dVi, onderdeel 2.1 bezitstabel, verantwoordt de investeringen op woningniveau. De verantwoording van de marktwaarde op woningniveau bij onderdeel 2.1 is uitgesloten van de controle.
2.
Onderdeel dVi 2.1 en 3.4.2: Grondposities.
De accountant stelt vast:
a.
Dat de cijfers met betrekking tot de waarde van de grondposities ultimo verslagjaar zoals verantwoord in onderdeel 2.1 van de dVi overeenkomen met de waarde van de grondposities in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.
b.
Dat de cijfers met betrekking tot de waarde van de off balance opgenomen grondposities ultimo verslagjaar zoals verantwoord in onderdeel 3.4.2 van de dVi overeenkomen met de waarde van de off balance opgenomen grondposities in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde jaarrekening of de onderliggende specificaties.
3.
Onderdeel dVi 2.7: Marktwaarde in verhuurde staat en beleidswaarde.
De accountant stelt vast:
a.
Dat de gegevens die in onderdeel 2.7 van de dVi zijn opgenomen aansluiten bij de marktwaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de marktwaarde in verhuurde staat in de jaarrekening.
b.
Dat de gegevens die in onderdeel 2.7 van de dVi zijn opgenomen aansluiten bij de beleidswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording over de beleidswaarde in de toelichting bij de jaarrekening.
Bij de controle van de onderdelen a en b geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de marktwaardeberekening en de beleidswaardeberekening in het kader van de jaarrekening, ongeacht of deze berekening op alle gegevens door de accountant bij de jaarrekeningcontrole is gecontroleerd. Hierbij is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
Marktwaarde en beleidswaarde
In artikel 35, lid 2 van de Woningwet is bepaald dat woningcorporatie het vastgoed in exploitatie in de jaarrekening waarderen tegen de marktwaarde in verhuurde staat volgens het waarderingshandboek in bijlage 2 van de Rtiv.
In artikel 15 van de Rtiv staat dat de beleidswaarde in de toelichting bij de jaarrekening wordt opgenomen. De uitwerking van de beleidswaarde staat in bijlage 2 van de Rtiv. De accountant stelt vast dat de gegevens in onderdeel 2.7 van de dVi aansluiten met de marktwaardeberekening en de beleidswaardeberekening die is gebruikt voor de verantwoording in de jaarrekening.
In de dVi, onderdeel 2.7 bezitstabel, worden de investeringen per categorie verantwoord.
4.
Onderdeel dVi 3.1: Balans
De accountant stelt vast dat:
a.
De cijfers in de balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.
b.
De cijfers in de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans zoals verantwoord in onderdeel 3.1 van de dVi overeenkomen met de cijfers naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans zoals deze op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over het verslagjaar.
c.
De cijfers voor de geconsolideerde niet DAEB-verbindingen zoals verantwoord in onderdeel 3.1 van de dVi aansluiten met de onderliggende brondocumenten, die zijn gebruikt voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.
Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de (toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
Woningcorporaties gebruiken het model voor de balans en de winst- en verliesrekening zoals dit is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv.
Op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen worden.
5.
Onderdeel dVi 3.2: Winst- en verliesrekening.
De accountant stelt vast dat:
a.
De cijfers in de winst- en verliesrekening zoals verantwoord in onderdeel 3.2 van de dVi overeenkomen met de cijfers in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.
b.
De cijfers in de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden winst- en verliesrekening zoals verantwoord in onderdeel 3.2 van de dVi overeenkomen met de cijfers naar DAEB en niet-DAEB gescheiden winst- en verliesrekening, zoals deze op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over het verslagjaar.
c.
De cijfers voor de geconsolideerde niet-DAEB-verbindingen zoals verantwoord in onderdeel 3.2 van de dVi aansluiten met de onderliggende brondocumenten die gebruikt worden voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.
Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de (toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
Woningcorporaties gebruiken het model voor de balans en de winst-en-verliesrekening zoals dit is opgenomen in bijlage 3 bij de Rtiv.
Op grond van artikel 15, lid 2 van de Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen worden.
6.
Onderdeel dVi 3.3: Kasstroomoverzicht.
De accountant stelt vast dat:
a.
De cijfers in het kasstroomoverzicht zoals verantwoord in onderdeel 3.3 van de dVi aansluiten met de cijfers in de jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.
b.
De cijfers in het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht zoals verantwoord in onderdeel 3.3 van de dVi overeenkomen met de cijfers naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht, zoals dit op grond van artikel 15 lid 2 van de Rtiv is opgenomen in de toelichting bij de jaarrekening over het verslagjaar.
c.
De cijfers voor de geconsolideerde niet-DAEB-verbindingen zoals verantwoord in onderdeel 3.3 van de dVi aansluiten met de onderliggende brondocumenten die zijn gebruikt voor het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening.
Bij de controle van de onderdelen a, b en c geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de (toelichting bij de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening. In dat geval is de uitkomst goed (geen verschil) of fout (wel verschil).
Toelichting
In artikel 15, lid 1 van de Rtiv staat: ‘De jaarrekening, bedoeld in artikel 35 van de wet, bevat een balans, een winst- en verliesrekening en een kasstroomoverzicht die zijn ingericht overeenkomstig het model dat is opgenomen in de op het verslagjaar betrekking hebbende bijlage 3 bij deze regeling’.
Het model van de balans (enkelvoudig en geconsolideerd) en winst- en verliesrekening (functioneel model) dat in de jaarrekening opgenomen wordt, is 1-op-1 gelijk aan het model zoals dit in bijlage 3 staat. Bij de presentatie van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening is ten opzichte van het model in bijlage 3 een indikking in de specificatie toegestaan. Dit houdt in dat de woningcorporatie de operationele- en de (des)investeringskasstroom zonder uitsplitsing naar DAEB en niet-DAEB mag opnemen. De indeling en de posten van het model van het kasstroomoverzicht in de jaarrekening sluiten echter volledig aan op het model van het kasstroomoverzicht in bijlage 3. Ontbreekt het enkelvoudige kasstroomoverzicht bij een geconsolideerde jaarrekening? Dan kan en hoeft de accountant dit niet aan te sluiten met de dVi.
Op grond van artikel 15 lid 2 Rtiv geldt dat de naar DAEB en niet-DAEB gescheiden balans en winst- en verliesrekening en het naar DAEB en niet-DAEB gescheiden kasstroomoverzicht in de toelichting bij de jaarrekening opgenomen moeten worden.
7.
Onderdeel dVi 4.1: Marktwaarde leningen en marktwaarde van derivaten.
De accountant stelt vast dat het totaal van de marktwaarde van de leningen en de marktwaarde van de ‘on en off balance’ derivaten zoals verantwoord in onderdeel 4.1 van de dVi aansluit met de cijfers in de (toelichting bij de) jaarrekening, waarbij door de accountant een controleverklaring is afgegeven.
Bij de controle geldt een materialiteit van 0%, aangezien het hierbij gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening.
De accountant sluit het totaal van de opgegeven marktwaarde van de leningen en opgegeven marktwaarde van de derivaten in de dVi aan met het totaal van de marktwaarde van de leningen en derivaten, zoals deze (in de toelichting) bij de jaarrekening is opgenomen.
8.
Onderdeel dVi 5.2.1: 95% passendheidsnorm.
De accountant stelt de nauwkeurigheid en de volledigheid van de verantwoording in onderdeel 5.2.1 a tot en met d vast.
De accountant voert een deelwaarneming uit op het overzicht van 5.2.1a, 1b, 1c en 1d. Hierbij wordt 10% van het aantal toewijzingen beoordeeld met een minimumaantal van 25 en een maximumaantal van 50. De uitwerking van de deelwaarneming staat in onderdeel 9. De accountant zorgt bij de selectie van de posten voor een redelijke spreiding van de selectie over de aspecten huurgrenzen, huishoudsamenstelling (1-, 2-, of 3- en meerpersoonshuishoudens) en over inkomensgrenzen. Verder is het belangrijk dat de toewijzingen aan huurders van onzelfstandige woongelegenheden niet worden verantwoord onder 5.2.1. Uitzondering op deze regel zijn onzelfstandige woongelegenheden waarvoor geldt dat een verzoek van de woningcorporatie of intermediaire verhuurder aan de Belastingdienst is toegekend om deze woningen voor begeleid wonen (bijvoorbeeld Thomashuizen) of groepswonen voor ouderen te laten aanwijzen. Dat geldt ook voor studentenwoningen die in het verleden door de Belastingdienst in dit kader zijn aangewezen. Deze toewijzingen in de aangewezen complexen worden wel onder 5.2.1. verantwoord, omdat ze ook meetellen voor de passendheidsnorm.
Door het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt de accountant vast dat de verantwoording die op dit punt is afgelegd in de dVi nauwkeurig is.
Blijken uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording? Dan worden deze fouten vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep. De accountant bepaalt wat de impact van deze fouten is op de totale hoeveelheid woningtoewijzingen. Dit leidt mogelijk tot een aanvullende deelwaarneming.
Bij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing voldoet de woningcorporatie aan de volgende voorwaarden:
•
Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire verhuur) met verdeling naar huurprijsklassen.
•
Aansluiting van woningtoewijzing per huurprijsklasse met totaallijst van aangegane huurovereenkomsten per genoemd type huishouden.
•
Selectielijst op basis van het huishoudinkomen, huishoudsamenstelling en huurprijsgrenzen.
Toelichting
Dit overzicht ligt ten grondslag aan de vaststelling of de woningcorporatie voldoet aan de 95%-norm. Die houdt in dat minstens 95% van de potentiële huurtoeslaggerechtigden gehuisvest wordt in huurwoningen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens die voor hen van toepassing is. In 2023 is dat € 647,19 voor één- en tweepersoonshuishoudens en € 693,60 voor huishoudens van 3 of meer personen.
Belangrijk is dat het gaat om huishoudens die recht hebben op een huurtoeslag. Ze hoeven de huurtoeslag niet daadwerkelijk te ontvangen.
Voor de werkzaamheden kan de accountant in belangrijke mate aansluiten bij de werkzaamheden in het kader van de staatssteunnorm (85%-7,5%-7,5%, dVi 5.2.2).
Aan de hand van de deelwaarneming stelt de accountant vast of huishoudens daadwerkelijk beschikken over een inkomen zoals is verantwoord onder 5.2.1 a tot en met d. De manier van vaststelling van inkomens is identiek aan de methodiek in het kader van de staatssteunnorm. Ook mensen met een zorgindicatie worden aan de hand van het inkomen beoordeeld, dus niet op basis van een indicatie.
Verder is belangrijk dat huishoudens ook gebruik mogen maken van schema B van bijlage 4 van het Btiv, als de Belastingdienst geen gegevens van de huurder heeft of er sprake is van een actuele inkomensstijging (of -daling) ten opzichte van het door de Belastingdienst geregistreerde inkomen.
Voor de toetsing van het vermogen bij toewijzing aan ouderen (AOW’ers) geldt:
• Aan ouderen met een laag inkomen maar met vermogen boven de zorgtoeslaggrenzen, mag (op het verzoek van de huurder) een woningcorporatie een woning boven de aftoppingsgrenzen toewijzen. Hierbij heeft minimaal één huurder de AOW-leeftijd op de datum van het huurcontract.
• Toetsing van het vermogen wordt gebaseerd op de meest recente definitieve aanslag inkomstenbelasting.
• Wanneer deze niet toereikend blijkt vanwege een recente wijziging van het vermogen kunnen andere bewijsstukken volstaan, zoals (een combinatie van) een recent bankafschrift, de akte van verkoop van de eigen woning (als dit van toepassing is) of de aanslag van de WOZ-waarde van de woning.
• Heeft de overdracht van het huis nog niet plaatsgevonden? Dan kan een door de notaris opgemaakte definitieve koopovereenkomst zonder ontbindende voorwaarden worden overlegd. Of kan het vermogen worden aangetoond met de aanslag van de WOZ-waarde van de woning.
• Andere aspecten zoals openstaande schulden worden in bijlage 4 niet genoemd. De controle van deze aspecten is niet vereist. Naast de formele vereisten kan het voor de corporatie wel vanuit eerlijk, verstandig en zakelijk beleid een reden zijn om bijvoorbeeld een openstaande hypotheek mee te nemen in de beoordeling van toewijzing. De extra toets gaat immers uit van een (aanvullend) beschikbaar vermogen om de hogere huur te kunnen betalen. Transparantie is daarbij nodig.
9.
Onderdeel dVi 5.2.2: Aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot woongelegenheden met een huurprijs tot en met € 808,06 in de gevallen dat het huishoudinkomen ten hoogste € 44.035 dan wel € 48.625 per jaar is, dan wel op een andere toegestane basis.
Voor 2023 geldt dat woningcorporaties minimaal 92,5% van hun woningen met een huurprijs tot en met € 808,06 moeten toewijzen aan eenpersoonshuishoudens met een huishoudinkomen tot € 44.035 en meerpersoonshuishoudens met een gezamenlijk huishoudinkomen tot € 48.625. De resterende 7,5% van de woningen tot aan deze huurprijsgrens mag in deze periode vrij worden toegewezen. De woningcorporatie kan in de prestatieafspraken afwijkende normen overeenkomen. Hierbij geldt een minimale norm van 85%.
In de sector zijn diverse initiatieven in ontwikkeling om de woningtoewijzing deels of geheel te automatiseren. Zowel de reguliere manier van woningtoewijzing als deze nieuwe initiatieven kunnen naast elkaar bestaan. Dit kan betekenen dat een deel van de woningtoewijzing op de reguliere manier gaat, terwijl een ander deel via een geautomatiseerde toewijzing gebeurt. De reguliere toewijzingen toetst de accountant door de deelwaarneming. De accountant kan voor het geautomatiseerde deel van de toewijzingen kiezen voor een systeemgerichte controle, inclusief gebruik maken van een assurance-rapportage van een accountantsorganisatie bij initiatieven om woningtoewijzingen te automatiseren, waaronder bijvoorbeeld inkomenstoetsing. De accountant kan ook kiezen voor de reguliere gegevensgerichte controle.
De woningcorporatie blijft in alle gevallen verantwoordelijk voor de compliance. Uitgangspunt is dat de accountant dezelfde mate van assurance geeft over de totale woningtoewijzing, ongeacht op welke manier dit gaat.
Doel van de werkzaamheden van de accountant is het vaststellen of de verantwoording onder 5.2.2 nauwkeurig en volledig is. Dit leidt tot één (1) en niet meer dan 1 oordeel dat betrekking heeft op 5.2.2 als geheel. Als er sprake is van een oordeelsonthouding vanwege het niet kunnen vaststellen van de volledigheid van de verantwoording, voert de accountant wel de werkzaamheden met betrekking de nauwkeurigheid uit. Het oordeel met betrekking tot de nauwkeurigheid van de gegevens die in de dVi zijn verantwoord komt tot uitdrukking in het assurance-rapport.
De accountant betrekt de volgende aspecten bij zijn werkzaamheden:
De werkzaamheden van de accountant zijn gericht op alle woongelegenheden in eigendom van de woningcorporatie, dus ongeacht of de woningcorporatie deze zelf verhuurt of door een derde laat verhuren (intermediaire verhuur). De accountant stelt op basis van de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) de volledigheid vast van de aantallen aangegane huurovereenkomsten die in het verslagjaar zijn opgenomen in onderdeel 5.2.2. De accountant stelt dit vast voor wat betreft het totaal van de huurovereenkomsten met betrekking tot de woongelegenheden met een huurprijs die bij aanvang van de bewoning niet hoger is dan € 808,06, voor wat betreft de 3 (inkomens)groepen. Biedt de huuradministratie (inclusief de intermediaire verhuur) daarvoor onvoldoende zicht? Dan vertaalt de accountant dat naar een oordeel. De tabel ‘Vertaling naar oordeel’ is hierop van toepassing.
Een voorbeeld van onvoldoende inzicht in de huuradministratie naar de volledigheid van de aantallen huurovereenkomsten is, als een deel van de toewijzingen (ontoegankelijk) is vastgelegd in de administratie van een intermediaire verhuurder.
Het kan zijn dat de accountant door het aspect van intermediaire verhuur de volledigheid van de verantwoording onder 5.2.2 niet kan vaststellen. Het externe toezicht rekent het de woningcorporatie niet in alle gevallen aan dat het oordeel ‘volledigheid’ ontbreekt. Daarom is het belangrijk dat de accountant in voorkomende gevallen zichtbaar maakt waarom het oordeel ‘volledigheid’ achterwege is gebleven. Het is belangrijk om aan te geven of ontoegankelijkheid van de huuradministratie van de intermediaire verhuurder een doorslaggevende betekenis heeft voor het niet kunnen vaststellen van de volledigheid. Dit betekent dat de accountant de volledigheid van de verantwoording op dit punt wel had kunnen vaststellen als het aspect van intermediaire verhuur buiten beschouwing was gebleven.
Als kader voor de werkzaamheden bij het aspect volledigheid van de accountant geldt dat:
•
Het woningbezit moet zijn ingedeeld in woningbezit met een maandhuur tot en met € 808,06 en dat daarboven.
•
De woningcorporatie verstrekt een totaalaansluiting, waarin de totale toewijzing in het verslagjaar wordt onderverdeeld tot en met € 808,06 en dat daarboven.
Is er sprake van intermediaire verhuur? Dan kan de controlerend accountant van de woningcorporatie als dat nodig is gebruik maken van de werkzaamheden van de accountant van de intermediair. De controlerend accountant van de woningcorporatie past dan alle relevante bepalingen uit standaard 600 (NV COS) toe.
De bestuursverklaring van de intermediaire verhuurder is belangrijk. Hierop mag de accountant zich baseren, om de volledigheid van de verantwoording over de toewijzing van de betreffende woongelegenheden vast te stellen.
De meest recente bestuursverklaring vindt u op de website van de Aw.
Bij verhuur door intermediaire verhuurders blijven de eisen voor inkomenstoetsing en verantwoording onverkort van kracht. Woningcorporaties moeten met hen hierover (contractuele) afspraken maken. Het onderscheid tussen gebruik en verhuur staat in de toelichting op de modelverklaring.
B. Aspect nauwkeurigheid
De accountant stelt de nauwkeurigheid van de verantwoording van het aantal aangegane huurovereenkomsten (voor wat betreft de woningen met een huur van € 808,06 of lager) aan de doelgroep vast. De doelgroep heeft een huishoudinkomen van maximaal € 44.035 of 48.625 per jaar, of is op een andere manier toerekenbaar aan de doelgroep.
De accountant stelt vast of de woningcorporatie het inkomen heeft vastgesteld volgens de regelgeving (bijlage 1 van de Rtiv). Uitgangspunt daarbij zijn de inkomensgegevens die door de Belastingdienst zijn vastgesteld en/of verstrekt. Dit is een definitieve of voorlopige aanslag voor de inkomstenbelasting, of een verklaring over het inkomen. De woningcorporatie kan ook, al dan niet rechtstreeks, inkomensgegevens van de (aspirant)huurders verkrijgen via een pdf, schermafbeelding of een ander digitaal document van de betreffende gegevens, waaruit blijkt dat deze zijn ontleend aan MijnOverheid.nl of MijnBelastingdienst.nl. Aan de hand van de aanwijzingen uit bijlage 1 van de Rtiv moeten inkomens uit 2021 en 2022 zijn geactualiseerd.
Geeft de Belastingdienst in de inkomensverklaring aan dat het inkomen onbekend is? Dan is deze verklaring niet bruikbaar voor de inkomenstoetsing. In dat geval moet er een inkomenstoetsing plaatsvinden aan de hand van (actuele) inkomensbescheiden, zoals vermeld in schema B van bijlage 1 van de Rtiv.
Toelichting
In bijlage 4 van het Btiv en bijlage 1 van de Rtiv is limitatief opgenomen in welke situaties inkomenstoetsing door de woningcorporatie achterwege kan blijven. De accountant stelt in dat geval de nauwkeurigheid van de toewijzing vast aan de hand van de daarbij genoemde documenten. Het gaat daarbij om de volgende situaties:
(i) Statushouders die, uitsluitend met medebewoners die statushouder zijn, vanuit een COA-voorziening een sociale huurwoning betrekken. Een verklaring van het COA die niet ouder dan 6 maanden volstaat.
(ii) Woningzoekenden die studiefinanciering ontvangen, die voltijds studeren of gaan promoveren en die de woongelegenheid als enig student of met maximaal 1 andere student of scholier, die recht heeft op een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 1.1, lid 1, van de Wet tegemoetkoming onderwijsbijdrage en schoolkosten, willen betrekken. Bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling, of bewijs van studiefinanciering verstrekt door DUO, waaruit blijkt dat de betrokkene bij 1 van de genoemde doelgroepen behoort volstaat.
(iii) Uit het buitenland afkomstige studenten aan een instelling voor hoger of wetenschappelijk onderwijs. Bewijs van inschrijving aan de onderwijsinstelling volstaat.
(iv) Woningzoekenden met een zorgindicatie zoals bedoeld in artikel 57, onderdeel b, c en d, van het Btiv. Die op grond daarvan ook bij een inkomen boven de inkomensgrens van € 44.035 of de tijdelijk verhoogde inkomensgrens van € 48.625 recht hebben op een sociale huurwoning. Bij de toetsing volstaat de indicatie voor verblijf of voor ADL-assistentie, of het deel van het zorgplan van de wijkverpleegkundige waaruit blijkt dat de betrokkene een zorgindicatie voor minimaal 10 uur verpleging of verzorging per week voor een periode van ten minste één jaar heeft.
Uitzonderingen op de verplichte toetsing aan de hand van belastingbescheiden:
(i) Woningzoekenden van wie de inkomensgegevens zoals blijkt uit een verklaring van de Belastingdienst niet bekend zijn bij die dienst.
(ii) Woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gedaald ten opzichte van het inkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, dat het inmiddels op of onder de voor hen toepasselijke inkomensgrens ligt.
(iii) Woningzoekenden van wie het actuele inkomen dusdanig is gestegen ten opzichte van het inkomen dat door de Belastingdienst is vermeld, dat het inmiddels boven de voor hen toepasselijke inkomensgrens ligt.
(iv) Woningzoekenden die een algemene bijstandsuitkering door de Participatiewet ontvangen, zoals blijkt uit een specificatie van deze uitkering.
In bijlage 1 van de Rtiv staat dat bij toewijzing aan arbeidsmigranten via (intermediaire) rechtspersonen die een keurmerk van de Stichting keurmerk internationale arbeidsbemiddeling of van de Stichting normering flexwonen hebben, (vooraf) geen inkomenstoetsing aan de hand van een verklaring van de Belastingdienst is vereist.
De rechtspersoon toetst het inkomen aan de hand van gegevens waaruit het huishoudinkomen van de huurder blijkt of zo nauwkeurig en redelijkerwijs mogelijk kan worden geschat.
In het besluit staan ook eisen over de verantwoording die de rechtspersoon eens per kwartaal aan de woningcorporatie moet afleggen. In deze verantwoording moet het volgende staan: de naam, de datum, het toegewezen adres, gegevens over de samenstelling van het huishouden en het inkomen. Het laatste wordt onderbouwd met 1 of meerdere salarisstroken waaruit het huishoudinkomen van de huurder en eventueel de grondslag sparen en beleggen blijkt. De accountant stelt vast dat de rechtspersoon per kwartaal verantwoording heeft afgelegd over de toewijzingen door middel van een verantwoording die voldoet aan de eisen van artikel 56, lid 9 van het Btiv.
Als kader voor de werkzaamheden van de accountant bij het aspect nauwkeurigheid geldt dat:
•
Het om alle huurovereenkomsten gaat met een ingangsdatum vanaf 1 januari 2023. De gegevens moeten ook beschikbaar zijn voor overeenkomsten met ingangsdatum op of na 1 januari 2023 die vóór 1 januari 2023 zijn ondertekend. Net als onder 5.2.1 verantwoordt de woningcorporatie onder 5.2.2 ook de huurovereenkomsten die onderdeel uitmaken van een integrale overeenkomst, waarin bijvoorbeeld ook zorg is overeengekomen. Dit geldt niet als de betreffende overeenkomst volgens de rechter als zorgovereenkomst is gekwalificeerd, dit is ook het geval als de zorg overheerst. Dan kan het bijvoorbeeld gaan om Thomashuizen/Herbergiers).
•
De woningcorporatie beschikt over een woningtoewijzingsprocedure waarin de toetsing van inkomensgegevens is opgenomen. Bijvoorbeeld een afgeleide van de hiervoor genoemde bijlage 1 van de Rtiv.
•
De bescheiden (fysiek of digitaal) die worden gebruikt bij de woningtoewijzing blijven beschikbaar, tot na de controle van de verantwoording over het verslagjaar door de accountant.
•
De woningcorporatie moet in staat zijn informatie te genereren om het onderscheid te kunnen maken tussen de verschillende inkomenscategorieën. De accountant stelt vast dat de verantwoording over de toewijzing betrouwbaar is.
C. Uitgangspunten accountantswerkzaamheden inkomenstoets
Toelichting
In de Rtiv en de daarbij behorende bijlage 1 is beschreven voor welke gevallen de accountant zich bij de oordeelsvorming (alleen) moet baseren op een verklaring van de woningzoekende(n) of de woningcorporatie. Als er geen verificatie-mogelijkheden op basis van onafhankelijke bronnen zijn, is er een risico op het punt van betrouwbaarheid van informatie. Dat risico is in bepaalde situaties echter niet te voorkomen. Het zou niet redelijk zijn om dat (standaard) uit te laten monden in de oordeelsvorming van de accountant (bijvoorbeeld een oordeelonthouding). Aan de andere kant is het ook onredelijk om een accountant te laten verklaren dat de verantwoording op dit onderdeel nauwkeurig is met voorbijgaan aan dit onontkoombare risico. Dit wordt ondervangen door in het assurance-rapport op te nemen dat een eventuele conclusie op het punt van nauwkeurigheid en volledigheid mede is gebaseerd op de gegevens die de woningzoekende heeft aangeleverd (inclusief een eventuele verklaring).
De uitgangspunten in de Rtiv zijn als volgt:
•
Het vaststellen van het huishoudinkomen door de woningcorporatie, tenzij er uitzonderingsgevallen zijn, zoals omschreven in de betreffende regeling.
•
Om het huishoudinkomen te bepalen, worden de huishoudinkomens uit het jaar 2022 of 2021 geïndexeerd met index T-1 (=1,0802) of index T-2 (=1,1002). Deze indices hebben betrekking op de gemiddelde inkomensstijging in 2022, of in 2021.
•
Een ondertekende verklaring van de huurder over de samenstelling van het huishouden.
•
Een verklaring van de woningcorporatie dat haar geen informatie bekend is die erop duidt dat de verklaring(en) van de huurder onjuist is of zijn.
•
In voorkomende gevallen een schriftelijke verklaring van de Belastingdienst dat er geen inkomensgegevens beschikbaar zijn.
•
Is het inkomen van de woningzoekende wezenlijk veranderd ten opzichte van het inkomen dat bij de Belastingdienst bekend is over één van de 2 voorafgaande jaren? Dan moet de woningzoekende hiervoor een inkomensverklaring overleggen. Wezenlijk houdt in dat de woningzoekende alsnog tot de doelgroep kan worden gerekend. Bijvoorbeeld als de woningzoekende aangeeft dat er sprake is van een negatieve inkomensontwikkeling door toekomstige aftrekposten in het belastbaar inkomen. Aanvullende maatregelen die de kwaliteit van de documentatie verhogen:
–
De huurder tekent voor een juiste en volledige opgave van inkomen en situatie.
–
De woningcorporatie voert een interne controle uit op documentatie en berekeningen.
•
Alle benodigde onderliggende bescheiden (fysiek of digitaal) voor de toewijzing zijn beschikbaar op moment van controle.
D. Uitgangspunten deelwaarneming inkomenstoets
De accountant voert een aselecte deelwaarneming uit op de deelgroep, met uitzondering van de toewijzingen waarbij de accountant steunt op de systeemgerichte controle. De reguliere deelwaarneming is 10% van de bovengenoemde toewijzingen met een minimumaantal van 25 en een maximumaantal van 50. Door het uitvoeren van deze deelwaarneming stelt de accountant vast dat de verantwoording die op dit punt is afgelegd in de dVi nauwkeurig is.
Als uit de deelwaarneming fouten in de verantwoording blijken, dan worden deze fouten vertaald naar de massa van de genoemde deelgroep. De accountant bepaalt wat de impact is van deze fouten op de totale hoeveelheid aangegane huurovereenkomsten met betrekking tot zodanige woongelegenheden. Dit leidt mogelijk tot een aanvullende deelwaarneming.
Toelichting
Bij de hiervoor beschreven deelwaarneming op de woningtoewijzing moet de woningcorporatie voldoen aan de volgende voorwaarden:
• Aansluiting tussen totale woningtoewijzing uit het verhuursysteem (inclusief intermediaire verhuur) met verdeling naar woningbezit met een huur minder dan € 808,06.
• Aansluiting van woningtoewijzing minder dan € 808,06 met totaallijst van aangegane huurovereenkomsten met het huishoudinkomen van maximaal € 44.035 en € 48.625 per jaar. Of de gevallen waarbij op basis van andere kenmerken het huishouden volgens de Rtiv tot de doelgroep hoort.
• Selectielijst op basis van het huishoudinkomen en overige gronden op basis waarvan een huishouden tot de doelgroep hoort.
Naast de waarschijnlijkheidstoetsen zoals hierboven beschreven, besteedt de accountant ook aandacht aan getoetste inkomens die net onder de grens van € 44.035 en € 48.625 liggen. Afhankelijk van de omvang voert de accountant een gegevensgerichte deelwaarneming uit. De omvang van deze deelwaarneming baseert de accountant op basis van ‘professional judgement’.
10.
Onderdeel dVi 5.3: Bezoldiging topfunctionarissen en overige medewerkers (voor zover de WNT dit vereist) verslagjaar.
De accountant stelt vast dat de bezoldigingsgegevens zoals verantwoord in onderdeel 5.3 overeenstemmen met de gegevens die in de jaarrekening zijn verantwoord, voor zover het om gegevens gaat die op grond van de WNT en het bijhorende verantwoordingsmodel 2023 verplicht in de jaarrekening door de woningcorporatie moeten worden verantwoord.
Bij de controle geldt een materialiteit van 0%, omdat het gaat om het vaststellen van de aansluiting van de dVi-informatie met de (onderbouwing van de) gecontroleerde en gecertificeerde jaarrekening.
Bijlage
5
bij artikel 19 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
dPi (de Prospectieve informatie) forecast 2024 en prognosejaren 2025-2029
2.9 – Prognose geclusterde zorggeschikte woningen en andere geclusterde woonvormen
2.10 – Prognose aantal woningen isolatie en aardgasvrij
HOOFDSTUK 3 – FINANCIËLE PROGNOSE
3.1 – Prognose balans
3.3 – Prognose kasstroomoverzicht
3.4 – Toelichtingen prognose balans en kasstroomoverzicht
HOOFDSTUK 4 – TREASURY
4.1 – Agio van leningen
4.3 – Aflossingsschema interne lening
Bestuursverklaring
Bijlage
6
bij art. 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Model voor de raamovereenkomst inzake het aantrekken van financiële derivaten
Raamomvereenkomst interest rate swaps
DEZE RAAMOVEREENKOMST is opgesteld op [•] tussen:
(1)
[•]
(‘Partij A’); en
(2)
[•]
(‘Partij B’).
OVERWEGENDE DAT
A.
Partij B een Nederlandse woningcorporatie is die ingevolge het bepaalde in de Woningwet onder toezicht staat.
B.
In de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 is vastgelegd onder welke voorwaarden woningcorporaties een interest rate swap (‘IRS’) mogen aangaan.
C.
Deze raamovereenkomst (de ‘Overeenkomst’) regelt dat, in overeenstemming met de Regeling, Nederlands recht van toepassing is op de rechtsverhouding tussen Partij A en Partij B, en de toepasselijkheid van de Wet op het financieel Toezicht (‘Wft’) en het Burgerlijk Wetboek (‘BW’).
D.
Alle aspecten van de IRS die tussen Partij A en Partij B wordt aangegaan zijn onderhevig aan de toepasselijke ISDA Master Agreement, Schedule en Confirmations.
VERKLAREN TE ZIJN OVEREENGEKOMEN ALS VOLGT:
1.
Partij A is verplicht te handelen overeenkomstig de Regeling en verplicht zorg te dragen dat Partij B in overeenstemming met de Regeling handelt. Deze Overeenkomst wordt aangemerkt als een overeenkomst van dienstverlening als bedoeld in artikel 7:400 BW.
2.
Partij A erkent en accepteert dat op Partij A een geschreven en ongeschreven zorgplicht rust jegens Partij B als bedoeld in het BW, de Wft en de Algemene Bankvoorwaarden.
3.
Partij A en Partij B komen ingevolge artikel 4:18d Wft overeen dat Partij B zal worden aangemerkt als een niet-professionele belegger als bedoeld in artikel 1:1 Wft.
4.
Indien Partij A met Partij B één of meer transacties aangaat die ingevolge de Regeling niet zijn toegestaan, dan kan zowel Partij A als Partij B een beroep doen op deze Overeenkomst. In dat geval worden alle schulden of vorderingsrechten van Partij B die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit dergelijke transacties geneutraliseerd door tegengestelde schulden en vorderingsrechten met eenzelfde omvang. Deze tegengestelde schulden en vorderingsrechten ontstaan uit hoofde van deze Overeenkomst en ontstaan op hetzelfde moment als de schulden en vorderingsrechten die voortgevloeid zijn, voortvloeien en zullen voortvloeien uit de transactie die ingevolge de Regeling niet is toegestaan en zullen met elkaar verrekend worden.
5.
Deze Overeenkomst wordt beheerst door en uitgelegd in overeenstemming met Nederlands recht. De Nederlandse rechter is exclusief bevoegd om geschillen te beslechten die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst. Voorts zullen alle juridische geschillen (de ‘Procedures’) die voortvloeien uit of verband houden met deze Overeenkomst exclusief worden voorgelegd aan de Nederlandse rechter. In het geval van Procedures, verklaren beide partijen zich onherroepelijk te committeren tot de jurisdictie van de Nederlandse rechter en doen hierbij op voorhand afstand van het recht bezwaar te maken tegen voornoemde rechtskeuze en forumkeuze.
TEN BLIJKE WAARVAN partijen aan dit document uitvoering hebben gegeven op de onderstaande datum welke in werking treedt op de datum genoemd op de eerste pagina van dit document.
Partij A
Partij B
Datum
Datum
Handtekening
Handtekening
Naam
Naam
Functie
Functie
Bijlage
7
bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Onderdeel A: ISDA master agreement
Financiële derivaten mogen uitsluitend worden aangetrokken onder de in de bijlage genoemde modelovereenkomst. Niet in de bijlage als zodanig opgenomen onderdeel van deze modelovereenkomst is het ISDA Master Agreement 2002. Deze Master Agreement 2002 is een gestandaardiseerd contract opgesteld door de International Swaps and Derivatives Association (ISDA), een organisatie voor handelaren in onderhandse derivaten wereldwijd en gevestigd in New York. De ISDA (en daarmee het Master Agreement 2002) zijn bereikbaar via website www.isda.org.
Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Onderdeel B: Schedule
SCHEDULE to the 2002 MASTER AGREEMENT
Dated as of .....................
between
Please fill in the name laid down by statute (‘Party A’)
and
[toegelaten instelling] (‘Party B’),
Scope of Agreement
As of the date of this Agreement, all Transactions entered into from that date between the parties to this Agreement (and the respective rights and obligations of the parties in respect of those Transactions) shall be governed by, subject to, and determined in accordance with, the terms and conditions set out in this Agreement and the related Confirmations.
Party B is a Dutch housing association (‘toegelaten instelling’) and its main purpose is the stimulation of social housing in the Netherlands by means of public funding. As a result, Party B is supervised by the Dutch government and any supervisory bodies and institutions. In respect of this Agreement, Party B shall be considered as a non-professional investor, in accordance with the Dutch Wet op het financieel toezicht. Regarding these Transactions, Party A shall act as an advisor for Party B. All of the above is incorporated in the independent agreement governed by Dutch law, as referred to in article 6 of the Dutch Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting.
Part 1 Termination Provisions
In this Agreement:
(a)
‘Specified Entity’ does not apply.
(b)
‘Specified Transaction’ will have the meaning specified in Section 14 of the Agreement.
(c)
The ‘Cross-Default’ provisions of Section 5(a)(vi) of the Agreement will apply to Party A and will not apply to Party B provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur under either Section 5(a)(vi)(1) or (2) if (a) the event or condition referred to in Section 5(a)(vi)(1) or the failure to pay referred to in Section 5(a)(vi)(2) is a failure to pay caused by an error or omission of an administrative or operational nature; and (b) funds were available to such party to enable it to make the relevant payment when due; and (c) such relevant payment is made within three Local Business Days following receipt of written notice from an interested party of such failure to pay.
If such provisions apply:
−
‘Specified Indebtedness’ will have the meaning specified in Section 14.
−
‘Threshold Amount’ means with respect to Party A, an amount equal to one percent (1%) of its total equity share capital (as specified from time to time in its most recent Annual Report containing consolidated financial statements, prepared in accordance with accounting principles that are generally accepted for institutions of its type in the jurisdiction of its organization and certified by independent public accountants), or its equivalent in any other currency.
(d)
The ‘Credit Event Upon Merger’ provisions of Section 5(b)(v) of the Agreement will apply to Party A and will apply to Party B.
(e)
The ‘Automatic Early Termination’ provision of Section 6(a) of the Agreement will apply, provided that Automatic Early Termination shall not apply upon the occurrence of an Event of Default with respect of Party B specified in Section 5(a)(vii) (3), (6) or, to the extend analogous thereto.
(f)
‘Termination Currency’ means Euro or the currency selected by the Non-defaulting Party or the Non-affected Party, or in the circumstance where there are two Affected Parties, agreed by Party A and Party B, and failing such agreement the Termination Currency shall be Euro.
(g)
‘Additional Termination Event’ will apply. The following will constitute an Additional Termination Event:
For any reason the status of Party B as ‘toegelaten instelling’ is withdrawn in accordance with article 70 of the Dutch Housing Act (‘Woningwet’).
Part 2 Tax Representations.
(a)
Payer Representations. For the purposes of Section 3(e), Party A and Party B will make the following representation:
It is not required by any applicable law, as modified by the practice of any relevant governmental revenue authority, of any Relevant Jurisdiction to make any deduction or withholding for or on account of any Tax from any payment (other than interest under X Section 9(h) of this Agreement) to be made by it to the other party under this Agreement. In making this representation, it may rely on (i) the accuracy of any representations made by the other party pursuant to Section 3(f) of this Agreement, (ii) the satisfaction of the agreement contained in Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and the accuracy and effectiveness of any document provided by the other party pursuant to Section 4(a)(i) or 4(a)(iii) of this Agreement and (iii) the satisfaction of the agreement of the other party contained in Section 4(d) of this Agreement, except that it will not be a breach of this representation where reliance is placed on clause (ii) above and the other party does not deliver a form or document under Section 4(a)(iii) by reason of material prejudice to its legal or commercial position.
(b)
Payee Representations Party A and Party B make no Payee Tax representation.
Part 3 Documents to be Delivered
For the purpose of Section 4(a)(i) and 4(a)(ii) of the Agreement, each party agrees to deliver the following documents, covered by Section 3(d) of this Agreement, as applicable:
(a)
Tax forms, documents or certificates to be delivered are:
Each party agrees to complete, accurately and in a manner reasonably satisfactory to the other party, and to execute, arrange for any required certification of, and deliver to the other party (or to such government or taxing authority as the other party reasonably directs), any form or document that may be required or reasonably requested in order to allow the other party to make a payment under this Agreement without any deduction or withholding for or on account of any Tax or with such deduction or withholding at a reduced rate, promptly upon the earlier of (i) reasonably demand by the other party and (ii) learning that the form or document is required.
(b)
Other documents to be delivered are:
Please complete
Part 4 Miscellaneous
(a)
Addresses for Notices. For the purpose of Section 12(a) of the Agreement:
Address for notices or communications to Party A:
Please complete
Address for notices or communications to Party B:
Please complete
(b)
Process Agent. For the purpose of Section 13(c) of the Agreement:
Party A appoints as its Process Agent in England: Please complete
Party B appoints as its Process Agent in England: Please complete
(c)
Offices. The provisions of Section 10(a) of the Agreement will apply.
(d)
Multibranch Party. For the purpose of Section 10(b) of the Agreement:
Party A [is not a Multibranch Party.] [is a Multibranch Party and may enter into a Transaction through any of the following Offices:
Please complete]
(e)
Calculation Agent. The Calculation Agent is Party A, unless otherwise specified in a Confirmation in relation to the relevant Transaction. Failure of the Party designated as Calculation Agent to perform, on a timely basis, any of its responsibilities as Calculation Agent shall not relieve the parties of their respective payment obligations under the Agreement and such failure shall not be considered an event which would permit the termination of this Agreement or any Transaction. If a Party (a ‘Disputing Party’) reasonably disputes the outcome of a calculation by the Calculation Agent, then the Disputing Party will notify the Calculation Agent thereof not later than the close of business on the Local Business Day following the relevant Payment Date. The parties will consult with each other in an attempt to resolve the dispute. If they fail to resolve the dispute by 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given, the Calculation Agent will recalculate the disputed calculation by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of making the relevant calculation, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that calculation, and if no quotations are available, then the Calculation Agent's original calculations will be used.
(f)
Credit Support Document. None.
(g)
The Credit Support Provider. [Not applicable/Means with respect to Party A:
Please complete
(h)
Governing Law. This Agreement will be governed by and construed in accordance with [Dutch] [English] Law.
(i)
Netting of Payments. ‘Multiple Transaction Payment Netting’ [will not apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement.] [will apply for the purpose of Section 2(c) of this Agreement to [all Transactions payable on the same date and in the same currency.
(j)
‘Affiliate’ is not applicable.
(k)
No Agency. The provisions of Section 3(g) will apply to this Agreement.
Part 5 Other Provisions
(a)
Inconsistency
Notwithstanding the provisions of Section 1(b) of the Agreement, in the event of any inconsistency between any of the following documents, the relevant document first listed below shall govern: (i) a Confirmation for the purpose of the relevant Transaction; (ii) the Schedule; (iii) the relevant ‘ISDA Definitions’ and (iv) the 2002 ISDA Master Agreement.
(b)
Change of Account
Section 2(b) shall be amended in full to read as follows: ‘Change of Account. Either party may change its account within the same currency as specified for the relevant payment or delivery in the Transaction by giving notice to the other party at least five Local Business Days prior to the scheduled date for payment or delivery to which such change applies unless such other party gives timely notice of a reasonable objection to such change, and provided that, if any new account of one party is not in the same jurisdiction as the original account, the other party shall not be obliged to pay any greater amount and shall not receive any lesser amount as a result of such change than would have been the case if such change had not taken place.’.
(c)
Financial Statements
Section 3(d) shall be amended by adding before the full stop at the end of Section 3(d): ‘, provided that in the case of financial statements delivered by either party, the only representation being made is that such financial statements give a fair view of the state of affairs of the entities which they cover as at their date of publication.’
(d)
Failure to Pay or Deliver
Section 5(a)(i) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ and ‘First Local Delivery Day’ by ‘Third Local Business Day’ and ‘Third Local Delivery Day’ respectively’.
Section 5(a)(i) shall be amended by adding at the end of Section 5(a)(i): ‘provided, however, that notwithstanding the foregoing, an Event of Default shall not occur if the failure to pay or deliver is caused by an error or omission of an administrative or operational nature and funds were available to such party to enable it to make the relevant payment or delivery when due and provided that such error or omission is remedied within three Local Business Days and/or three Local Delivery Days after notice of such failure being received.’
(e)
Default Under Specified Transaction
Section 5(a)(v)(2) shall be amended by replacing ‘First Local Business Day’ by ‘Third Local Business Day’.
(f)
Events
Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(ix): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(vii): ‘Any act, and/or decision under or pursuant to the Dutch Housing Act (‘Woningwet’) regarding Party B will not qualify as a Termination Event.’.
Section 5(a) and (b) shall be amended by adding Section 5(a)(x): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as an Event of Default.’ and Section 5(b)(viii): ‘The mortgaging of Party B’s real estate or pledging of Party B’s rental revenues to the Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw shall not qualify as a Termination Event.’.
(g)
Severability
In the event any one or more of the provisions contained in this Agreement should be held invalid, illegal, or unenforceable in any respect, the validity, legality and enforceability of the remaining provisions contained herein shall not in any way be affected or impaired thereby. The parties shall endeavour, in good faith negotiations, to replace the invalid, illegal or unenforceable provisions with valid provisions the economic effect of which comes as close as possible to that of the invalid, illegal or unenforceable provisions.
(h)
Confirmations. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement:
(i)
The parties hereto agree that with respect to each Transaction hereunder a legally binding agreement shall exist from the moment that the parties hereto agree on the essential terms of such Transaction, which the parties anticipate will occur by telephone.
(ii)
For each Transaction Party A and Party B agree to enter into hereunder Party A shall promptly send to Party B a Confirmation setting forth the terms of such Transaction (which Confirmations shall be in a form agreed to by the parties exchanged by mail, facsimile or other electronic means). Party B shall execute and return the Confirmation to Party A or request correction of any error within three Local Business Days of receipt. Failure of Party B to respond within such period shall not affect the validity or enforceability of such Transaction and shall be deemed to be an affirmation of such terms absent manifest error.
(i)
Additional Agreements.
Each party agrees, upon learning of the occurrence of any event or commencement of any condition that constitutes (or that with the giving of notice or passage of time or both would constitute) an Event of Default or Termination Event with respect to such party, promptly to give the other party notice of such event or condition (or, in lieu of giving notice of such event or condition in the case of an event or condition that with the giving of notice or passage of time or both would constitute an Event of Default or Termination Event with respect to the party, to cause such event or condition to cease to exist before becoming an Event of Default or Termination Event).
(j)
Recording of Conversations. Each party (i) consents to the recording of telephone conversations between the trading, marketing and other relevant personnel of the parties in connection with this Agreement or any potential Transaction, (ii) agrees to obtain any necessary consent of, and give any necessary notice of such recording to, its relevant personnel and (iii) agrees, to the extent permitted by applicable law, that recordings may be submitted in evidence in any Proceedings.
(k)
Amendment to Section 6(d)(ii). Section 6(d)(ii) of the Agreement is hereby amended by adding the following proviso at the end of the first sentence: ‘; provided, however, that if any amount calculated as being due in respect of an Early Termination Date which is designated as a result of an Illegality or a Force Majeure Event cannot be paid on such day by the Office specified in the Confirmation(s) relating to the Terminated Transaction(s) as a result of such event, then such amount will be payable by such Office on the day which is two Local Business Days after the day on which the Illegality or a Force Majeure Event, as the case may be, no longer exists or, if earlier, on the date on which an Event of Default occurs.
(l)
Timely Confirmation.
(i)
Section 9(e)(ii) is amended by:
(A)
replacing the word ‘practicable’ with the word ‘possible’ in the third line thereof; and
(B)
inserting ‘or by other method intended by the parties to be effective for the purpose of confirming or evidencing such Transaction’ immediately before the words ‘which in each case will be sufficient’.
(ii)
In respect of each Relevant Confirmation Transaction, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner to ensure each Relevant Confirmation Transaction is confirmed by the Timely Confirmation Deadline.
(iii)
In respect of each Relevant Confirmation Transaction:
(A)
the Documenting Party will deliver a Confirmation to the Receiving Party as soon as possible and at the latest by the Confirmation Delivery Deadline; and
(B)
following the delivery in (A) above, the Receiving Party will, use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, either confirm the Confirmation or deliver to the Documenting Party a Not Confirmed Notice as soon as possible and at the latest by the Timely Confirmation Deadline.
If the Receiving Party delivers a Not Confirmed Notice to the Documenting Party by the Timely Confirmation Deadline, Party A and Party B will use reasonable efforts acting in good faith and a commercially reasonable manner, to attempt to resolve the difference and confirm the Relevant Confirmation Transaction as soon as possible.
(iv)
For the purposes of this Part 5(l):
‘CCP’ means a central clearing house authorised under Article 14 of EMIR or recognised under Article 25 of EMIR.
‘CCP Service’ means in respect of a CCP, an over-the-counter derivative clearing service offered by such CCP.
‘Cleared’ means, in respect of a Transaction, that such Transaction has been submitted (including where details of such Transaction are submitted) to a CCP for clearing in a relevant CCP Service and that such CCP has become a party to a resulting or corresponding transaction, as applicable, pursuant to such CCP's Rule Set.
‘Commission’ means the executive body of the European Union which is responsible for proposing legislation, implementing decisions, upholding the European Union's treaties and the day-to-day running of the European Union.
‘confirm’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party to the Receiving Party, an acknowledgement in writing (whether by execution in counterpart of the Confirmation or otherwise) or electronically from the Receiving Party to the Documenting Party that the terms of such Confirmation reflect the terms of the Relevant Confirmation Transaction and ‘confirmed’ will be construed accordingly.
‘Confirmation Delivery Deadline’ means (i) 5:00 pm CET on the Local Business Day prior to the Timely Confirmation Deadline; or (ii) if the Timely Confirmation Deadline falls after the day that is the second Local Business Day following the Trade Date, 5:00 PM CET on the second Local Business Day immediately preceding the Timely Confirmation Deadline. Notwithstanding anything to the contrary in the Agreement, for this purpose ‘Local Business Day’ means, a day on which commercial banks and foreign exchange markets are generally open to settle payments in the city in which the office through which the Receiving Party is acting for the purposes of the Relevant Confirmation Transaction is located.
‘Documenting Party’ means Party A.
‘EMIR’ means Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012.
European Union’ means the economic and political union established in 1993 by the Maastricht Treaty, with the aim of achieving closer economic and political union between member states that are primarily located in Europe.
‘Not Confirmed Notice’ means, with respect to a Confirmation provided by the Documenting Party, a written notice from the Receiving Party to the Documenting Party stating that the terms of such Confirmation do not accurately reflect the terms of the Transaction, which terms are inaccurate and what such terms should be, in the opinion of the Receiving Party.
‘Receiving Party’ means the party which is not the Documenting Party.
‘Relevant Confirmation Transaction’ means any Transaction which was not Cleared and entered into on or following the Timely Confirmation Start Date.
‘Rule Set’ means, with respect to a CCP Service, the relevant rules, conditions, procedures, regulations, standard terms, membership agreements, collateral addenda, notices, guidance, policies or other such documents promulgated by the relevant CCP and amended and supplemented from time to time.
‘Timely Confirmation Deadline’ means the end of the latest day by which such Relevant Confirmation Transaction must be confirmed in accordance with Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union. If Party A to such Relevant Confirmation Transaction is not a ‘financial counterparty’ (as defined in EMIR), it will be deemed to be a financial counterparty solely for the purpose of determining such latest day.
‘Timely Confirmation Start Date’ means the twentieth day following the day of publication of Article 12 of Chapter VIII of the Commission Delegated Regulation (EU) No 149/2013 published 23 February 2013 in the Official Journal of the European Union.
‘Trade Date’ means the date of execution of the Transaction.
(m)
EMIR Reporting Obligation
The Parties agree that any reporting obligation that Party B is subject to under Regulation (EU) No 648/2012 of the European Parliament and of the Council on OTC derivatives, central counterparties and trade repositories dated 4 July 2012 is delegated to Party A.]6The parties may elect this Part 5 (m).
(n)
Incorporation and Interpretation of Definition
Any definitions published by the International Swaps and Derivatives Association, Inc., as amended, supplemented and replaced from time to time which shall apply to this Agreement will be referred to in the relevant Confirmation. In the event and to the extent that the relevant Confirmation does not refer to any definitions, the following applies:
Reference is made to the following definitions, where applicable which are hereby incorporated by reference herein:
the 2006 ISDA Definitions (the ‘ISDA Definitions’); and
any terms used and not otherwise defined in the Confirmation shall have the meaning set forth therein.
IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.
Party A
Party B
Date
Date
Signature
Signature
Name
Name
Function
Function
Bijlage 7 bij artikel 43 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015
Onderdeel C: Credit support annex
Paragraph 11 Elections and Variables7The parties may elect this Credit Support Annex.
(a)
Base Currency and Eligible Currency
(i)
‘Base Currency’ means euro.
(ii)
‘Eligible Currency’ means the Base Currency.
(b)
Credit Support Obligations
(i)
Delivery Amount, Return Amount and Credit Support Amount
(A)
‘Delivery Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(a).
(B)
‘Return Amount’ has the meaning specified in Paragraph 2(b).
(C)
‘Credit Support Amount’ has the meaning specified in Paragraph 10.
(ii)
Eligible Credit Support. The following items will qualify as ‘Eligible Credit Support’ for Party A:
(A)
Cash in an Eligible Currency
Yes
Yes
100%
(B)
Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of not more than five years from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.
Yes
Yes
97%
(C)
Negotiable debt obligations issued by the Governments of the Euro-zone, the United States of America, and the United Kingdom having a remaining maturity of five years or more from the Valuation Date and being rated at least AAA (S&P) or AAA (Fitch Ratings) or Aaa (Moody’s) on the Valuation Date and which settle through an Approved Clearing System.]¹
Yes
Yes
95%
(D)
Such other Eligible Collateral as may be agreed between the parties
Yes
Yes
As agreed between the parties.
¹ The parties may elect (B) and (C) together, not separately.
(iii)
Thresholds
(A)
‘Independent Amount’ means with respect to Party A: please complete
‘Independent Amount’ means with respect to Party B: None.
(B)
‘Threshold’ means with respect to Party A: None.
‘Threshold’ means with respect to Party B: please complete
(C)
‘Minimum Transfer Amount’ means with respect to Party A and Party B: The amount equivalent to 10,000 euro.
(D)
Rounding. The Delivery Amount and the Return Amount will be rounded up or down to the nearest integral multiple of 10,000 euro.
(c)
Valuation and Timing
(i)
‘Valuation Agent’ means, for the purposes of Paragraphs 2 and 4, and for the purposes of Paragraph 5(c): Party A.
The valuation of the Credit Support Amount shall be made pursuant to Paragraph 3(b) and pursuant to the following procedures:
(A)
Party A shall before the Notification Time report by email to Party B:
(a)
The market value of each collateralised transaction, denominated in euro.
(b)
The market value of the posted collateral to Party B, denominated in euro.
(c)
The Credit Support Amount, denominated in euro.
(B)
If Party A’s determination remains undisputed, Party B shall notify the Valuation Agent of the agreed Delivery Amount (if any) or the Return Amount (if any) by email.
(C)
If the Delivery Amount or the Return Amount, as the case may be, on a Local Business Day equals or exceeds the Minimum Transfer Amount, as the case may be, and if both parties agree, then Eligible Credit Support will be transferred pursuant to Paragraph 2.
(ii)
‘Valuation Date means each Local Business Day.
(iii)
‘Valuation Time’ means the close of business on the Valuation Date or date of calculation, as applicable; provided that the calculations of Value and Exposure will be made as of approximately the same time on the same date.
(iv)
‘Notification Time’ means 2.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the applicable Valuation Date.
(d)
Exchange Date
‘Exchange Date’ has the meaning specified in Paragraph 3(c)(ii).
(e)
Dispute Resolution
(i)
‘Resolution Time’ means 5.00 p.m., CET, on the Local Business Day following the date on which the notice is given that gives rise to a dispute under Paragraph 4.
(ii)
‘Value.’ For the purpose of Paragraphs 4(a)(4)(i)(C) and 4(a)(4)(ii), the Value of the outstanding Credit Support Balance or of any transfer of Eligible Credit Support or Equivalent Credit Support, as the case may be, will be calculated as follows: Disputes over value will be resolved by the Valuation Agent seeking four bid quotes as of the relevant Valuation Date or date of Transfer from parties that regularly act as nationally recognised principal market makers in the securities or other property in question. The Value will be the arithmetic mean of the quotes received by the Valuation Agent multiplied by the applicable Valuation Percentage.
(iii)
‘Alternative.’ The provisions of Paragraph 4 will apply.
(f)
Distributions and Interest Amount
(i)
Interest Rate. The ‘Interest Rate’ with exception of the condition mentioned hereafter under (iv) will be EONIA. ‘EONIA’ for any day means the reference rate equal to the overnight rate as calculated on an actual / 360 day count by the European Central Bank and appearing on different publication media on the first TARGET Settlement Day following that day. For the purposes of this Annex, TARGET Settlement Day means any day on which the Trans-European Automated Real-Time Gross Settlement Express Transfer (TARGET2) System is open.
(ii)
Transfer of Interest Amount. The transfer of the Interest Amount will be made on last Local Business Day of each calendar month and on any Local Business Day that a Return Amount consisting wholly or partly of cash is transferred to Party A pursuant to Paragraph 2(b).
(iii)
Alternative to Interest Amount. The provisions in Paragraph 5(c)(ii) will apply.
(g)
Addresses for Transfers
(i)
[In the case of securities:
Party A and Party B:
please complete
in the case of cash:]8Will apply when Paragraph 11(b)ii)(B) and (C) are elected.
Directly by Target to
please complete
(h)
Amendments to the Annex
(i)
The terms of Paragraph 4(a)(4)(i)(B) are amended in their entirety as follows:
‘(B) calculating that part of the Exposure attributable to the Transactions in dispute by seeking four actual quotations at mid-market from third parties for purposes of calculating the relevant Close-out Amount, and taking the arithmetic average of those obtained; provided that if four quotations are not available for a particular Transaction, then fewer than four quotations may be used for that Transaction, and if no quotations are available for a particular Transaction, then the Valuation Agent's original calculations will be used for the Transaction; and’
(ii)
The terms of Paragraph 6 are amended to read in their entirety as follows:
‘If an Early Termination Date is designated or deemed to occur as a result of an Event of Default in relation to a party, an amount equal to the Value of the Credit Support Balance, determined as though the Early Termination Date were a Valuation Date, will be deemed to be an Unpaid Amount due to the Transferor (which may or may not be the Defaulting Party) for purposes of Section 6(e). For the avoidance of doubt, the Close-out Amount determined under Section 6(e) in relation to the Transaction constituted by this Annex will be deemed to be zero. For purposes of this Paragraph 6, the Value of the Credit Support Balance shall be determined on the basis that the Valuation Percentage applicable to each item of Eligible Credit Support is 100%.’
(iii)
The term ‘Exposure’ in Paragraph 10 of the Annex is hereby amended to read in its entirety as follows:
‘Exposure’ means, with respect to a party on a Valuation Date and subject to Paragraph 4 in the case of a dispute, the amount, if any, that would be payable to that party by the other party (expressed as a positive number) or by that party to the other party (expressed as a negative number) pursuant to Section 6(e)(ii)(1) of this Agreement if all Transactions (other than the Transaction constituted by this Annex) were being terminated as of the relevant Valuation Time, on the basis that (i) that party is not the Affected Party and (ii) the Base Currency is the Termination Currency; provided that the Close-out Amount will be determined by the Valuation Agent on behalf of that party using its estimates at mid-market of the amounts that would be paid for transactions providing the economic equivalent of (x) the material terms of the Transactions, including the payments and deliveries by the parties under Section 2(a)(i) in respect of the Transactions that would, but for the occurrence of the relevant Early Termination Date, have been required after that date (assuming satisfaction of the conditions precedent in Section 2(a)(iii)); and (y) the option rights of the parties in respect of the Transactions.
(i)
Other Provisions
(i)
[All references in this annex to the ‘Transferee’ shall be read as references to Party B, and all corresponding references to the ‘Transferor’ shall be read as references to Party A.]9Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.
(ii)
Minimum Transfer Amount. Notwithstanding the provisions of Paragraph 11(b)(iii)(C), when the Credit Support Amount with respect to both parties on a Valuation Date is zero or provided, that if an Event of Default or Termination Event has occurred and is continuing, the Minimum Transfer Amount with respect to both parties will be zero.
(iii)
[‘Euro-zone’ means the region comprised of members states of the European Union that adopt the single currency in accordance to the EC Treaty (Treaty establishing the European Community (signed in Rome on 25th March, 1957), as amended by the Treaty on European Union (signed in Maastricht on 7th February, 1992).]10Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.
(iv)
‘Local Business Day’ means TARGET Settlement Day.
(v)
‘Local Delivery Day’ means TARGET Settlement Day.
(vi)
[‘Approved Clearing System’ means the securities clearing system operated by Clearstream Banking S.A. or Euroclear System.]11Will apply when Paragraph 11(b)(ii)(B) and (C) are elected.
(vii)
Demands and Notices. Paragraph 9(c) of this Annex shall be deleted in its entirety and replaced with the following:
All demands and notices given by a party under this Annex will be given as specified hereunder with regard to:
Party A: please complete
Party B: please complete
IN WITNESS WHEREOF the parties have executed this document on the respective dates specified below with effect from the date specified on the first page of this document.
......................................................................., gevestigd te ........................................, hierna te noemen ‘Geldgever’, (hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door ..................................., ......................... (volgens zijn verklaring is Geldgever een toegelaten instelling);
2.
........................................................................, gevestigd te ..........................................., hierna te noemen ‘Geldnemer’, hierbij rechtsgeldig vertegenwoordigd door ......................................., .................................... (volgens zijn verklaring is Geldnemer een toegelaten instelling);
verklaren het volgende te zijn overeengekomen:
Artikel
1
Geldgever zal aan Geldnemer ter leen verstrekken en deze zal bij Geldgever ter leen opnemen een som van [•]1Bedrag in euro’s (zegge: [•]) tegen een koers van 100%.
[Het geleende bedrag zal worden verstrekt respectievelijk opgenomen in één termijn, welke vervalt op [•].]
Artikel
2
De uitbetaling van het geleende bedrag zal geschieden door overschrijving op rekeningnummer [•] bij [•] ten gunste van geldnemer.
Artikel
3
De lening heeft een looptijd van [•] jaar / [•] jaar [•] maanden, derhalve tot [•]
Alsdan zal het schuldrestant geheel en ineens door Geldnemer worden terugbetaald.
Artikel
4
2Als geldgever en geldnemer de rente baseren op het euribor-tarief moet de tekst van artikel 4 worden vervangen door de tekst op de website
1.
3De aanduiding ‘1’ alleen opnemen indien tevens artikel 4 lid 2 wordt opgenomen. Geldnemer is over het schuldrestant een rente verschuldigd van .............................................. .........................................................................................................................................................
.........................................................................................................................................................4De verschuldigde rente moet minimaal één keer per jaar worden betaald.
2.
[Het in artikel 4 lid 1 bedoelde rentepercentage zal per .................. (de ‘wijzigingsdatum’) [en voorts per ................................................................................ (de ‘wijzigingsdata’)]5Deze tekst alleen opnemen indien meer dan één wijzigingsdatum is overeengekomen. in onderling overleg tussen geldgever en geldnemer opnieuw worden vastgesteld.6In het geval dat een renteherziening het verloop van het schuldrestant doet wijzigen moet de periode tot aan de eerstvolgende wijzigingsdatum minimaal één jaar zijn. Het voorstel tot rentevaststelling zal marktconform zijn voor dit type leningen en dient ten minste twee en ten hoogste drie maanden voor elke wijzigingsdatum door geldgever c.q. geldnemer schriftelijk aan de wederpartij te worden gedaan. Indien een voorstel tot rentevaststelling niet binnen veertien dagen na dagtekening van het als eerste verzonden voorstel door de wederpartij wordt aanvaard, zal de leningsovereenkomst worden beëindigd en zal het restant van de hoofdsom met rente, kosten en eventueel verschuldigde vergoedingen voor het geheel à 100% worden afgelost.]7Deze tekst opnemen indien geldgever en geldnemer renteaanpassing zijn overeengekomen en deze tekst van toepassing is.
3.
[Het voorstel van de geldgever tot rentevaststelling wordt geacht marktconform te zijn, indien geldnemer niet binnen bovenvermelde termijn van veertien dagen aantoont dat hij bij een andere financier een gelijksoortige lening als de onderhavige met dezelfde modaliteiten, doch tegen een lager effectief rendement van meer dan ééntwintigste procentpunt kan verkrijgen. Geldgever is gerechtigd tijdens deze veertien dagen zijn voorstel aan eventuele wijzigingen in de marktomstandigheden aan te passen.]8Deze tekst opnemen indien artikel 4 lid 2 wordt opgenomen en geldgever en geldnemer daarmee akkoord gaan.
Artikel
5
Geldnemer verbindt zich jegens geldgever om betalingen te doen wegens rente en aflossing, in overeenstemming met het hieronder opgenomen/het als bijlage aan deze akte gehechte9Tweede variant opnemen indien het schema van rente en aflossing in een bijlage wordt opgenomen. schema (welk schema met ingang van elke wijzigingsdatum als bedoeld in artikel 4 lid 2 wordt vervangen door een nieuw schema op basis van het nieuwe overeengekomen rentepercentage, als bedoeld in artikel 4 lid 2)10Deze tekst alleen opnemen indien méér dan één wijzigingsdatum is overeengekomen..
[Datum
contractueel verschuldigde rente
contractueel verschuldigde aflossing
Contractueel te betalen bedrag
schuldrestant na betaling
.............
.....................
..................
................
.................]1
1 Dit aflossingsschema niet opnemen indien er sprake is van een bijgevoegd aflossingsschema.
Artikel
6
Indien Geldnemer het aan aflossing en/of rente verschuldigde niet op tijd en/of overeenkomstig het bepaalde in deze overeenkomst voldoet, betaalt hij aan Geldgever een boete, welke in plaats van de contractueel verschuldigde rente verschuldigd is over het achterstallige bedrag gedurende de periode van verzuim. Deze boete wordt berekend over een percentage dat gelijk is aan depositorente van de Europese Centrale Bank gedurende een periode van verzuim vermeerderd met 4,25 procentpunt, alsmede vermeerderd met eventuele bancaire opslagen, doch hetwelk minimaal drie-en-een-half procentpunt hoger is dan het nominale rentepercentage van de lening.
Artikel
7
Alle aan Geldgever verschuldigde betalingen geschieden door storting of overschrijving op zijn rekening bij [•] te [•] op rekeningnummer [•], of op zodanige andere plaats binnen Nederland, als Geldgever tijdig schriftelijk aan Geldnemer mededeelt en wel op zodanige wijze dat de Geldgever op de vervaldata de volledige en vrije beschikking heeft over de te betalen bedragen.
Artikel
8
Gehele of gedeeltelijke extra aflossing van de lening is toegestaan, indien Geldgever en Geldnemer hierover gezamenlijk overeenstemming bereikten.
Artikel
9
Geldgever is gerechtigd de overeenkomst, zonder rechterlijke tussenkomst en zonder ingebrekestelling, met onmiddellijke ingang op te zeggen en de door hem verstrekte lening met de rente, eventuele boete en/of vergoedingen en kosten, voor zover van toepassing, onmiddellijk op te eisen:
a.
indien Geldnemer zijn verplichtingen uit deze overeenkomst niet, niet deugdelijk en/of niet tijdig nakomt.
b.
indien Geldnemer in staat van faillissement wordt verklaard.
c.
indien Geldnemer het faillissement zelf aanvraagt.
d.
in het geval (voorlopige) surseance van betaling wordt aangevraagd.
e.
bij executoriaal beslag op eigendommen van Geldnemer, dan wel bij conservatoir beslag op eigendommen van Geldnemer, indien voor de vordering ter zake waarvan het conservatoir beslag werd gelegd een executoriale titel is verkregen en/of dat conservatoir beslag niet binnen een termijn van drie maanden na de beslaglegging is opgeheven.
f.
bij ontbinding of verlies van rechtspersoonlijkheid van Geldnemer.
g.
bij (juridische) fusie dan wel (juridische) (af)splitsing van Geldnemer, welke de belangen van Geldgever kan schaden.
h.
in het geval in de statuten van Geldnemer een wijziging wordt aangebracht, welke de belangen van de Geldgever kan schaden.
Geldnemer is in verzuim door het enkele feit van het voorvallen van één van de in dit artikel vermelde gevallen van onmiddellijke opeisbaarheid. Geldnemer zal zodra één of meer der feiten plaatsvinden, welke ingevolge het in dit artikel bepaalde de lening opeisbaar doen zijn en van iedere voorgenomen wijziging in de statuten, Geldgever onverwijld in kennis stellen.
Artikel
10
Geldgever verklaart gedurende de looptijd van onderhavige lening de middelen niet te kunnen gebruiken voor DAEB-investeringen of aflossing van door de borgingsvoorziening geborgde leningen.
Artikel
11
Geldnemer verklaart onderhavige lening uitsluitend aan te wenden voor de financiering van activiteiten die volgens bijlage B van Beleidsregel II, kader voor borging van geldleningen van Deelnemers van Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw, van de borgingsvoorziening zijn toegestaan, dan wel voor aflossing van door de borgingsvoorziening geborgde leningen.
Artikel
12
Op deze overeenkomst is Nederlands recht van toepassing.
